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物业管理案例精选
巴彦淖尔市住房和城乡建设局
http://www.bynrzjw.gov.cn 2016-03-30 来源: 房产物业科
 
 

  物业管理案例精选

  序 言

  随着我市物业管理规模的不断扩大,物业管理类型的多元化及物业管理从业人员综合素质与执业能力的参差不齐,对物业管理水平的影响日益凸显。因管理不善和业主对物业管理工作的认识能力差异而引发的服务纠纷逐年增加。

  如何正确应对争议和纠纷事件的发生,维护物业服务企业及业主的合法权益,需要相关法律、法规知识的指导。

  为了帮助物业服务企业在实际工作中正确处理物业服务中的争议和纠纷,巴彦淖尔市房地产业协会组织编写了《物业管理案例精选》(100例)一书,所选编的案例具有普遍意义的典型个案。

  通过针对性的案例介绍、归纳总结,旨在帮助大家应用法律、法规解决物业服务过程中出现的各种矛盾和纠纷,维护物业服务企业和业主的合法权益,做到合情、合理、合法解决争议和纠纷及防患于未然,为构建和谐宜居环境而努力。

  

  

  提 要

  —新形势下物业管理案例之特点:

  1、《中华人民共和国物权法》颁布,《物业管理条例》作出修改,强化属地政府责任

  2.物权归属纠纷增多,纠纷处理有了《中华人民共和国物权法》和司法解释做依据

  3.意外自然灾害增多,导致物业管理责任承担加大

  4.《中华人民共和国劳动合同法》实施,物业服务成本剧增

  5.《中华人民共和国侵权责任法》实施,安全保障导致物业服务企业责任加大,高空抛物可能会使物业服务企业代为受过

  6.业主维权意识高涨,容易诱发群体事件

  ——物业管理案例评析应当掌握的基本原则

  1、所有权决定一切

  2、不得侵害个人的根本利益

  3、遵循市场经济之规律

  4、符合证据举证之要求

  ——小区安全问题所造成的管理危机

  1.业主家中频频被盗

  2.危及业主人身安全

  3.车辆被盗

  4.保安或员工监守自盗侵犯业主利益

  5.物业管理公司故意或者重大过失行为

  6.电力突然中断、火灾、浸水、爆炸等意外事件发生

  7.火灾教训

  ——物业管理收费所造成的管理危机

  1.开发企业遗留问题造成物业服务企业经营困难

  2.开发企业与物业服务企业及业主的责任、权力、义务不明确,物业服务企业代为受过

  3.建筑物所有权界定不清,造成部分业主侵权事件时有发生

  4.业主委员会作用滞后

  5.业主对所持物业维修养护职责范围不清,物业服务企业收费难

  6.物业服务企业收不抵支,服务质量缩水,形成恶性循环,影响业主生活质量

  

  

  目 录

  一、业主活动应在法律允许范围的责任和义务

  与建筑物区分所有权有关的14个实务问题梳理解析

  业主在自己家里就能随心所欲吗?

    业主能否将住房改为经营性用房?

  小区绿地能种菜吗?

  业主能在消防疏散楼梯内堆放纸箱、杂物吗?

  住宅区私自乱搭乱建违犯什么法律法规

  业主是否可以利用小区空地搭建车棚?

  业主能利用房顶平台盖房吗?

  高空抛物属于违法行为吗?

  高空抛物伤人了,物业怎么处理?

  高空抛物伤人

  好来居高空抛物案 一审法院判决物业赔23万

  责任人的维修养护义务

  业主拒交物业费的几种情形及应对措施

  业主对物业公司的服务不满意,是否可以拒交物业费?

  小区健身队扰民,业主能否要求物业公司制止这种行为?

  首层住户也要交纳电梯费吗?

  住宅电梯伤人事故的管理责任

  电梯伤人事故应该由谁负责

  大连“电梯门”事件 伤者获赔64万余元

  物业公司与业主的维修责任是如何划分的?

  建筑区内的车位、车库归谁所有?

  对于小区内免费开放的娱乐设施,物业公司是否负有管理责任?

  楼顶平台是否属于顶层业主所有?

  物业公司未尽到注意、告知、警示义务是否应承担法律责任?

  因物业维修不及时所造成的损害应由谁承担责任?

  业主装修房屋,需要事先通知物业公司吗?

  业主装修房屋期间、物业公司能否入户检查?

  业主违规装修造成邻居损失,谁应承担责任?

  业主违反安全规范装修,物业公司能否起诉?

  二 、住宅小区设施安全使用的责任和义务

  业主财物丢失,物业公司是否应当予以赔偿?

  物业公司能否将部分物业管理服务委托给其他公司?

  男孩在小区外落水身亡,物业公司应当负责吗?

  孩子在小区内受伤,物业公司应承担责任吗?

  物业公司是否有权将楼顶对外出租?

  物业人员能否自行进入业主家中?

  物业公司能否将物业管理服务转委托给其他企业?

  物业公司能否在紧急情况下,先行进入业主家抢修?

  小区突然停电,物业公司有责任吗?

    厦门上杭商会会长别墅遇害追踪 物业判赔30万

    建筑垃圾致人死亡,物业公司是否需承担责任?

    业主在台阶上摔伤,物业公司是否要承担赔偿责任?

    业主在电梯内遭歹徒袭击,物业公司是否承担赔偿责任?

    物业公司将灭火器拿走是否违法

    业主在小区内丢失财物,能否因此拒交物业费?

    缴纳了“停车占地费”,物业公司是否就应当保管好车辆? 

    车辆在专用停车位丢失,物业公司是否应当赔偿?

    电线电伤小孩,应当由电力部门还是物业公司承担责任?

  化粪池爆炸 花样女子毁容状告物业公司 

   “水浸车”理赔官司 保险公司告赢停车场

    男童玩鞭炮炸飞井盖亡 家属索赔50万

    停车场停车遭窃 车主索赔败诉

    捷豹车被划业主起诉维权

    物业公司称没责任

    如何认定车辆是在居住小区内丢失的?

    恶性冲卡事件及处理

    特殊侵权问题

    社区内饲养宠物伤人事件

    车库水淹新奔驰 物业赔偿86万

   公共水管渗水给业主造成损失 物业公司未尽维修职责

  被判承担赔偿责任

  三、法律范围内的职责和违约责任

  物业服务企业的义务和责任?

  物业服务企业的安全防范义务和保安人员的职责

  对小区内违规违法行为的制止和报告

  物业服务企业的职责滥用

  水电热气等公用事业单位的收费和责任

  业主委员会有权更换物业公司吗

  关于房屋装饰、装修的告知义务

  对公共建筑及公用设施用途的改变

  公共道路、场地的占用、挖掘

    物业公司将物业管理区域内的专项服务委托给专业公司

  是否要征得业主同意?

  业主车辆被盗,物业公司如何证明自己已履行了合同义务?

  业主在小区内被杀害,物业公司是否应当承担赔偿责任?

  业主家中财产被盗,物业公司是否应当承担赔偿责任?

  小区停放的车辆被盗,物业公司是否应当承担赔偿责任?

  业主家中财产被盗,可否因此拒绝缴纳物业管理费

  物业公司对其所聘的保安伤害业主所造成的损失是否承担赔偿责任?

  小区内的公用设施对业主造成伤害,物业公司是否承担赔偿责任?

  物业公司是否有权没收业主的装修押金

  在紧急情况下,物业服务人员未经业主同意进入业主家中需要承担责任吗?

  物业公司能否利用物业共用部位进行经营活动?

  物业公司是否可以出租物业管理用房

  供暖管道漏水,淹了装修设施谁赔偿?

  小区内供暖、供气、供电等设施设备由谁负责维护?

  房地产开发企业与业主、物业管理企业纠纷案

  业主委员会诉房地产开发公司物业管理用房所有权确认纠纷案

  业委会诉开发商移交物业管理用房纠纷

  公共设施的主人究竟是谁?

  签物业委托合同还是服务合同?

  物业管理费问题

  业主大会越权业主该怎么办?

  开发商与物业管理的“父子关系”

   谁做纠纷诉讼人

  物业公司究竟是管理还是服务?

   业主与物业公司权利义务不对等

  前期物业服务合同是否对业主具有约束力

  四、住宅小区消防安全

  迪拜79层摩天住宅楼着火说起

  社区与家庭失火案

  长沙一小区发生火灾 物业公司担责三成被判赔48万

  物业管理企业疏于管理酿成火灾事故,造成业主财产遭受损失,应当如何处理

  物管企业火警火灾应急处理标准作业规程

  火灾扑救的基本方法  

  

  —、业主活动应在法律允许范围的责任和义务

  01、与建筑物区分所有权有关的14个实务问题梳理解析

  1.关于专有部分的界定问题

  从《物权法》第六章的规定来看,《物权法》没有规定建筑区划内专有部分的范围是如何界定的。《物权法》第七十条将专有部分界定为:“建筑物内的住宅、经营性用房等”。如此界定既不全面,也未揭示出专有部分的基本属性,势必会给司法实践带来具体操作上的困难。这是一个非常重要的问题。专有部分的范围必须界定,否则法律无法适用,面对发生的建筑物区分所有权的纠纷也就没有具体的规则可以遵循。从实际来看,专有部分不可能仅限于“住宅、经营性用房”,还存在其他形态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第二条规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。”据此,对专有部分的界定要注意专有部分的三个构成要件:一是构造上的独立性,指专有部分与建筑物的其他部分在建筑构造上能客观地区分其范围,可与建筑物其他部分完全隔离,如一排房屋以墙壁间隔成户,即能够被各个住户独立地支配。二是利用上的独立性,指建筑物被区分为各个部分后,每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用,利用上的独立性通常表现为不需要借助其他部分辅助即可利用,如区分的部分可以用来住人、用作店铺、办公室、仓库、停车场等。三是法律上的独立性,即通过登记能够使被区分的各个部分在法律上成为各个特定业主所有权的客体。归结为一句话:专有部分必须能够与外界隔离而能独立使用,凡是开放式的建筑空间或不能独立使用的部分,都不能构成专有部分。比如某一单元中的一个居室或一个阳台等。另外,规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,属于专有部分。

  与专有部分相对应,建筑区划内的其他部分即为共有部分。同样,《物权法》对此未予明确。根据《建筑物区分所有权解释》第三条的规定,除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的共有部分具体包括以下 个部分:(1)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(2)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等;(3)建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

  2.关于专有部分的权利界限问题

  关于业主专有部分的专有权利的界限范围问题,《物权法》没有规定。从实践上看,一般是指商品房买卖合同中确定的套内面积。对此,理论界尚无定论,主要有四种观点:第一种 “壁心说”。主张专有部分的权利界限最形象、最直接的就是到“壁心”,即墙壁的中心、地板和天花板的中心。第二种“空间说”。主张专有部分的权利即建筑空间,空间的边界到墙壁的表面。第三种“最后粉刷表层说”。主张专有部分的权利界限在最后粉刷表层。“墙皮”也就是最后粉刷表层,是业主的,“墙骨”是共有的。第四种“壁心说”和“最后粉刷表层说”结合起来,叫做“壁心说兼最后粉刷表层说”。该观点为人普遍接受。主张业主行使权利的界限是“壁心说”;确定权利的界限则是“最后粉刷表层说”。“最后粉刷表层”是享有权利的“实像”,实际权利就到“最后粉刷表层”;“壁心说”则是行使权利的“虚像”,业主行使权利可以超出自己的所有部分,对不超过壁心部分的共有墙的墙体可以进行使用,但已不是业主权利的实体了。采用这个学说既能解决业主对墙体的实际使用问题,又可以确定其权利的真实界限。我们也主张,采“壁心说兼最后粉刷表层说”解决专有权的范围,是比较可行的方法。

  3.关于“住改商”问题

  所谓“住改商”,就是把住宅性质房屋的用途改变为餐饮、娱乐、超市等商业用房以及开办公司、事务所等办公用房统称为经营性用房的行为。“住改商”在实际中有很多种情况,有的只是改变房屋的性质,有的不但改变房屋的使用性质,而且改变了房屋的结构状况,比如“窗改门”等。《物权法》对于业主的“住改商”行为,原则上是禁止的,这是与我国长期以来实行的政策和规章(如建设部2002年5月1日颁布实施的《住宅室内装饰装修管理办法》第五条的规定)确定的基本精神相一致的。同时,《物权法》从实际出发,又规定了一种例外情况,即业主在遵守法律、法规以及管理规约,并经有利害关系的业主同意的情况下,可以实施“住改商”行为。但是对于何谓“有利害关系的业主”,《物权法》没有明确。一般来讲,凡是因某业主的“住改商”行为而改变了居住和生活环境的业主,都应包括在《物权法》规定的有利害关系的业主范围之内,而不仅仅指居住在同一建筑物内的有墙体相连部分的上下左右邻居,更不仅限于传统意义上的左邻右舍。《建筑物区分所有权解释》将有利害关系的业主范围原则上界定为“本栋建筑物内的其他业主”,建筑区划内的本栋建筑物之外的业主,若主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。同时,有利害关系的业主的同意应当是一种明示的意思表示,不适用默示,即所谓的在一定的期限内不表示反对的情形。明示的意思表示必须具备一定的要件,就是要采用书面形式。审判实践中,对于这类案件,应当责令行为人提交书面同意的证据,没有书面证据证明的,不能认定为同意。需要注意的是,根据《建筑物区分所有权解释》第十条第二款“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持”的规定,有利害关系业主的同意须全部同意而非多数同意即可。关于住改商的司法救济问题,《建筑物区分所有权解释》第十条第一款规定:“业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”

  另外,建筑物区分所有还有一种情况是“商改住”如何处理。《物权法》没有规定“商改住”的问题。对于这种行为的规范,我们认为应当比照《物权法》有关“住改商”的规定,以体现私法领域中的公平性。

  4.关于业主的范围问题

  《物权法》中的“业主”,是指买房置业的主人或者说不动产的所有人,在区分所有的情况下,业主即建筑物区分所有权人。对业主的主体范围应作广义解释,既可以是国家、国有企事业单位、集体所有制单位、各种社会团体及其他组织,也可以是中外合资、合作企业和独资企业,还可以是私营企业和公民。当然,上述主体只有取得了对区分所有建筑物的专有部分所有权,才能成为区分所有建筑物的业主。因此,仅仅是签订了买卖合同,但未实际交付房屋,则买受人只是取得了债权,还不能成为业主。《建筑物区分所有权解释》第一条规定:“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”可见,确定业主的范围,一是以是否依法取得专有部分所有权为标准;二是以是否订立房屋买卖合同并合法占有专有部分为标准。依此标准,业主不应当包括物业的承租人、借用人、管理人等,故《建筑物区分所有权解释》第十六条规定:“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。”另外,对于只购买了车库而没有购买房屋的人,一般也应认可其业主地位,但其表决权应受限制,只能参与有关车库的管理、维护事务的表决,而不能对整个小区的物业管理事务进行表决。当然,如果当事人有特别约定的,应当从其约定。

  5.关于小区绿地的归属问题

  《物权法》第七十三条确定的总的规则是:小区的绿地属于全体业主共有。但小区的绿地中确有属于城镇公共绿地和明示属于个人所有的情况,因此,《物权法》第七十三条又特别规定,“属于城镇公共绿地和明示属于个人所有的除外”。这就是说,一方面,如果有证据证明,特定的绿地属于城镇公共绿地,就属于公有物,应当属于国家所有;另一方面,如果明示属于个人所有,如在规划时就确定属于某个业主所有的,就应当归个人所有。关于明示归个人所有的绿地,如房屋买卖合同中约定的附赠的花园,究竟应当归属于业主共有还是业主单独所有,存在不同看法。最高人民法院的倾向性意见认为,既然这些绿地根据合同已经约定归个人所有,且其为此支付了对价,应当将其作为《物权法》第七十三条规定的“明示属于个人”所有的绿地。尤其是这些绿地往往是个别业主专用的,如果归业主共有,还要由全体业主为其承担维修的义务,这也极不合理。因此,这些绿地应当按照约定归业主个人所有。因此,我们认为,所谓“明示属于个人”所有,既包括规划确定为个人所有,也包括合同确定为个人所有。但规划确定为业主共有的,不能根据合同确定为某个人所有。需要明确的是,虽然绿地属业主个人所有,但业主也不能随意改变这些绿地的规划,不能私盖建筑物等。否则,小区的其他业主可以按照相邻关系或地役权的有关规定处理。

  6.关于物业服务用房的权属界定问题

  所谓物业服务用房,是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。《物权法》第七十三条规定,物业服务用房一律归全体业主所有。当然,《物权法》强调物业服务用房必须用于物业服务,否则就不能界定为物业服务用房,也就不属于业主共有。因此,对于实践中开发商移交给自己控制的物业管理公司使用、经营的房产权属确定问题,要具体情况具体分析:如果是以经营性房产移交,并且也是以此性质实际使用的,则不能确定为物业服务用房,也就不属于业主共有;如果是作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的,则应确定为物业服务用房,即使该房产未计入购房成本也应为业主共有。此种情况下,可参照建设部规章的相应界定标准,根据实际情况考虑对开发商予以补偿。另外,物业服务用房一般都是由物业服务企业占有、使用,但这种占有、使用是基于物业管理服务合同的约定,因此,物业服务企业对该房的占有、使用必须符合合同的约定,不得擅自改变房屋用途,如需改变用途,必须经过业主大会的同意。

  7.关于会所的权属确定问题

  会所就是小区内提供健身、娱乐等服务的场所。原来的《物权法》草案中,对会所的归属有所规定,但是,《物权法》对此没有做出规定。关于会所的归属,目前有两种观点,一种是取决于合同的具体约定,如果合同没有约定,则会所的所有权属于开发商;另一种是如果合同没有约定,则会所属于业主共有。我国民法学者王利明教授认为,关于会所的归属,应当由当事人双方约定,如果没有约定,则应当推定归业主共有。这里要明确的是,会所不属于《物权法》第七十三条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”,理由是会所不仅仅服务于业主,还向社会开放,而且会所还是具有一定营利性的场所,不符合《物权法》第七十三条规定的公益性特征。

  8.关于屋顶平台的权属确定问题

  屋顶平台的情况比较复杂,有的是开发商在售房时附赠给业主的,而且,只能由某个业主使用,其他人不能进入,此种情况,应该可以看作是业主专有部分所有权的客体。还有一些屋顶平台是由业主共同使用的,对此种情况,可以认为属于《物权法》第七十三条所规定的公共场所,应当认为是属于全体业主共有,而不能由开发商保留所有权。如果开发商保留屋顶平台的所有权,禁止他人特别是业主上屋顶平台,甚至改变设计用途,在屋顶平台上加盖房屋,就会损害业主的权利。所以不能允许开发商保留对这些屋顶平台的权利,在法律上应当确认此种类型的屋顶平台属于全体业主共有。

  关于业主对屋顶平台的利用,根据《建筑物区分所有权解释》第四条的规定,须同时符合下列情形:一是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要;二是无偿利用,不得用为盈利;三是不违反法律、法规、管理规约;四是不损害他人合法权益。符合以上情形的利用,不认定为侵权。

  9.关于接入小区的水、电、气、暖等设施设备的权属确定问题

  对于配电箱,各种供电、热、水、气管线等公用设施,除按规定已经确定为归供水、电、气、暖公司所有的之外,也应当归业主共有。需要指出的是,即使归业主共有,也不能免除有关公司和物业服务机构的维修责任。因为这些设施铺设、运营的技术性很强,业主本身是无法运营和维护的,即使由业主承担有关维修费用,也并没有排除相关公司的义务。因为一方面,根据相关合同,有关公司也负有相关义务。例如,电话不通,通讯公司显然要进行维修。另一方面,如果这些设施造成损害,也不能认为都是业主的责任。例如配电箱漏电造成损害,固然业主应当依据《民法通则》第一百二十三条承担责任,而供电公司在未尽义务的情况下也要负责。

  10.关于小区内未纳入建筑区划的其它场地的权属确定问题

  根据《物权法》第七十四条第三款的规定:“占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”此处实际上规定了其它场地应当归业主共有。那么如何理解其它场地?结合《物权法》第七十三条和第七十四条的规定,可以认为此处所说的其它场地,是指未纳入建筑区划内的其它场地,主要是指未纳入建筑区划的空地。这些空地究竟应归谁所有,在实践中经常发生争议。我们认为,根据《物权法》第七十四条的规定,尽管空地没有纳入到规划的范围内,也应当作为其它场地,归业主共有。

  11.关于基地的建设用地使用权的权属确定问题

  从我国现行立法的规定来看,历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。从法律上讲,各个业主都应当对基地使用权享有权利。任何一个区分所有人通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专用权,就应自然享有对基地建设用地使用权的权利。而区分所有人转让其专有部分,其对基地建设用地使用权的权利也自然发生转移,任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对基地建设用地使用权的权利,也不得仅转让对基地建设用地使用权的权利而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或拆除,应当确认各区分所有人都对基地建设用地使用权享有权利。也就是说,一方面,各业主都对基地使用权享有共有权;另一方面,任何业主以外的人都不应对基地享有权利。当然,属于业主专有的整栋建筑物的规划占地,应为该业主专享土地使用权。

  12.关于车位、车库的归属问题

  《物权法》第七十四条专门规定了车位、车库的归属问题。即:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”对于该条的理解应注意以下问题:

  第一,如何理解“首先满足业主的需要”?我们认为,“首先满足业主的需要”,就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主,而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买,则应当予以出售;如果业主没有能力购买,则应当予以出租。这里的“首先”不等于“优先”,不能将“首先满足业主的需要”理解为业主对于车库和车位享有优先购买权。因为如果业主享有优先购买权,那么其他不是业主的人就可以支付更高的价格购买,但是根据《物权法》第七十四条的规定,车库、车位应当首先满足业主的需要,不管其他人是否提出了比业主更高的条件,都不能首先卖给其他人。否则,对业主权益的保护是不利的。

  第二,满足业主的需要,满足到何种程度才符合《物权法》第七十四条规定的要求?这是一个争议比较大的问题。一种观点认为,满足需要应当是无限制地满足,业主愿意买多少就买多少,想何时买就何时买;另一种观点认为,满足业主的需要只是满足业主相对的需要,即只能是业主在特定时间内的需要,而且买车位的数量也要有所限制。王利明教授认为,满足业主的需要只能是合理的需要,只要满足业主基本的停车需要,就应当认为已经满足。对此,《建筑物区分所有权解释》第五条规定:“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

  第三,如果没有满足业主的需要,开发商将车位、车库转让给业主以外的其他人,业主可否请求确认出卖车位、车库的合同无效?对此,《建筑物区分所有权解释》征求意见稿曾规定“不能首先满足业主需要的,业主享有撤销权,可以请求法院确认卖给(租给)非业主的合同无效,以及其他业主超出其配置比例购买车库车位,未能按照配置比例买或租到车库车位的业主,可以请求合同的超出部分无效”。但《建筑物区分所有权解释》正式文本删除了以上规定,没有规定不能首先满足业主需要的法律后果问题。我们认为,在没有满足业主合理需要的情况下,就损害了业主依法应当享有的权益,如果业主不能主张合同无效,相应的立法目的将无法实现。所以,《物权法》第七十四条的规定在性质上属于强制性规定,违反该规定而订立的合同,都应当被宣告无效。在未有新规出台的情况下,可以参考《建筑物区分所有权解释》征求意见稿的上述规定处理相关纠纷。

  第四,车位、车库的归属是否需要办理物权登记?所谓车库,指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库本身四周是封闭的,其可以进行登记。所谓车位,是指车库中的停车位,以及规划用于停车的具体地点。由于车位是利用土地使用权的地表兴建的,也是利用地表划定的,因此车位所在的土地使用权可以进行登记。基于此,如果确定了出售和附赠的车库、车位的所有权属于业主,那么,这个所有权和土地使用权应当进行物权登记,在转移专有权的时候,这个所有权和土地使用权并不必然跟随建筑物的权属一并转移,不适用《物权法》第七十二条第二款“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”的规定。

  第五,如果开发商与业主之间就车位、车库的归属没有约定或者约定不明,车位、车库的归属应当如何确定?对此,《物权法》第七十四条未作明确规定,分析“出售、附赠或者出租”这种立法用语及这三种约定方式的性质,可以看出,《物权法》第七十四条的规定实际上是以开发商享有车位、车库所有权为前提的,因此,如果没有约定或者约定不明,车位、车库应当归开发商所有。这一点可以从《物权法》第三十条关于因事实行为引起物权变动应当遵循的基本规则的规定中,找到其成立的法律依据。即依据《物权法》第三十条的规定,开发商自建成车位、车库之日起即取得了其所有权。所以,在法律没有特别规定的情况下,凡是没有约定转移给业主的部分房屋及其附属设施,可以理解为由开发商保留所有权。当然,对此还有待于法律、法规及司法解释具体明确。

  另外,关于车库、车位的归属问题,还要注意《物权法》只规范“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库”,那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围。

  13.关于共有部分收益如何分配问题

  对此,《物权法》第八十条有明确规定,即有约定的从约定,没有约定或约定不明确的,按持分比例决定,即计算各业主专有部分在整个建筑物总面积中的比例,计算其所分享的份额。此处所说的专有部分,包括套内使用面积加上公摊部分,实际上指的是售房合同中的建筑面积。此处所说的总面积,应当区分两种情况:一是一栋建筑物内的建筑物总面积;二是指整个小区的总面积。如果要确定建筑物内的共有部分的持分比例,应当以前者为准;如果要确定小区内共有部分的持分比例,则以后者为标准。

  这里有一个问题需要明确,例如,一个小区有好几栋房子,有的小区甚至有几十栋房子,如果某一个房间外面做了广告,取得的收益是归这栋楼的全体业主呢还是归小区的全体业主?这就涉及一个理论问题,就是“一部共用部分”与“全体共用部分”的区分问题。从实际来看,区分所有建筑物的共用部分,有供全体业主使用部分,有供部分业主使用部分,如建筑物顶层业主共用的一部分屋顶平台等。学理上将前者推定为全体业主共有,称为“全体共用部分”,后者推定为相关业主共有,称为“一部共用部分”。对于全部共有部分如何分配收益,《物权法》第八十条已经明确予以规定。而对于“一部共用部分”的收益分配应按何种标准确定,《物权法》并无规定。对此,最高法院的倾向性意见认为:第一,如果小区内只有一栋楼房,则其收益分配按照《物权法》第八十条的规定处理。第二,对于规模化的小区而言,其中一栋楼房共有部分产生的收益,应当由小区内的全体业主共享。理由是小区的土地使用权归小区内全体业主共同享有,小区内的各个建筑物与小区的绿地、道路等各种设施是不可分割的,业主的区分所有权不是仅仅限于对其所在的建筑物的权利,还应当包括小区内的土地等财产权利,因此,小区内各栋楼房的共用部分及其附属设施及小区规划范围内的共用部分,均应当属于全体业主共有,相应的收益也应当由全体业主分享。在收益分配上,应当考虑到扣除经营成本,给物业公司适当的收益,其余的都应当归属于全体业主。

  14.关于共有部分的费用分担问题

  根据《物权法》的规定,业主应当分担共有部分修缮、管理、维护等发生的正常费用,其中的道理与上述共有部分的收益分配处理原则是一样的。共同费用包括:日常维修费用,更新土地或楼房的共同部分及公共设备的费用,管理事务的费用,税收,等等。分担的办法,应当按照《物权法》第八十条的规定执行,即有约定的从约定,没有约定或约定不明确的,按持分比例决定,即计算各业主专有部分在全部建筑面积中的比例,计算其所分担的份额。另外,《物权法》第七十二条第一款后段规定:“不得以放弃权利不履行义务”,也就是说,对共有部分,业主可以放弃权利,但不得以此为由不履行义务。例如,业主对外墙面、小区内的管道等共有财产享有权利,同时也要承担维修的义务,共有人不得抛弃对外墙面的共有权而拒绝承担维修义务。当然,对未用于维护共有部分的费用,业主有权要求予以返还。

  02、业主在自己家里就能随心所欲吗?

  案例:

  牛小姐和王先生住在同一个小区,且两家门户相对。然而,两家人的关系却不是很好。据牛小姐反映:每天王先生都往房门前扔大量垃圾,深夜总能听到王先生家传来刺耳的音响声,吵得牛小姐无法正常入睡。牛小姐多次向王先生提出意见,都没有见效。牛小姐无奈,认为物业公司接受委托承担管理责任,本身具有维护小区工作、生活环境正常职责,由其出面调解更合乎情理。后物业公司出面协调,王先生说:“我在自己家里,有自由生活的权利,你们谁也管不着,你物业公司只管外面的事就行了。”他仍旧我行我素,物业公司的行为没有见效。牛小姐没有办法,以物业公司没有尽到管理职责向有关行政部门投诉。

  专家解答:

  业主作为房屋产权人,并不意味着可以随心所欲地使用该物业,应当遵守管理规约,不能侵犯他人的合法权利。一个住宅小区,就是一个社会,个人的自由受他人的限制,个人的自由权是以不侵犯他人的自由权为前提的。

  在本案例中,王先生的行为虽然是正常的日常生活行为,但当他对别人造成一定的影响时,就应该受到约束和限制。从理论上说,业主们可以通过业主大会和业主委员会来决定小区的许多事情,因为物业管理涉及到人们的日常生活,并不总是需要警察和法院来处理,最好的办法就是以管理规约来规范业主的日常生活行为。物业管理中的当事人权利义务很复杂,一般需以文书形式明确规定。本案例最终是由行政部门从中调解,由物业服务企业协助组织召开业主大会,制定和通过了管理规约,要求每个业主要按管理规约行事,否则就违反了相互之间的承诺,构成违约。

  法律依据:

  《物业管理条例》第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

  管理规约对全体业主具有约束力。

  03、业主能否将住房改为经营性用房?

  案例:

  2008 年 3 月,吴先生在某小区买了一套位于一层的三居室商品房,入住后他发现由于小区是新落成的,各种配套设施还不完善,特别是缺少饭馆。于是吴先生把他那 100 多平方米的房子改成了小餐馆,刚开业一个月,小区物业公司便找上门来了,要求关闭餐馆。吴先生觉得他为大家服务,解决大家吃饭问题是好事,再说,他使用的是自己家的房屋,物业公司不应该干涉,为此发生纠纷。本案中,吴先生的做法是否合法?为什么?

  律师点评:

  根据我国《物权法》的规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。因此,吴先生不能擅自改变房屋的使用性质,如果确需改变,也不得违反相邻关系的规定,并且应当按照有关规定办理手续。

  相邻权是可以从相邻他方得到必要的便利和防止来自相邻他方的危害或危险的权利;相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利益,不得将其权利滥用,即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有权人虽然可以自由地使用自己的专有部分,但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其他特定的用途来使用,否则构成不当使用。

  法律依据:

  《物权法》第77条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。第84条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

  04、小区绿地能种菜吗?

  案例:

  一些小区内,部分居民将小区内的绿地开垦成菜地。对此,一些人表示赞同,另一些人表示反对。而相关部门则表示,随意改变绿地用途是违法行为。

  连日来,新闻热线陆续接到读者电话反映,部分小区内的绿地被居民开垦成菜地,种上了各种蔬菜,有些小区的绿地内甚至出现了豆角架子、简易的塑料温棚等。

  根据读者反映的情况,记者走访了部分居民小区后看到,个别小区内,几乎所有的绿地都变成了菜地,刚发芽的菜苗嫩绿嫩绿的,有些菜地上已经搭起了豆角架子。

  采访中,对于绿地变菜地的事情,市民的意见也是有人赞成有人反对。赞成的人说,绿地变菜地后,蔬菜也是绿色的,而且品种繁多,更能让人赏心悦目,比单纯的草坪还好看。而且将绿地开垦成菜地的居民多为老年人,种菜不仅可以让老人们吃上新鲜蔬菜,还可以锻炼身体,有何不可? 持反对态度的人则说,小区内的公共绿地属于全体业主共同所有,个别人将绿地变成菜地后,就将大家的地变成了他们个人的地。绿地变菜地后,侵占了公共资源,影响了其他业主的权益。

  那么,小区内的绿地可以种菜吗?记者咨询了物业管理局工作人员后了解到,根据《物权法》第六章第七十三条“建筑区划内的绿地,属于业主共有”,《物业管理条例》第十一条第六款规定“改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定”的规定,小区内的绿地属于全体业主共同所有,任何人不得随意改变绿地的用途。

  如果确实需要改变绿地的用途,也要经三分之二以上的业主同意,然后经城市绿化行政主管部门的审批。否则,擅自改变绿地用途的行为就是违法行为。个别人将绿地变成菜地后,就将大家的地变成了他们个人的地。绿地变菜地后,侵占了公共资源,影响了其他业主的权益,物业公司应责令其限期恢复绿地原状。

  05、业主能在消防疏散楼梯内堆放纸箱、杂物吗?

  案例

  王某从事个体经营活动,居住于某小区的高层住宅楼上,为了方便,将装货用的纸箱堆放在消防疏散楼梯内。物业公司发现后,指出消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的,不能将纸箱堆放在楼梯内,并让王某将其清理干净。王某以没有影响走路为由拒不搬走,双方就此问题产生了矛盾。

  专家解答:

  王某没有办理相应的手续取得同意,因此,王某不得将纸箱、杂物堆放在消防疏散楼梯内。

  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是满足业主正常的生产、生活需求所必需的,其设计对于物业管理区域来讲是一体的,因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途,不仅不能发挥其规划设计的功能,而且还会造成事故隐患。消防疏散楼梯是物业区域内共用设施,有特殊的用途,是用于消防事故发生时紧急疏散人群的,在正常情况下不得作为通行梯使用,也不得堆放杂物,造成堵塞等。

  根据《物业管理条例》第50条的规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途,业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的,应当在行政执法部门办理手续后告知物业服务企业,物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续。

  由于王某没有办理相应的手续取得同意,因此,王某不得将纸箱堆放在消防疏散楼梯内、并且,物业管理公司有权对此行为进行制止,因为物业服务企业日常对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  另外,对于王某的行为除了令其清除以外,根据《物业管理务例》第66条的规定,还应当由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处 1000 元以上壹万元以下的罚款。

  法律依据:

  《物业管理条例》第六十六条违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业、共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设旅设备进行经管的。个人有前款规定行为之一的,处 1000元以上 1 万元以下的罚欺;单位有前款规定行为之二的,处 5 万元以上 2O 万元以下的罚款。

  06、住宅区私自乱搭乱建违犯什么法律法规

  1、违反了物业管理条例第51、52条之规定物业管理条例第五章物业的使用与维护。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。

  业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

  第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  2、以上国家规定的条例,应该是个指导性和规范性的文件,具体的情况要参考楼主所居地城市的物业管理条例,比如说巴彦淖尔市,会制定巴彦淖尔市物业管理条例,内容上大同小异,条款上更加具体。

  3、违反了《城乡规划法》第六十四条 未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

  私搭乱建房屋解决的法律途径:

  1、如果业主私自搭建房屋,可以通过行政举报的方式解决。

  具体操作方式为:可以先向属地规划委员会(规划局)投诉,规划委员会(规划局)确定该建筑是否经批准,是否是合法建筑。

  市内的违章建筑问题,由城市管理综合行政执法局负责处理。法律依据:建筑房屋必须取得建设工程规划许可证

  《中华人民共和国城乡规划法》第40条:在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

  申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的,由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

  城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

  中华人民共和国住房和城乡建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准不得有下列行为:

  (一)搭建建筑物、构筑物;

  (二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

  (三)拆改供暖管道和设施;

  (四)拆改燃气管道和设施。

  本条所列第(一)项、第(二)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

  2.规划行政部门有权对违章建筑责令停止建设,限期拆除,处以罚款。《中华人民共和国城乡规划法》第53条:县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查,有权采取以下措施:

  (一)要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料,并进行复制;(二)要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明,并根据需要进入现场进行勘测;(三)责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。

  城乡规划主管部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责,应当出示执法证件。被监督检查的单位和人员应当予以配合,不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。

  第64条:未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

  第66条:建设单位或者个人有下列行为之一的,由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除,可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款:

  (一)未经批准进行临时建设的;

  (二)未按照批准内容进行临时建设的;

  (三)临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。

  3.对于举报不处理的规划部门,有权向本级政府或者上一级规划部门举报《中华人民共和国城乡规划法》第六十条 镇人民政府或者县级以上人民政府城乡规划主管部门有下列行为之一的,由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:

  (一)未依法组织编制城市的控制性详细规划、县人民政府所在地镇的控制性详细规划的;

  (二)超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

  (三)对符合法定条件的申请人未在法定期限内核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的;

  (四)未依法对经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布的;

  (五)同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人的意见的;

  (六)发现未依法取得规划许可或者违反规划许可的规定在规划区内进行建设的行为,而不予查处或者接到举报后不依法处理的

  07、业主是否可以利用小区空地搭建车棚?

  案例

  2007年 5 月,江某购买了一辆汽车。因小区内车位较少,江某无处停放自己的汽车。江某了解到楼下还有一片空地,物业公司没有用它建绿化或其他设施的计划,自己不如把它平整一下做车棚。江某未经允许便请来师傅准备施工,物业公司得知后制止其继续施工,并告诉江某个人不可以随意占用小区内场地。江某认为小区内场地属于大家所有,他有权使用,为此江某与物业公司发生纠纷。

  专家解答:

  小区内的场地使用权归全体业主享有,个别业主占用空场地的应得到业主委员会的同意。根据规定,我们可以认定,小区内的土地使用权应该属于全体业主共同享有。《物业管理条例》第7条规定:“业主在物业管理活动中履行下列义务:遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;第51条规定:“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利盈。因维修物业或者公共利盈,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。”小区内的场地使用权归全体业主享有,个别业主占用场地的应得到业主委员会的同意。本案中,没有绿化的空地的使用权归全体业主享有。江某虽然是业主中的一员,他可以使用物业的共用设施,但应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。江某建车棚的行为侵害了其他业主的权利,因而,物业服务企业有权制止将某的行为。

  法律依据:

  《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:

  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则。

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

  (五)按时交纳物业服务费用;

  (六)法律、法规规定的其他义务。

  第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。

  因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;

  物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。

  业主、物业服务企业应当将临时占用扩挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。

  08、业主能利用房顶平台盖房吗?

  案例

  2014年底,何某等多名业主分别购买了某小区顶层商品房一套。双方在合同中约定,开发商将楼顶平台免费送给业主使用。小区竣工后,楼房顶层平台上安装了全楼的避雷网线、供暖管道以及其他一些重要设施。业主入住后,和某物业公司签订了物业服务合同,约定由物业公司负责小区公共设施的管理和维修、小区的安全防范工作以及其他相关的服务。何某等业主入住后,在与其房屋衔接的楼项平台上,毗邻避雷网线处搭建了轻体房,并将该部分平台改造成由其一家独用的封闭式结构的建筑。因搭建的轻体房妨碍了避雷系统的正常使用和必需的检测,物业公司曾多次劝阻何某等业主,要求他们及时拆除妨碍避雷网线的轻体房,但遭到拒绝。

  专家解答:

  楼顶平台属于整栋楼的公共面积部分,业主应当妥善使用,不得损害公共利益和其他业主的利益。在一幢楼宇中除了专有部分外,还有许多空间具有共用目的,最典型的是楼梯、楼道、电梯间等。建设部所规定的共用设施包括一栋建筑每个内部的共用设备、设施,也包括整个小区范围的共用设施。小区共用部分属于全体业主共同所有。

  在本案当中,建筑物的楼顶平台属于整栋楼的公共面积部分,由于开发商明确表示将平台赠送给何某等业主使用,因此,何某等人对与其房屋毗连的楼顶平台拥有使用、不损害公共利益和其他业主的利益为前提。在本案中,何某等人未经相关部门同意,在平台上搭建轻体房屋,妨碍了楼顶避雷系统的正常使用和必需的检测,违反了与原告物业公司之间签订的物业服务合同中的就处理相邻关系的规定,属侵害公共利益的不当行为,应当予以拆除。但是,在搭建房屋过程中,物业公司未能及时有效加以制止,而是在事后提出,因此,物业公司在处理此事件中处理措施不当,对业主经济损失的扩大具有一定的过错。故应当承担业主拆除轻体房部分经济损失。

  法律依据:《住宅专项维修资金管理办法》

  09、高空抛物属于违法行为吗?

  案例:

  如果造成他人人身财产损害,则构成违法行为。如果因高空抛物对他人的人身财产造成损害,则该建筑的业主负连带责任,业主必须证明自己不是该次高空抛物的行为人,方能免除责任。刑法第二百三十五条规定过失伤害他人致人重伤的,处三年以下有期徒刑或者拘役。《侵权责任法》第八十七条规定,高空抛物伤人无法自证清白,便要连坐。在司法实践中,找不到行凶者时起诉全楼,是唯一可行的办法,只要无辜的业主能提供不在场证据,就可以免责。验DNA要花多少钱?去年滨州学院爆窃案中,五千名学生花费50万左右,单人约百元。验一栋楼的居民要花多少办案经费?还是告全楼实际点儿。随着城市发展高层建筑增多,应严打高空抛物现象的发生。

  010、高空抛物伤人了,物业应该怎么处理

  案例:

  香港物业公司对于高空抛物处罚的借鉴 香港的警察退役组织针对高空抛物的现象,专门组成了侦查高空抛物特别队,他们购买先进的数码设备,一天到晚对着高楼看哪块掉东西了,然后拍摄下来报警。

  香港是法制比较严格的,就算高空抛物没有伤到人也要受到刑事处罚。他们的做法值得我们借鉴。香港有一个案例,高空抛物造成伤人,被侦查特别队拍摄到而被抓,被判监禁4个月。 总而言之,对于高空坠物这一社会弊病,物业服务部门决不是救世主。

  如何杜绝这一现象?决不能光靠物业公司,但物业公司在其中所起作用实属关键。在立法整治层面上,物业管理协会应积极参与,争取在高空抛物的立法整治上,出谋划策。而物业公司可以作一个重要的参与者,积极响应政府的号召,将重点放在宣传教育上,结合社区居委会、治安巡防队等单位组成一个社会公德文明教育指导办公室或者一个机构来定期进行系统的开展片区素质教育,提升居民对高空抛物不良行为的认识,以点带面来扩大影响,从而减少高空抛物现象的发生。

  现在物业服务部门面对高空抛物,其监管也身处尴尬。目前的物业管理条例对物业服务区域的行为作出24条规定,但没有列出相应的处罚办法。为此,不少物业部门的负责人都表示,这是他们作为物业管理部门最尴尬的事,他们没有任何处罚权,他们曾想过要制订相关的处罚措施,由于担心有违规之嫌,只好作罢。但面对高空坠物的发生,物业公司肯定不能无所作为。 认真对待居民投诉 在出现居民对高空坠物的投诉时,物业公司接待人员应及时派员到现场处理,记录相关情况,并对事情进行调查走访,按上述(一)、(二)两类情况及时处理,安抚受害人情绪,并予以回访,作好相应的记录备案。发生损失的事故处理 如果因高空抛物,而造成了社区内居民财产与人身安全遭受损失的情况,物业公司应及时配合相关部门进行取证,查找肇事者。物业服务公司及时足额购买公共责任保险,可以规避此类相关的风险、减少经济损失。无事故损失的处理,无事故损失的高空抛物,物业公司也不可忽视,应尽快找到肇事人,指出其肇事行为及其危害,及可能面临的治安处罚,劝告其不要再犯。对有过高空抛物行为的人,应在日常的保安巡视中,加强对其的监督。如无人目击肇事者,则应及时清除坠落物,并由保安在可能出现肇事者的相关楼层住户中进行询问与调查,同时宣传高空抛物的危害及可能面临的治安处罚,显示物业管理对此事的关注。

  011、高空抛物伤人,市民如何维权

  案例:

  说起高空抛物,人们常常会想到从楼上飞下水果皮、烟头、甚至啤酒瓶等,而在柳州市冠亚蓝湾国际小区3号楼一楼经营一家餐厅的王先生却遇到了一件烦心事:9楼阳台上,一名男孩频频往楼下撒尿。由此,引发了防范“高空抛物”的讨论。

  事件:高空抛物竟是尿

  昨日下午4时30分,记者来到王先生的餐厅。王先生刚和员工一起找9楼的业主理论回来,因为9楼那名住户并不在家,他只好失望而归。“已经是第四回了!”王告诉记者,早在上个星期,员工就反映楼上经常有脏水洒下来,但是一直没有抓到现行,而餐厅对面一商店的老板得知这一情况后,也留心帮观察。昨日下午1时许,商店老板发现在3号居民楼9楼,一名七八岁的小男孩正从阳台往楼下撒尿。众人这才知道,原来之前洒下的脏水是尿。

  昨日下午,王先生将自己的经历通过微博发到网上,迅速有网友回应,自称也遇到过高空抛物的情况。网友“卢小酪”称,她曾在胜利小区南一区楼底等人时遭遇楼上丢啤酒瓶子,结果还差半米就砸到她的车子;下车查看,却发现丢“炸弹”的人早已关门闭窗,没了踪迹。

  采访中,一些居民向记者反映,小区内还存在从空中乱扔垃圾、烟头的情况,甚至还因为一个烟头引起过火灾。据小区物业工作人员介绍,一次,小区秩序员巡逻时发现一栋居民楼二楼的阳台突然冒烟,立刻上前查看,发现是晾晒的被子起火。众人及时扑救,将险情解除,经过专业人员现场勘查,发现是有人将未燃尽的烟头抛到了被子上。

  记者随后走访了附近的几个居民小区,一些物业工作人员和居民表示,高空抛物是普遍现象,特别是正在装修还没入住的楼房,装修的人嫌麻烦,就将不少没用的装修材料直接从楼上丢了下来,十分危险。而要避免这类情况的发生,最好的办法,就是杜绝高空抛物的行为。

  物业:只能提醒和劝说

  针对小区内的高空抛物行为,冠亚蓝湾国际小区的物业人员表示无奈。

  “天热的时候扔垃圾的多,大风的时候,放在窗户边的花盆就比较危险!”采访中,物业公司的一位工作人员称,从年初到年尾,他们都会定期贴出不要高空抛物的提示。

  “虽然贴有温馨提示,但是关键还是要业主们自觉。”工作人员告诉记者,他们只能贴一些通知提醒业主,并加强巡逻,及时清理扔下来的物品;如果看到是谁扔的就去劝阻,但并没有处罚的权力。因此,要杜绝高空抛物的现象,关键还是要靠业主的自身素质。

  物业公司的一名负责人告诉记者,小区虽然有监控录像,但是高空抛物发生时,视频监控的范围往往不足以抓到“真凶”,有时也只能看到物品跌落到楼下的画面。

  “根据《物权法》物业应该积极主动防范高空抛物的侵权行为,但是我们也只能提醒、告知、劝解业主不要高空抛物,而没有执法权和处理权。”该负责人介绍,因为没有执法权,物业公司想通过罚款等处罚方式来遏制这种行为是不可能的,真要出了什么事,只能由公安部门来解决。

  民警:故意抛物已违法

  柳州市公安局箭盘山派出所副所长覃星星介绍,辖区内的一个生活小区,曾发生过楼上花盆落下,砸伤楼下居民的事情。民警接报后赶到现场调查,由于没有证据证明花盆的坠落是有人故意为之,而且被砸伤的居民伤势也不重,民警建议双方通过协商解决纠纷。如果双方不能达成一致意见,就只能通过民事诉讼的方式来解决了。

  城中公安分局一名民警告诉记者,他曾接到过有人从楼上向下投掷酒瓶的报警。在桂中大道附近的夜市摊点,可能是由于深夜里食客划拳太吵,激怒了楼上的住户。有人从楼上掷下酒瓶,瓶子就在餐桌旁重重地摔碎,幸未致人受伤。现场没有目击者看到酒瓶是从楼上的哪个窗口掷出的,民警通过调查没能找到高空抛物的人。这名民警告诉记者,酒瓶虽然没有砸中人,没有造成人员受伤或财物损失,但如果真是有人故意把酒瓶掷下,这样的高空抛物行为已构成了违法。记者还了解到,在屏山大道的一处夜市摊点,曾发生过楼上住户用塑料袋包裹好粪便向下抛掷的情况。

  公园派出所副所长樊方明认为,高空抛物未造成实际损害后果的,通常对行为人不追究法律责任。但居民一旦发现这样的情况,还是应当报警。社区民警会进行调解,帮助双方解决纠纷,避免纠纷升级成更严重的矛盾冲突。

  律师:维权关键是证据

  市民们一旦受到高空抛物的侵害,怎样才能维护自己的合法权益呢?律师提醒大家,要维权最关键的是证据。

  金飞律师事务所律师韦云毅认为,由于监控探头通常不会向楼上拍摄,所以最直接的证据当然就是目击证人。对于楼上抛下的物品,也应该进行拍照取证。事发后,应该认真观察楼上的情形,可能还可以取得一些间接证据。例如,落下的是花盆,就可以看看楼上哪户住宅的阳台或窗台上,缺少了花盆,并进行拍照取证。

  韦云毅还指出,在《侵权责任法》中,对于高空抛物还有着明确的规定:“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”这是一条举证责任倒置的规定,需要楼上住户来证明自己不是侵权人。

  换而言之,如果不能明确谁才是高空抛物造成侵害的责任人,那么同住在一个楼道,或同住一栋楼的居民,只要有可能抛掷物品造成侵害的楼上住户,都要遭到“连坐”,共同支付补偿款。今年1月,广东省兴宁市法院就曾判决过这样一起案件:天降水泥块砸伤6岁男童,在侵权人不明确的情况下,法院判决同一栋楼上有可能造成此侵害的12户居民,共同补偿受害人5万多元。

  韦云毅还对高空抛物几种情况的法律责任进行了分析:花盆等物品意外落下造成侵害的,抛落物的主人因管理不善,没有尽到合理安全保障义务,应该承担相应的民事赔偿责任;未成年人高空抛物造成侵害的行为,应当由其监护人承担相应的民事责任;如果是故意高空抛物造成人身和财产损害的,则有可能涉嫌危害公共安全或故意伤害犯罪,应追究刑事责任;由于过失的高空落物造成人员重伤或死亡等严重后果的,也要被追究过失犯罪的相关刑事责任。

  012、好来居高空抛物案 一审法院判决物业赔23万

  案例:

  2008年3月18日一审法院驳回了原告对73户业主的赔偿要求,同时认为物业服务公司未能尽力履行职责,判决其承担30%的责任,赔偿近23万。

  2006年5月31日下午,小学四年级学生钟某放学回家,在走至位于南山区南山大道与海德二道交叉口处的“好来居”大厦北侧的人行道时,被从楼上“落下”的玻璃击伤头部,后经南山区人民医院抢救无效死亡。

  事故发生后,南山警方进行了现场勘验,但是警方未给出玻璃是从具体哪一业主家掉落的书面调查结果。钟某的父母把“好来居”有可能高空抛物的73个业主和物业服务企业都告上了法庭,要求各被告赔偿原告丧葬费、死亡赔偿金、精神抚慰金等约76万元,并承担本案诉讼费用。

  法院认为,各业主不是共同的侵权人。本案中各被告也不可能实施共同危险行为。而原告在不能举证证明具体侵权人的情况下,要求全体业主作为共同侵权人承担赔偿责任,没有法律依据,法院不予支持。

  法院同时认为,在本案中,于事故发生的一个多小时前,已在该区域附近出现了一次高空坠物事件。被告深圳市锦峰物业经营管理有限公司未举证证明其已经及时履行职责,说明其未能尽力履行物业管理人的职责,应对原告的损失承担30%的赔偿责任,共赔偿229945元。

  小宇父母表示,对于南山区人民法院一审的判决结果很难接受,将坚决上诉。

  深圳市中级人民法院于2010年6月份作出终审判决:撤销南山法院的一审判决,由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元,总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。

  侵权责任法规对物件损害责任中的“管理人”不明确,容易使物业管理公司代为受过。第八十五条规定:“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。”其中的“管理人”概念模糊,不明确,容易使物业管理公司充当管理人代为受过。

  013、责任人的维修养护义务

  案例

  业主老李住在一楼,最近他发现其居住房屋的顶部漏水,请来物业公司维修,查明原因是他楼上住户小刘的不当装修行为所致。于是,老李请楼上的业主小刘配合维修,但遭到小刘拒绝。小刘认为漏水的不是自己的房屋,而且自己房屋刚刚进行子装修,如果从自己的房屋进行维修必然会破坏刚装修好的地板等。老李很无奈,想通过诉讼途径维权,但不知应以谁为被告。

  本案中,责任人是物业公司还是楼上业主小刘?

  关键词解:

  我国当今住宅物业多属群体式类型,结构相连,供水、供电等基础设施物业具有系统性、联系性等特点,这使得物业的局部安全隐患不仅会影响到产权人、使用人自身的安全和正常使用,还会影响到相邻业主,甚至是整个物业管理区域的安全和正常使用。因此,明确物业安全隐患的维修养护责任,加强对物业安全隐患的及时维修养护非常重要。

  (一)责任人的维修养护义务

  《物业管理条例》第 56 条规定:“物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。”

  本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定:

  (1)首先,该条明确规定物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护。本条所指的“安全隐患”主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。

  (2)同时,由于物业结构整体性、系统性的特点,对其某一部位、设施的安全隐患的维修养护往往要影响到相邻业主甚至整个物业管理区域内相关部位、设施的停用、占用等情况,需要这些业主的配合。为了保障及时做好对存在的安全隐患、危及公共利益及他人合法权益的物业的维修养护工作,本条明确规定有关业主应当对维修养护工作给予配合。

  (3)此外,考虑到相关责任人无法或者不愿意履行维修养护义务的特殊情形,本条规定经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  (二)对“责任人”的认定

  《物业管理条例》第 56 条所说的“责任人” 主要是指房屋的产权人或者说是按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人,还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。该条把责任人与物业服务企业相并论,强调责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护。所以,该条的责任人,就不包括承担维修养护义务的物业服务企业本身。“责任人,主要包括哪些情形?

  1.业主的专有部分存在安全隐患、危及公共利益和他人安全的责任人。例如顶层的业主窗户安装不牢固等,这部分的责任人是物业专有人。如果物业存在安全隐患,对公共利益和他人的合法权益造成危险的,物业专有人应该及时进行维修养护,确保物业的正常安全状态。另外,如果第三人造成了业主专有部分的损害,那么,在对外关系上,物业专有人仍然是责任人,因为,其他业主很难知晓到底谁是具体的侵权人,也就无法行使相应的权利,它只能以物业专有人为责任人,要求其承担维修养护的义务。当然,物业专有人在承担责任之后,可以再向具体的侵权人追偿。这种责任具有依附于物业的性质,在业主将物业转让给第三人的时候,相关的责任也就由受让的第三人来承担。受让人因此遭受的损失只能由其再向出让人追偿。

  2.对共有部分消除危险的责任人。它可以分为两种情况: (1) 侵权责任人,对因自己侵权行为造成物业危险的,如某施工单位破坏了小区的管道线路,作为业主代表的业主委员会有权要求侵权责任人恢复原状、、消除危险、排除妨碍。(2)如果业主大会或业主委员会将某一项维修养护工作承包给物业服务企业以外的企业或个人,那么,该承包的企业或个人也是维修养护义务的责任人。在维修养护的过程中,如果需要利用相邻关系人的通道、阳台等,根据相邻关系的法律规定,相邻人有提供必要的便利,予以协助配合的义务

  在本案中,房屋漏水的责任应当由楼上业主小刘承担,还是应当由物业服务企业承担呢? (1)由于房屋漏水是由于楼上业主小刘在装修时的不当施工造成的,因此,业主小刘应当承担该损害责任,即业主小刘是安全隐患的责任人,应当对于其行为承担维修责任。如果业主小刘不履行维修义务,经过业主大会同意,可以由物业服务企业来维修,由此产生的维修费用应当由责任人小刘承担。并且,在物业公司进行维修的时候,责任人小刘有配合物业维修的义务,即允许物业公司工作人员从其房屋内进行维修,由此而造成的地板等装修的必要损失由责任人小刘自己承担。(2)对于物业服务企业而言,其对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因为,室内装修是业主自主进行的,物业服务企业无权干涉。作为物业服务企业,其义务就是在业主申报装修时告知业主在装修过程中不得为改变房屋结构等禁止行为和其他注意事项,并对违法的行为予以制止。至于装修的质量间题,物业服务企业没有监管的义务,也不承担责任。因此,本案中,物业公司对小区业主室内装修的质量问题不承担法律责任。楼上业主小刘是责任人,应当依法承担楼下业主老李房屋漏水的维修责任。

  法眼点睛:

  物业的安全直接关系到广大业主居民的人身和财产安全,为了明确物业安全隐患的维修养护责任,加强对物业安全隐患的及时维修养护,保护广大业主的合法权益和公共利益,我国《物业管理条例》第 56 条规定:物业存在安隐患,危及公共利益及他人合法权时,责任人应当及时维修。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。”

  014、业主拒交物业费的几种情形及应对措施

  拖欠物业管理费的现象在目前物业管理小区中并不鲜见,除极少数业主恶意欠费外,绝大多数都“事出有因”。但是无论什么原因,采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的,既得不到法律的支持,也无助于问题的解决。

  解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方,一是要理解和懂得享受服务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规,正确认识物业管理的内容和范围,正确理解和认识业主在享受物业服务权利的同时,也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳物业费的义务。与此同时,物业公司也要不断改进自身工作,增强服务意识,努力提高物业服务品质,严格履行物业服务合同内容,力所能及地为业主提供便利和增值服务,争取得到业主的理解和支持。根据自身的工作经验,粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况:

  1、因工程遗留问题,如房屋内外墙开裂或有裂纹,屋顶、天花板或者外墙渗漏水,门窗变形,玻璃起雾等等拒交物业费;

  2、因家中财物被盗,车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费;

  3、因为没入住,以房屋空置为由拒交物业费;

  4、按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主,无任何正当理由拒交物业费;

  5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

  处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法:

  一、因工程问题拒交的应对方法和措施:

  从法律、法规和相关管理规定的角度出发,物业工作人员要耐心解释,晓之以理,动之以情。用《物业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释:虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同一个集团公司,但从法律角度上属于不同的独立法人单位。

  一是物业服务企业与业主之是物业服务合同关系:

  而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中,许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别,把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务质量问题。

  二是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的,物业公司收取的物业费中并不包含工程遗留维修费用。

  三是让业主明白他已享受了物业服务的权利---物业服务,就必须履行其义务---按时足额缴纳物业服务费。

  四是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如上沟通和努力,如果业主还是拒交物业费,物业公司可以进行电话催缴,之后发催费函,直至根据拖欠情况,如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。

  二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施:

  业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形:

  1、业主与物业服务企业在物业服务合同中没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的,即负责对物业区域规划红线以内,业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。一般而言,物业服务合同之安全防范和内容主要是针对公共区域提供的服务,而业主家在私有部分的财产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物业服务合同》或《前期物业服务协议》时,大多不涉及业主的私人财产保险和私人车辆保管内容,所以,一旦业主家发生失窃事件,通过核查现场情况,物业服务企业确实严格按照《物业服务合同》约定条款执行,门岗严格进出人员的盘查和登记,巡逻人员严格按照规定的时间进行巡更,且在物业公共区域内也已经履行了职责,服务企业就不承担责任。在此需要特别说明的是保安义务只能对社会治安起到一定的协助作用,是通过合同的约定产生的,不可能防止任何不法行为的发生。业主不能因为缴纳物业费,财产被盗就要求物业公司赔偿。同样也不能因为财产被盗就拒绝缴纳物业费。物业公司的保安义务也有一个合理的范围。同一道理,目前还没有因为盗窃案件的发生,而要求公安机关赔偿的现象发生。简单举个例子:是不是世界上只要存在警察,就不会有犯罪行为发生?反之,由于未按合同约定提供服务,出现管理混乱现象,最终导致业主家中失窃事件的出现,业主拒交也就事出有因了,物业企业就应承担相关责任;

  2、如果业主与物业服务企业在物业服务合同中另有专项约定,签订了私人财产和车辆的保险和保管合同,并依合同缴纳了相关保险、保管费用的,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身,财产安全受到损害的,应当承担相应的法律责任。业主因之拒交物业费也就有据可依了。

  三、房子空置也要交物业费:

  司法解释:

  物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不能因自身原因未居住,以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由,要求减免物业费或拒交物业费的,法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

  解读最高院民一庭负责人介绍,实践中,有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(比如业主提出其因出国而未享受服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。该负责人表示,选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

  目前,有些业主认为,自己没有得到物业服务可以拒付物业费。对此,任晨光认为,在实际情况下,物业合同不大可能与每一个单个业主签订,但合同的效力仍然对单个业主有效。即使业主一段时间不在小区居住,房屋空闲,但物业服务使小区建筑物及其附属设施正常运行,仍然间接地为业主提供了服务。

  空置房屋物业费优惠的具体操作依照《物业服务收费管理办法》——发改委(2003)1864号规定执行。

  四、对无任何理由拒交物业费的老赖,采取电话催缴,上门催缴,邮寄催费通知单进行催缴,“轮翻轰炸”:国家《物业管理条例》第四十二条作了明确规定。业主享受了物业服务的权利,就应当根据物业服务合同的约定,履行按时足额交纳物业服务费用的义务。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。否则,物业服务企业有权向人民法院提起诉讼,维护自身权益。

  五、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。

  按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务,但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂,应分不同情况进行处理:属于业主无理拒绝交费情形的,业主应按合同规定交纳物业管理费,并承担延期交费的违约责任;若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,则属于物业管理企业违约在先,业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为,是依法采取的自我救济手段,这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况,驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求,或适当减少业主的应交服务费。作为业主,发现问题时应尽量找物业公司协商解决,不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”,否则可能造成恶性循环。

  综述:在这里特别提请广大业主注意的是,不管出于什么原因,拒缴物业费非但不利于业主维权,相反在侵犯当事人利益的同时,也侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵,双方也应本着真诚、相谅、相信的原则,通过友好协商来解决问题,如果业主一味地要求物业费下降或者拒缴物业费,作为经营企业,物业公司通常都会选择降低隐形开支,如人员编制缩小,有的服务内容无法严格按服务合同的约定执行,导致服务品质低下,必将直接影响业主的生活品质。久而久之,会有更多的业主选择拒缴,最终受伤害的还是业主本身

  015、业主对物业公司的服务不满意,是否可以拒交物业服务费?

  案例

  王先生是某小区的业主,2003 ,年6 月与小区物业公司签订了物业服务合同,约定按照每平方米 0.5 元的标准向物业公司缴纳物业费。入住小区后,王先生交纳了 2003年6月1日至2004年8月31日的物业管理费后,再未缴纳物业管理费。王先生的理由是:小区保安服务不到位、小区乱停车没人管、绿化养护质量差、卫生管理不及时。由于和王先生一样不交物业费的业主还有很多,该物业公司不得不于 2007年 9月撤离小区,不再对该小区进行物业管理。2007年8月30日,物业公司在小区张贴通知将撤离之事告知了业主,随后将拖欠物管费的王先生等业主告上了法庭,要求其支付拖欠的物管费和滞纳金。本案中业主的做法是否合法?为什么?

  律师点评:

  业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费,实际上是混淆了业主和小区物业公司之间的权利义务关系。首先,物业公司只是基于开发商的委托、全体业主的共同委托或代表全体业主共同利益的管委会的委托,为整个小区提供物业管理服务,物业公司与业主的合同关系并不是通常的一对一的合同关系,而是一对整体业主的合同关系。其次,物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常、持续运行所必须的费用,并非物业公司的经营性收入。如果允许任何一个业主任意以物业公司服务存在瑕疵或对物业管理费使用存在疑问为由拒付物业管理费,则必然导致物业管理费入不敷出、物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继,这必然导致全体业主(包括欠费的业主)的共同利益遭受损害。业主与物业公司存在物业服务合同的关系,只要物业公司提供了服务,业主就有义务按合同交费。业主逾期不交纳物业服务费,实际上是不履行物业服务合同义务,侵害了物业公司的合法权益。如果业主对物业公司的服务不满意,可以自己或通过业主委员会与物业公司交涉,仍解决不了的。可以通过起诉解决问题,也可以召开业主大会解聘物业公司.但不能以不交费来对抗。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第42条第1款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  《合同法》第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  给您提个醒:

  如果业主对物业服务不满意,应该通过协商或法律途径解决,而不要直接以拒交物业费来对抗,否则可能会形成恶性循环,使业主利益遭受到更大的损害。

  016、小区健身队扰民,业主能否要求物业公司制止这种行为?

  案例:

  某小区内有一支老年健身队,他们每天早晨 6 点开始运动,健身队播放的音乐和队员们的高声谈话声干扰了小区内部分业主的正常休息,从而引起了部分业主和健身队之间的冲突。于是,部分业主便向物业公司投诉,希望物业公司能够制止健身队的行为。物业公司多次与健身队协调,希望他们能够调整活动方式和活动时间,以避免影响其他业主休息,但都遭到了健身队的拒绝。由于问题一直无法得到解决,部分业主于是向法院起诉,要求物业公司制止健身队的扰民行为,并要求健身队停止健身活动。本案中,部分业主的请求能否得到法院的支持?

  律师点评:

  在实践中,当业主之间产生了相邻权纠纷时,往往将责任推向物业公司,要求物业公司必须对纠纷加以解决。但是物业公司对业主之间产生的相邻权纠纷并不都负有解决的责任。因为受害业主与物业公司之间不存在房屋毗邻的情况,并且物业公司并不是侵害业主权益的直接责任人。因此,受害业主不能以相邻权受侵害为由要求物业公司承担管理责任。只有在物业公司与业主之间存在合同约定或物业公司处于特殊环境下而负有约定或法定义务时,物业公司才对业主之间产生的相邻权纠纷负有管理责任。在本案中,虽然健身队的活动地点位于小区公共区域内,属于物业公司的管理范围.但是由于健身队员也是小区业主,其有权利在小区内健身,物业公司不能以健身队的活动破坏了公共秩序为由要求健身队停止活动。因此,在小区的物业管理中,业主之间产生的纠纷,不能都要求物业公司解决,毕竟物业公司的管理权限是有限的。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  给您提个醒:

  物业公司只能按照合同的约定履行其职责,不可能处理小区内所有的事务。在本案这种情况下。受侵害的业主可以直接起诉健身队停止侵害。而不应该把物业公司推上被告席。

  017、首层住户也要交纳电梯费吗?

  案例:

  杜先生是一个高层住宅楼首层的业主,最近物业公司在向其收取物业费时,杜先生表示他是首层业主,基本不使用电梯,因此交纳电梯运行费不合理。如果物业公司不减免电梯运行维护费,他就拒交物业费。虽然物业公司工作人员向他解释应该交纳电梯运行维护费的理由和法律依据,但杜先生还是因此拒交物业费。在交涉无果的情况下,物业公司将杜先生诉至法院,要求其交纳电梯运行维护费和其他物业费用。本案中,物业公司的说法合法吗?

  律师点评:

  一栋住宅,按所有权可划分为两部分,即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间,共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。自然,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。如果首层产权人以不能乘电梯为由拒绝交纳物业管理费中的电梯运行维护费,则会引起一系列的连锁反应,二层住户就会以不需要电梯服务为由(自己爬楼梯),拒绝交纳电梯运行维护费,三层、四层甚至高层的人都会以同样的理由拒绝交纳费用,其结果是没有人交纳电梯费用,电梯服务因而停止。最终损害的将是全体产权人的利益,物业的保值和增值目的又从何谈起?由此可见,首层住户交纳电梯费是比较合理的。但是,我们也不排除首层不交的特殊情况,这种情况存在的前提条件是:房屋销售前,房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可,或者楼内全体产权人会议明确决定首层住户不用交电梯运行维护费。

  法律依据:

  《物权法》第72条第1款 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

  《住宅专项维修资金管理办法》第3条第2款 本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  给您提个醒:

  电梯是住宅楼内全体业主的公共设施,是公共服务性设施,并非为某些楼层提供的特殊服务,公共设施的运行维护费用自然需要全体业主分摊。但是也有例外情况,即如果在售房时,物业管理公约规定首层住户不交纳电梯费用的,其他业主也认可的,或者楼内全体业主大会决定首层住户不用交电梯运行维护费的,也是可以不交的。

  018、住宅电梯伤人事故的管理责任

  案例:

  2014年8月,住某高层住宅17楼年近70岁的周老太太乘电梯下楼时,电梯突然向下坠落,然后又不正常地上升,受惊的周老太太站立不稳,摔倒在电梯里,伤了骨盆,当场昏迷,后来被其他业主发现,紧急呼救叫120急救车送医院抢救,三个月后方才出院,花费费用6万元。

  2015年初,周老太将物业公司起诉至法院,周老太称:由于物业公司维护电梯不力,没有及时保障电梯设备的安全,导致电梯失控,致使她重伤住院,应对她的损失承担全责。

  物业公司辩称:公司方面已经尽责,且电梯的维保工作是由专业电梯维保公司定期实施的,事发时她独自一人,不能证明受伤是由于电梯故障所致。

  再则,电梯本身老化严重,已到了需要大笔资金进行更换的地步,基于此,物业公司要求法院驳回原告的诉讼请求。

  法院判决:

  法院经审理认为:物业公司作为电梯的管理人,对其证明没有过错的举证责任。庭审过程中,物业公司一直拒绝提供相关证据,因此法院在综合权衡有关涉案因素后,判决物业公司赔偿周老太医疗费3万元。

  案例评析:

  一、电梯安全事故外在影响因素电梯故障一般是多种原因造成的,如电梯管理维护不到位、无定期维护、电梯使用人员过多、使用者不规范使用电梯,以及设备部件老化等,都会影响到电梯的安全运行。

  在本案中,经有关专家鉴定,所谓“电梯滑落”并不是真正的“溜梯”,而是电梯在出现异常情况下的制动保护措施。

  通俗说,当电梯运行异常的时候,它会以略快于正常的速度降落到底层,在此过程中,电梯向下运动轨迹不受控制,偶尔伴有轻微失重的感觉,造成电梯里的乘客产生失衡感,对运动的上下方向暂时误判。

  一旦真的“溜梯”,电梯的安全钳会立刻打开,电梯会被卡位,该电梯的异常情况与电梯老化有很大关系,据了解电梯的设计使用寿命是20年,而事发时电梯已使用十多年,各种部件老化,单靠常规维保难免出现意外,而更换电梯每部的费用大约需要25万元,该大楼大部分业主散居在外地,现住户多是承租户和其他临时居住人员,由于业主委员会缺位,筹资更换电梯十分困难,基于此各种外在客观因素在部分程度上影响了电梯的安全使用。

  二、物业公司承担不举证的责任业主在使用物业共用设备设施时,对于其存在异常或安全隐患的,应及时通知物业公司进行修理维护,以保障共用设备设施的正常运行,对于突发的物业共用设备设施遭受侵害的,应及时保存相关证据,物业公司应对物业共用设备设施进行定期检查(检测),发现问题及时维护修理。我国法律规定建筑物或其他设施及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人伤害的,它的管理人如不能证明自己没有过错的就应当承担责任。

  同时,根据2014年4月1日起实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条、第七十五条规定,没有正当理由、持有证据的当事人拒不提供证据,可推定有过错。本案中物业公司存有电梯运行情况实时监控录像,电梯是否发生故障,周老太是否在电梯异常运行过程中受伤,都在录像的监控范围内,但物业公司拒绝提供录像。因此,可推定录像内容对物业公司不利,该物业公司存在过错,被告作为电梯管理人没有证明其无过错,反而有故意隐瞒重大的视频证据之嫌。物业公司应当对物业共用设备设施进行定期检查,督促工作人员忠于职守,发现问题及时维护修理。

  否则,对怠于履行物业管理职责或履行不到位、不及时致使共用设备设施发生事故致业主受损害的行为应当承担赔偿责任,如能提供证据证明物业公司已履行物业管理义务的除外。

  三、电梯事故应区分法律责任,电梯是高层建筑物主要的垂直物流载体,确保电梯的正常使用,直接关系到使用者的生命财产安全,因此电梯设备管理的重要性在物业管理中的地位十分突出。

  当前,围绕住宅电梯的大小事故所引发纠纷层出不穷,主要问题是一旦给业主造成损失,赔偿责任应如何落实。电梯事故主要涉及到物业公司的责任和电梯产品责任这两类责任的区分和归属,如果电梯属于未按国家有关标准及时进行更新或改造的,或者在有人值守的电梯中,驾驶员违规操作的或者发生险情没有及时排除的,或者是发生事故后物业公司没有及时救助的,物业公司均应当承担相应赔偿责任。

  关于电梯的使用性能是否达到报废标准,是否需要更新改造或者发生电梯故事后,对于事故原因的调查分析,当事人应向法定的特种设备检测检验所以及国家电梯质量监督检验中心申请鉴定,如鉴定结果表明物业公司没有错,事故原因是因为电梯质量不合格所致,则应当由电梯制造商、销售商承担赔偿责任。实务中,一旦电梯发生损害业主人身、财产权益事故的,物业公司往往首当其冲成为诉讼赔偿责任的相对方,若事后查明事故原因系电梯本身的质量问题所致,物业公司在承担赔偿责任后,可以向电梯生产商等相对方追偿。

  019、电梯伤人事故应该由谁负责

  案例一:

  2014年12月13日某工业区405栋发生了一起电梯伤人的事故。那天在四楼开公司的事主崔家两兄弟因为进货要使用电梯,但因电梯的楼层显示装置坏了,无法判明电梯的位置,两人只好在各楼层找,找到五楼,走在前面的崔弟看见电梯门开着,里面黑洞洞的,于是便一脚迈了进去,坠入电梯井死亡。

  事发后,物业管理公司检查了电梯,发现五楼的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹,怀疑是事主急于使用电梯强行推开电梯门,因用力过猛失去重心从而导致事故的发生。而事主方面则宣称,他们从今年上半年开始在这里办公司,迄今为止没有收到过一份物业管理单位关于电梯使用方面的文件或通知。出事时,他并不知道电梯停在哪里,怎么可能无故地去五楼搞坏电梯呢?崔家诉至法院,要求物业管理公司给予赔偿。

  评析:

  在这起因电梯事故引起的人身损害赔偿案件中,问题的焦点是对原、被告是否存在过错的认定,及被告的过错与本案人身损害后果是否存在联系,是否须承担责任的认定上。

  本案中,物业管理公司作为工业区405栋大厦的管理人,负有保障电梯安全运行的法定义务。

  从案情来看,其行为存在严重的过错应承担赔偿的民事责任,表现在:(1)物业管理公司没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯注意事项。根据《消费者权益保护法》第十八条“经营者对可能危及人身、财产安全的商品和服务,应当向消费者作出真实的说明和明确警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法,以及防止危害发生的方法”的规定,物业管理公司应在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘梯注意事项,但物业管理公司却不作为,未作任何说明。(2)物业管理公司未能及时检查、排除电梯故障。电梯的运行是靠其精密设备、安全装置及安全技术操作、严格的安全管理制度、保养制度来保证安全的。物业管理公司作为电梯的管理人,应当执行劳动部《起重机械安全监督规定》中有关电梯安全使用、安全管理、检查、检验的规定,但其却疏忽大意未及时排除故障,以致电梯的楼层显示装置不能正常显示,乘客无法判明电梯所在位置。(3)物业管理公司的过错与崔某的死亡有因果关系。物业管理公司不作为是导致电梯不能正常使用的直接原因,崔某的死亡正是电梯不能正常使用所致,所以物业管理公司的侵权责任成立。

  依照《民法通则》第一百零六条第二款“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人的财产、人身的,应当承担民事责任”的规定,物业管理公司应当承担本案的主要责任。关于崔某的过错责任问题。崔某系有行为能力的成年人,应当预见到电梯的楼层显示装置坏了,继续乘电梯的危险性,但其却执意寻找电梯,在五楼,其已看到电梯门开着且里面黑洞洞的,也应当预见到进梯的危险性,但其却疏忽大意,主观上存在疏忽大意的过失,其过错也是明显的,也应承担相应的责任。物业管理公司发现五楼的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹,怀疑是崔某强行推开电梯厅门,但却无法提供相应的证据,无法排除是他人所为,所以其主张不成立。本案属混合过错,物业管理公司应承担主要责任,崔某承担次要责任。另外,假设物业管理公司主张崔某强行推开电梯厅门成立,只能减轻其责任,但不能免除,其仍然要为自己的过错行为(不作为)承担民事责任。

  案例二:电梯伤人事故应该由谁负责

  一天深夜,某业主回到小区4号楼,乘电梯回家,谁料电梯运行到一半就突然失控下坠,一直到电梯井底,某业主当场昏迷。几小时后,该业主被人发现并送入医院救治。由于出现了头痛、头晕、呕吐鲜血的症状,医院诊断为急性胃溃疡合并出血,伤愈后,该业主随即向该小区物业管理公司索赔,要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等。

  本案分析:

  电梯作为高层建筑的重要交通工具已经日益普及,由电梯而引发的纠纷在物业管理实践中所占比例比较突出。因此,加强电梯管理,保证业主用户的正常生活和工作,保证乘电梯者人身安全意义重大。

  电梯管理包括运行管理、设备管理和安全管理等内容。电梯系统技术复杂,维修保养要求成本高,一般由劳动局认可的专业维修公司负责,物业管理公司的工程维修人员与以配合,做好日常运行监管,及时发现故障,通知专业维修公司排除电梯故障。物业公司还应制订电梯故障应急方案,严格执行。

  本案中的电梯坠落事故显然是由电梯的产品质量或疏于管理的某一因素造成的,应区别分析对待。如系产品质量问题应由厂家负主要责任,开发商和物业公司也应承担产品验收环节的责任。如果在电梯公司保修期内出现了质量问题,理所当然由电梯公司赔,如果在保修期外,电梯超过了保修期,大多是对外委托专业维修公司负责,如果是因物业公司未及时发现运行故障并未通知维修公司,那么物业公司就要承担一定的责任。如果是因为维修公司维修不及时或疏于保养造成的,那就由维修公司承担责任。但电梯纠纷在管理实践中更多的是收费问题和困人问题,需要我们在实践中给予更多的关注。

  解决方法:

  物业公司应视电梯管理的具体情况,综合上述分析酌情妥善处理解决。但本案例应引起物业公司重视的是电梯管理过程中日常档案的管理,因为一旦出现类似事故,最具有说服力的证据就是这些档案资料。

  相关法规制度1、《紧急事件处理程序》(节选)4、电梯困人的处理程序

  ⑴消防中心接到电梯应急电话或巡查发现困梯,立即报告领导,组织保安人员到现场协调电梯和解救被困人员,同时将电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修部门和电梯公司。 ⑵监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况,使用电梯应急电话与被困者联系,做好解释安慰工作。

  ⑶如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时,应立即报消防部门或求助有关部门解决。

  ⑷填写重大事故报告表,详细记录故障情况及处理过程。

  二、《电梯日常巡检标准》电梯工每日对电梯进行一次巡检,并将检查情况记录于《电梯日常巡检项目表》中,巡检工作主要包括以下内容:

  1、检查电梯楼层指示灯与桥厢实际位置是否符合。

  2、检查厅门按钮及按钮灯是否正常,厅门关闭是否密封牢固,电梯达到平层是否平稳,厅门地坎与桥厢地坎误差是否达到要求标准(水平距离偏差不超过3mm,距离间隙不超过35mm),是否影响客人进出。

  3、检查桥厢内附件设施(层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等是否正常)。

  4、检查机房内有无异常运行声响、异常气味,机房温度是否适宜(机房温度如果超过35℃则开启空调,有无漏水、进水,门窗是否关闭等)。

  5、对电梯升降情况进行以下三方面检查:①电梯启动是否平稳,是否有明显上浮感;②运行速度是否恒速,运行中有无震动感;③减速停层有无明显压迫感。

  6、每周一次对电梯房做清洁工作。

  三、《电梯事故处理标准》

  1、当电梯失控应立即通知消防监控中心和工程部,由消防监控中心进行运程控制操作,进行制动,同时工程部门应立即赶往电梯机房。

  1.1当电梯速度失控,失去控制或坠落时,由消防监控中心紧急制动;

  1.2如电梯仍无法停止,消防监控中心应立即切断电源;

  1.3以上操作失败,由工程技术人员至机房切断电源;

  1.4说明桥厢所处楼层。

  2、组织处理:

  2.1通知管理处主任、工程部主管和当时的最高负责人,立即到达现场,组织工程部、保安部进行救援和人员疏散工作;

  2.2重大事故通知公司领导;

  2.3通知电梯维保公司、电梯厂家,组织技术人员对电梯紧急维修。

  3、排除故障

  3.1修理现场,树立醒目标志;

  3.2查找故障原因进行排除;

  3.3及时向业主通报相关情况。

  4、试车

  4.1故障排除后,按规定启动电梯;

  4.2电梯进行试运行,确认电梯故障已排除;

  4.3清洁现场,电梯恢复使用。

  5、事故记录

  5.1详细记录事故时间、故障原因和维修情况于《设备事故记录书》中;

  5.2进行事故分析,查明事故原因,制定预防措施;

  5.3事故记录整理存档。

  020、大连“电梯门”事件 伤者获赔64万余元

  案例:

  因电梯出现故障快速下坠,造成19人受伤的大连市“电梯门”事件,日前尘埃落定。大连市中山区人民法院对此案作出一审判决,物业公司和电梯公司分别承担15%和85%的赔偿责任,共计赔偿5名受重伤者64万余元。

  2007年3月12日12时许,大连世贸大厦4号电梯发生下坠事故,造成19人受伤,其中5人伤情较重。

  “电梯门”事件发生后,受轻伤的受害人陆续和大厦的物业方——达波尔酒店物业管理(大连)物业有限公司达成了经济补偿协议。但由于物业方面认为5名受重伤者索要的金额过高,导致无法达成和解。2008年底,重伤者许晓等5人分三批到大连市中山区法院起诉,索要伤残补助金、医疗费以及精神损害赔偿金等共计70余万元。

  去年2月、3月、4月,法院陆续开庭审理此案。今年初,法院判定达波尔酒店物业管理(大连)物业有限公司赔偿许晓等5人各种损失共计64万余元。由于当地质量技术监督部门出具的鉴定报告认为,这次事故物业公司负次要责任,电梯维保方负主要责任,于是在上述判决下发后,达波尔酒店物业管理(大连)物业有限公司又将大连星玛电梯有限公司告上法庭。

  大连市中山区法院经审理认定,原、被告双方对本次电梯事故均有责任,赔偿责任的分担比例为达波尔酒店物业管理(大连)物业有限公司承担15%,大连星玛电梯有限公司承担85%。即前者承担64万余元赔偿费用中的近10万元,后者承担54万余元。

  021、物业公司与业主的维修则任是如何划分的?

  案例

  2006年12 月,某大厦 6 楼住户洗菜池下水管堵塞,电话委托物业公司维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重,在 6 楼疏通不开,又转到 5 楼,从下水管检查孔反向往上清疏。经过 3 个多小时的努力,管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块,证明堵塞是因该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时,该住户以维修未使用任何材料为由,拒不交纳维修费。本案中,该住户的说法是否合理合法?为什么?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》及相关规定,物业公司与业主的维修责任划分为:业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。因此,房屋的室内部分,即户门以内的部分和设备,包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台,由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业公司组织定期养护和维修。《物业管理条例》第44条规定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。本案中,物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修,维修费用应由业主承担。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第44条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

  给您提个醒:

  物业公司只对物业的共用部位和共用设施设备承担维修、养护责任,业主专有部分物业的维修养护由业主自己负责。当然业主和物业公司可以在物业服务合同中约定专有部分由物业公司负责维修,但应当支付一定的报酬。

  022、建筑区内的车位、车库归谁所有?

  案例:

  2006 年 8 月,旅游小区通过竣工验收,正式对外出售。在房屋买卖合同中,开发商与购买人约定,该小区地下车库产权归开发商所有,车位以出租的方式交给购买人使用,价格为每车每月 400 元,并包含管理费用。

  随着入住业主不断增多,车位越来越紧张,不少人排队等着租车位。 2008 年 2 月 28 日,小区开发商告知全体业主,所有地下车位将于两个月后停止出租。希望业主主动购买车位,每个价格在15万元左右,不包括每月200元的管理费。

  原本出租的小区地下停车位,一夜之间变成只售不租。 198 位租用车位的业主,不得不面临不买车位便无处停车的窘境。这一通知,引来很多有车业主的不满。

  如何处理本案中的纠纷?

  律师点评:

  根据我国《物权法》的规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  《物权法》虽未将建筑区划内的规划车位、车库直接归于业主所有,但设立了一个由当事人约定的原则。

  同时,《物权法》还规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要。也就是说,开发商不得在车位、车库没有满足业主需要的前提下把车位、车库出售或出租给非业主。

  本案中,如果业主不愿意购买地下车库车位,而开发商坚持“只售不租”,本身就违《物权法》“规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足业主的需要”的规定。倘若开发商仍不愿改变“只售不租”的方式,业主可以通过业主委员会同开发商进行交涉,也可以通过诉讼,请求人民法院依照“衡平原则”(即平衡双方当事人之间的利益的原则),判令开发商改变“只售不租”的方式,以满足业主“可租”的需求。

  法律依据:

  《物权法》第74条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

  给您提个醒:

  《物权法》虽未将建筑区划内的规划车位、车库直接归于业主所有,但规定当事人可以通过约定的方式加以确定,并且车位、车库的使用应首先满足业主的需要,不得损害业主的利益。

  023、对于小区内免费开放的娱乐设施,物业公司是否负有管理责任?

  案例:

  2007 年 6 月 1 日下午 5 点左右,年仅 6 岁的男童亮亮独自到住宅小区内的游泳池去游泳,当时他母亲在家中。大约 5 点 20 分,小区物业公司的保安人员路过游泳池时发现亮亮在游泳池里因溺水而昏迷不醒,随即将其救上来,并通知其母亲送到医院抢救。经抢救治疗,亮亮虽然脱离生命危险,但还要进行脑康复治疗,经诊断为缺血缺氧性脑病。

  直至 2008 年 2 月 6 日出院时,亮亮仍然呈昏迷状态,尚需继续治疗。亮亮的家人认为,亮亮遇溺事件是因为物业公司没有尽到安全管理责任,于是2008 年 6 月 6 日,以亮亮作为原告向法院递交了一份民事诉状,要求被告物业公司赔偿医药费、护理费、伙食补助费、误工费、交通费、后续治疗费、精神损失费,共计179.3万元,并由被告承担诉讼费。

  律师点评:

  小区的会所、游泳池、网球场等健身娱乐设施属于小区的公共设施。业主的管理费中包含了这些公共设施的维护费。一般而言,大多数小区的公共设施都是对外经营的,其经营收益也将继续用作对小区的公共设施维护。小区内公共设施的经营者自然对业主或者消费者负有安全保障责任。而对于小区内免费开放的场馆等娱乐设施,物业公司则负有维护保养及管理责任。物业公司应当加强安全措施,做好安全防范工作,因为这些免费开放的设施也是物业服务的一部分。如果此类设施导致他人人身伤害,而且该伤害结果与物业公司疏于或不当履行管理义务有直接因果关系,则物业公司应当从违反合同义务角度承担一定的违约责任,或者从物业管理人的角度对伤害结果承担侵权的民事赔偿责任,其赔偿范围应当与物业公司的过错相适应。

  本案中,男童亮亮溺水与物业公司的安全管理疏漏有直接关系,故应当承担一定的赔偿责任。亮亮尚未成年,其监护人应对该溺水事故负有主要责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  《民法通则》第18条第3款监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请,撤销监护人的资格。

  给您提个醒:

  小区内免费开放的娱乐设施也是物业服务的一个部分,物业公司应当加强安全措施。做好安全防范工作,保护好业主的利益。

  024、楼顶平台是否属于顶层业主所有?

  案例:

  李某是实力小区 10 号楼业主,住在 10号楼的顶层。众诚物业管理有限公司是该小区的物业公司。 2005 年 11月,实力小区业主大会制定业主公约,该业主公约约定:业主、使用人在物业使用中,不得违法搭建建筑物、构筑物;不得擅自占用、损坏住宅的公用部、公用设备或移装公用设备。

  2006 年 7 月,李某在 10 号楼楼顶平台上搭建了玻璃房、防护层构筑物,众诚物业公司多次督促其整改。李某称,其是顶层的住。楼顶的平台就应该属于他个人所有,他有权根据自己的需要使 2006 年 9 月,物业公司起诉至法院,要求判令李某拆除侵占楼房平台的所有违法搭建,恢复屋顶共用部位原状并修复平台防水层。

  案中,物业公司的做法能否得到法院的支持?为什么?

  律师点评:

  在实践中,很多顶层住户认为,房顶直接与自己的房屋相连,应该属于自己所有,拒绝其他住户的使用,因此产生了不少纠纷。

  根据我国相关法律法规的规定,房屋的室内部分属于业主个人所有,住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等室外部分属于全体业主共有。对于物业共用部位的使用,由全体业主决定,个人无权独占使用。

  在本案中,众诚物业公司作为实力小区的物业管理单位,有权对该小区实施物业管理。业主大会制定的业主公约,是从广大业主的利益角度出发而制定的,其效力及于全体业主。李某作为小区的业主,应遵守业主公约的规定。该业主公约已明文规定不得违法搭建建筑物、构筑物,不得擅自占用、损坏住宅的公用部位,现李某在楼顶平台上搭建构筑物违反了业主公约的相关约定,侵犯了其他业主的共有权和使用权,故众诚物业有权要求李某予以拆除,恢复原状。

  025、物业公司未尽到注意、告知、警示义务是否应承担法律责任?

  案例:

  董先生是天桥小区的业主, 2008年12月20日上午,董先生将洗好的衣服晾晒到了顶楼的天台上,当时上楼的通道畅通无阻,没有发现有什么阻档。下午 5 点多黄昏时分,董先生上楼收取衣服,心急的他没有多想就直接上了天台,没想到一头撞在了什么东西上,接着玻璃渣子纷纷落下,董先生脸部的鲜血也随着涌了出来。董先生被送到了医院,他脸上3个大伤口被缝了近30针。经过检查,原来通往天台的顶楼上有一道玻璃门,门较大,上面也无任何标志,晚上时不知被谁关上了,董先生没发现就一头撞了上去。第二天,董先生去找物业公司交涉,但物业公司认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框,天台为公用部位,董先生擅自占用共用部位还把门撞坏,应当赔偿。讨说法反而被倒打一耙,董先生一怒之下将物业公司起诉到了法院。本案中,董先生的请求能否得到法院的支持?为什么?

  律师点评:

  董先生在天台晾晒衣服占用了共用部位,显属不当,且其为成年人,应当对自己的活动范围负注意义务,对损害后果的发生负主要过错责任,但物业公司对管理的小区负有安全保障义务,应及时发现物业管理小区内的安全隐患并作出相应的注意警示,而逃生通道的玻璃门作为安全隐患,物业公司没有对其作警示标志,因此应承担一定的责任。

  法律依据

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  《民法通则》第131条 受害人对于损害的发生也有过错的,可以减轻侵害人的民事责任。

  给您提个醒:

  物业公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  026、物业维修不及时所造成的损害应由谁承担责任?

  案例:

  某住宅小区第15栋楼的公用水箱出现渗透现象,该栋楼的业主们向物业公司反映了情况,要求其及时予以修缮,但物业公司一直未采取任何措施。有一天,住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时,因地面积水滑溜而不幸摔倒,导致右腿骨折,被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、误工费、护理费等相关费用未果,便把物业公司起诉到法院。本案中,王某的请求是否具有法律根据?为什么?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》及相关规定,物业公司与业主的维修责任划分为:业主作为物业的所有权人,应对其所有的物业承担维修养护责任。

  因此,房屋的室内部分,即户门以内部分和设备,包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台,由业主负责维修。房屋的共用部门和共用设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯问、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施,由物业公司组织定期养护和维修。

  根据《物业管理条例》第36条的规定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。本案中,小区物业公司对公用水箱的渗漏,应及时予以维修而未维修,致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院,应对王某的损失给予赔偿。

  027、业主装修房屋,需要事先通知物业公司吗?

  案例:

  张先生于 2006 年底花了 86 万元购买了秀水花园小区住房一套。 2007 年 2 月,张先生聘请了一家装修公司准备对新房进行装修,打算五一期间搬入新居。当运送装修材料的车进入小区的时候,被门卫拦住。小区保安问张先生装修活动是否已经告知了物业管理办公室,张先生称,装修是业主自己的事情,物业公司无权干涉,要求保安赶紧放行,不要耽误他的装修活动。小区保安说,这是物业管理办公室的要求,如果没有物业管理办公室的同意,业主不能进行装修。为此,双方发生了纠纷。本案中,谁的说法合法,为什么?

  律师点评:

  我国《物业管理条例》规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。《住宅室内装饰装修管理办法》也规定,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。由于楼房多数属于集合式建筑,住宅单体间存在共用部位和共用设施,不当的装饰装修不仅会危及装修人的生命财产安全,还会影响到整幢楼的安全。为了维护公共安全和公众利益,就需要对房屋装饰装修活动进行规范,因此,我国相关法规规定,业主在装修前应告知物业公司,并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业公司应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  法律依据:

  《物业管理条例》第53条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  《住宅室内装饰装修管理亦法》第13条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。

  非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。

  第16条第l款装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

  第35条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的,由城市房地产行政主管部门责令改正,处5百元以上1千元以下的罚款。

  给您提个醒:

  装修虽然是业主的私人事情,由于关系到公共利益和公共安全,业主在装修前一定要通知物业公司,按照装饰装修管理服务协议的要求进行装修,这既是对自己负责,也是对整个小区的安全负责。

  028、业主装修房屋期间、物业公司能否入户检查?

  案例:

  某小区购置房产一套,装修前与小区物业公司签仃订了装饰装修管理服务协议,交纳了装修押金和管理服务费。在装修期间,物业公司管理人员经常到吴某家进行监督检查,对装修活动提出意见。吴某认为,物业公司的行为影响了自己的装修设计并延误了装修时间,心中非常不满。当物业管理人员再一次要求入室监督的时候,遭到了吴某的拒绝。吴某称,他已经交纳了装修押金,肯定会按照规定装修,否则,物业公司可以扣除他的押金,因此,物业公司无需对装修行为进行监督了。为此,双方发生了争执。本案中,物业公司的行为是否妥当?为什么?

  律师点评:

  《住宅室内装饰装修管理办法》规定,物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,发现装修人或者装饰装修企业有违规装修行为的,应当立即制止,已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究其违约责任。装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。因此,业主装饰装修房屋过程中,直至装修结束后,物业公司应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的行为予以制止;情节严重的,及时向有关部门报告。在本案中,吴某的行为违反了装饰装修管理服务协议和相关法规的规定,应予纠正。

  法律依据:

  《住宅室内装饰装修管理办法》第17条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的,或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的,或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的,应当立即制止,已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。第20条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定,对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

  给您提个醒:

  物业公司对装修行为进行监督是在履行装修管理协议和相关法规赋予的职责,业主应积极配合,保证装修活动依法进行,以维护装修业主和其他业主的合法权益。

  029、业主违规装修造成邻居损失,谁应承担责任?

  案例:

  章某与于某为楼上楼下邻居, 18 楼的于某先行入住。后入住的 19 楼的章某正在装修房屋时,楼下的于某发现自己的天花板开始漏水。没过几天,于某家放在柜子里的衣服受潮,卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉,发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马捅的超豪华宽敞卫生间,而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业公司投诉,物业公司即向章某发出要求其整改的紧急通知,并向房管局作了报告,但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改。于某便将章某和物业公司一并诉至法院,要求章某拆除卫浴设施、恢复原状,要求物业公司承担赔偿责任。法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求,驳回了于某诉物业公司的诉讼请求。

  本案中,法院为什么没有判决物业公司承担责任?

  律师点评:

  建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定,住宅室内装饰装修活动,禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间,因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁损等,装修人应当负责修复和赔偿,属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。《物业管理条例》规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为,物业管理企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的。应当依法承担相应的法律责任。

  在本案中,业主章某违反规定装修,给于某造成了损失,依法应承担赔偿责任,物业公司在发现问题后,及时予以制止并报告主管部门,已按照合同约定尽到了自己的责任,不存在管理上的缺陷,不应当承担责任。物业公司毕竟是一个民事主体而非行政管理机关。作为民事主体的物业公司是不具有行政权力的,因而物业公司不可能采取强制措施,其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见,而不能直接采取有效的行政制裁手段。

  法律依据:

  《住宅室内装饰装修管理办法》第33条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿,属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。

  装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。第38条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的,由城市房地产行政主管部门责令改正,并处罚款:

  (一)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的,或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处5百元以上l千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上l万元以下的罚款;

  (二)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的,对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款;

  (三)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款;

  (四)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,对装修人处5百元以上1千元以下的罚款,对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。第42条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的,由房地产行政主管部门给予警告,可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

  《物业管理条例》第46条第1款对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  030、业主违反安全规范装修,物业公司能否起诉?

  案例:

  2007 年 12 月,李女士购买了华景小区某单元门对门的两套房屋。 2008 年 6 月上旬,李女士办理了入住手续。几天后,李女士与小区物业公司签订《房屋装饰装修协议书》,其中一条约定不得拆除承重墙。 6 月15 日,李女士向物业公司提交《装饰装修申请书》,在该申请书“墙体拆除一项中,李女士填写为拆轻体墙,经物业公司批准后李女士开始装修施工。

  为了将两户中间一道打通,以便后来方便生活,李女士在装修期间将两户之间的承重墙拆改成长约4米,高约1.9米的哑口,使两户的客厅相通。物业公司发现后立即口头通知李女士停止施工,要求其将拆改的承重墙恢复原状。但李女士没有理会物业公司的通知,而是继续拆改承重墙。物业公司将李女士的行为向县建委上报,县建委到小区制止时,李女士却闭门不见。后来,两套住房之间的承重墙被全部拆除。物业公司认为,李女士的行为已违反了法律、法规的相关规定,违反了业主临时公约、装修协议的规定,给其他业主造成安全隐患,故向法院起诉要求李女士将两套房屋之间的承重墙恢复原状,并由专业机构对其加固工程进行评定。

  李女士认为,物业公司不是小区的业主,其拆除承重墙的行为不会对物业公司造成损害,因此,物业公司不具备诉讼主体资格,请求法院驳回物业公司的诉讼请求。本案中,物业公司是否具有诉讼主体资格?

  律师点评:

  本案涉及物业公司能否以自己的名义起诉违法装修的业主。根据《物业管理条例》第46条的规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。因此,制止违规装修行为不仅仅是法律赋予物业公司的权利,更是它应当承担的一项义务,如果违反将会承担法律责任。并且,根据《房屋装饰装修协议书》,作为合同的一方当事人,物业公司有权采取一切合法的手段制止违规装修行为,当然也包括诉讼手段在内。根据《物业服务合同》物业公司也有维护小区物业安全的义务。

  本案中,李女士违反装修协议的约定,擅自拆改了其所购房屋两户之间的承重墙,影响了楼宇的结构安全,对其所居住的楼宇造成安全隐患,使公共权益受损,物业公司在采取其他制止措施无效的情况下,可以以自己的名义起诉,要求李女士将其已打通的两套房屋之间的承重墙恢复原状。

  法律依据:

  《物业管理条例》第46条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  《合同法》第107条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  《民事诉讼法》第108条起诉必须符合下列条件:

  (一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

  (二)有明确的被告;

  (三)有具体的诉讼请求和事实、理由;

  (四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

  给您提个醒:物业公司作为小区物业安全的维护者,作为装修管理合同的一方当事人,在业主违反法律规定和合同约定进行装修时,其有权提起诉讼予以制止。

  二、小区设施设备安全使用的责任和义务

  031、业主财物丢失,物业公司是否应当予以赔偿?

  案例:

  2004年4月,皮某在滨海路购买了一套别墅,并向物业公司交纳了物业费。根据小区的收费标准,交纳了每平方米1.5元的物业费就可以享受24小时的保安服务,但是皮某与物业公司一直没有签订物业服务合同。2006月,物业公司对小区进行装修期间,民工彭某趁皮某外出之际,潜入皮某房内,盗窃大量财物。三个月后,公安机关终于将彭某逮捕归案,但失窃的财物早已挥霍一空,无力赔偿。后皮某经公安机关了解到,事发那天物业公司一工作人员曾发现皮某家里有可疑人物,但没有到房内查看,也没有任何的反应。皮某遂以物业公司未尽保护义务为由,起诉至人民法院,请求判令物业公司赔偿损失。

  专家解答:

  本案的关键在于,物业公司对于财物丢失是否有过失。如果物业公司正当履行了自己的义务,则不应当予以赔偿,否则,物业公司应视情况予以赔偿。本案中,皮某按标准交纳了物业费用,物业公司也接受了,根据《合同法》的有关规定,虽然双方没有签订书面的物业服务合同,但双方的行为都表明认可了物业服务合同的成立。那么,作为物业服务合同的双方当事人,均应当履行自己的义务,如皮某应当按合同交纳物业费,物业公司应当提供相应的服务。本案中,小区物业公司作出了24小时保安的承诺,就应当对皮某的人身财产安全负有保护义务。在彭某进人皮某的房间后,物业公司的保安人员曾看见彭某出现在皮某的房间内,但没有采取任何措施和行动,以致在客观上为彭某的作案提供了条件。物业公司对此具有不可推卸的责任,应当承担违约责任。当然,财务的丢失也不全是物业公司的责任,当事人自身也存在过错,故最终法院判决物业公司赔偿损失的60%。

  法律依据:

  《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。第一百零六条 债权和债务同归于一人的,合同的权利义务终止,但涉及第三人利益的除外。

  032、物业公司能否将部分物业管理服务委托给其他公司?

  案例:

  某物业公司自2007年开始负责某小区的物业工作。2007年3月28日,物业公司在未取得小区业主委员会同意的情况下,与租用小区地下室的艺术家俱乐部签订协议,约定由艺术家俱乐部负责管理、维护小区的外墙、道路、绿地等共用部位。合同签订后,艺术家俱乐部根据自己的意愿对小区的外观做了改造,其设计时尚、新潮。然而,这却遭到了小区不少业主的反对。他们认为,物业公司擅自将小区的外墙、道路、绿地等共有部位委托给不具有物业资质的艺术家俱乐部来管理和维护,是对小区全体业主合法权益的侵犯,要求将小区恢复原状。

  专家解答:

  本案的关键在于物业公司的委托行为,是否得到了小区业主委员会的同意。只有在征得小区业主同意的情况下,物业公司才能将专项服务业务委托给专业性服务企业。

  根据《物业管理条例》和《合同法》的有关规定,在经小区业主同意的情况下,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  在本案中,物业公司受该住宅楼内业主的委托,对该楼的物业进行管理,业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况均享有知情权和监督权。物业公司在未征得小区业主同意的情况下,擅自将其管理的共用部位转委托给他人,其转委托的行为已经侵害了所有业主的合法权益,应当承担相应的法律责任。所以物业公司和艺术家俱乐部应当将小区的外墙、道路、绿地等共用部位恢复原状。

  法律依据:

  《中国人民共和国合同法》第四百条受托人应当亲自处理委托事务。经委托人同意,受托人可以转委托。转委托经同意的,委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人,受托人仅就第三人的选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的,受委托人应当对转委托的第三人的行为承担责任,但在紧急情况下受委托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。

  《物业管理条例》第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  033、小孩在小区外落水身亡,物业公司应当负责吗?

  案例:

  2006年的某一天,业主刘某将其5岁的儿子从幼儿园接回居住小区,让儿子在楼下玩耍,自己先行回到家中。天色已晚,刘某见儿子还未回家,就下楼寻找,最后在小区靠河涌的水道,发现了孩子的尸体。刘某夫妇认为物业服务企业管理上有重大疏漏致使其子身亡,遂将物业服务企业诉至法院。原告刘某夫妇认为,被告作为小区的物业服务企业,完全清楚地知道该小区靠河涌一带存在诸多危险因素,应当设立警示标志而没有设立,被告存在过失。被告物业公司认为,他们没有义务对超出小区范围内的业主及其近亲属的人身伤害、意外事故负责任。

  专家解答:

  孩子的死亡是否属于物业企业的责任,其关键在于物业服务是否存在过错,即是否怠于对物业的管理或疏于对物业管理的检查和监督。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定承担小区内设施的维护、保养及保护责任,并且应当消除小区内各种不安全因素。

  对于小区内,因为物业服务企业的管理疏漏,或者物业服务企业员工行为失当直接造成的人身伤害承担民事责任。本案中,业主之子在小区外溺水身亡,物业服务企业对区外河道没有管理义务,该事故的发生与物业公司的管理行为没有直接的因果关系。

  另外,刘某的儿子才5岁,没有判断事物的能力,根据《民法通则》的有关规定,刘某作为父母,对儿子负有监护责任。由于刘某的疏于照看,致使儿子溺水身亡,父母负有不可推卸的责任。物业服务企业对物业的管理不包含孩子的监护责任内容,对孩子的死亡不存在过错责任。

  法律依据:

  《中华人民共和国民法通则》第十六条未成年人的父母是未成年人的监护人。

  未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的,由下列人员中有监护能力的人担任监护人:

  (一) 祖父母、外祖父母;

  (二) 兄、姐:

  (三) 关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任,经未成年人的父、母的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会同意的但对担任监护人有争议的,由未成年人的所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。对指定不服提起诉讼的,由人民法院裁决。

  没有第一款、第二款规定的监护人的,由未成年人的父、母所在单位或者未成年人住所地的居民委员会、村民委员会或者民政部门担任监护人。

  第十八条监护人应当履行监护职责、保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。

  监护人依法履行监护的权利,受法律保护。

  监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任,给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失,人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请,撤销监护人的资格。

  034、孩子在小区内受伤,物业公司应承担责任吗?

  案例:

  2007年8月11日下午5时许,11岁少女笑某在其居住小区的楼下打网球时,球被打到楼上一层平台上。笑某便攀登草坪边的70余厘米高的钢筋护栏拿网球,但不慎脚下滑落, 倒在了钢筋护栏上的尖头上,该护栏尖头扎进其胸部,笑某被送往医院治疗。

  经诊断为“右胸锐器心房通伤”。笑某的父亲作为监护人,认为物业公司在设计护栏时对安全考虑不够,才导致了其女儿的受伤。遂将物业公司告上了法庭。

  专家解答:

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,保障业主的人身、财产安全,由于物业公司的过错而造成的伤害,应负一定的资任。根据《物业管理条例》第36条第2款的规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定、导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

  在本案中,作为小区的物业管理者,在住宅小区为保护绿地安装钢筋护栏时,应考虑到居民特别是孩子的安全而没有考虑到,该钢筋护栏70 余厘米高,且留有10余厘米的尖头,埋下了安全隐患,有一定的过错,对笑某造成的伤害事故应负一定的责任。

  当然,在本案中笑某的监护人对孩子没有尽到监护职责,对造成的严重后果应承担主要责任。笑某已年满11岁,有一定的行为能力,应认识到攀登护栏的危险性,所以对自己造成的事故也应承担一定的责任。通过本案,物业服务企业应当吸取教训,加强安全管理。小区居民应尽到监护职责,教育未成年子女注意安全,预防此类事故的发生。

  法律依据:

  《物业管理条例》第三十六条(略)

  035、物业公司是否有权将楼顶对外出租?

  案例:

  某小区业主委员会聘请A物业服务企业负责小区的物业管理。不久,A公司与B电信公司订立租赁协议一份,约定:A公司将所管理的小区住宅楼楼顶出租给B公司用于搭设电信设备,B公司按年向A公司支付租金。不久,小区居民均感身体不适,出现头疼、头晕、恶心、失眠等症状。经调查,业主们发现楼顶搭设了电信设备,正是电波辐射造成了上述危害。业主们随即将A公司和B公司诉至法院,称A公司只是负责小区的物业管理,无权将楼顶出租给B公司。在楼顶搭设电信设备,也给小区居民身体健康带来损害。请求B公司拆除搭设的电信设备,A公司与B公司对业主的损失承担连带赔偿责任。

  专家解答:

  物业公司无权直接将楼顶对外出租。物业公司基于《物业服务合同》,对小区进行管理。

  楼顶层属于建筑物的共有部位,全体业主对其享有共有权。根据《物业管理条例》第55条的规定、必须在征得业主、业主大会、物业公司的同意后,才能利用共有部位进行经营。

  本案中,物业公司在事先未征得业主同意,事后又没有得到业主追认的情况下,无权将楼顶层对外出租。B公司取得楼顶使用权的行为不应受法律保护。小区居民健康受损的后果是电信设备发出的电波辐射造成的,B公司应拆除搭设的电信设备,并赔偿小区居民的损失。

  物业公司未经允许,擅自将楼顶层出租给B公司,与B公司一道造成了业主健康受损,应承担连带责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第五十五条(略)

  036、物业人员能否自行进入业主家中?

  案例:

  鲁某于2004年底在某小区购得一处住房,2007年4月份,鲁某因住房进水管、下水管等多处漏水,拒付 2 个月的物业费计 30 元。此事惹恼了物业公司的总经理助理吴某。

  5月1日凌晨1时许,吴某带领 5人切断鲁家的电闸,并砸开房门,对鲁家进行一番打砸。鲁家忙拨打110报警,派出所民警到现场制止了吴某等人的行为。就在民警带鲁某夫妇到派出所了解情况时,吴某请来电焊工,将鲁家的铁制防盗门焊死。

  鲁某夫妇回去后,发现防盗门已被吴某焊死,其子尚在屋内。当日上午8时许,在派出所民警帮助下,鲁某夫妇砸开了焊死的铁门,使其子得以获救。警方依法对非法限制人身自由的吴某处以15日行政拘留。

  专家解答:

  在物业过程中,物业公司及其工作人员只有在经业主许可的情况下,才能进入业主家中,对业主的住宅及其内部设施进行检查、维修。

  从《物业管理条例》第56条的规定可知,物业公司及其工作人员可以进入业主家中,对业主的住宅及其内部设施进行检查、维修,但应当征得业主同意。但是物业公司工作人员在未经业主同意并且不符合法律规定的情况下,擅自进入或强行进入业主住宅,进行非法搜查或非法查封等则是违法的。

  根据《治安管理处罚法》第40条规定:“有下列行为之一的,处十日以上十五日以下拘留,并处五百元以上一千元以下的罚款;情节较轻的,处五日以上十日以下拘留,并处二百元以上五百元以下罚款。非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。”在本案当中,管理人员吴某可谓霸道无比,其行为严重侵犯了业主的住宅安全权,且情节已相当恶劣,严重违反了治安管理处罚法的规定,对其处以行政拘留是正确的。除此之外,该小区的物业公司还应当对给鲁某造成的财产与精神损失承担民事赔偿责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第五十六条物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

  责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

  《中华人民共和国治安管理处罚法》第四十条(略)

  037、物业公司能否将物业管理服务转委托给其他企业?

  案例:

  某小区业主委员会在对小区物业服务企业进行财务收支状况审核时,发现该物业服务企业把维修费、保安费以及绿化保洁费转给其他专业服务公司,并不像业主原来想象的这些专业服务人员都属于小区物业服务企业。

  部分业主认为,如果这些人员不属于物业服务企业,那他们进行服务时,业主们怎么能放心呢?

  专家解答:

  物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业服务公司来承担,但不得将全部的物业管理都委托给他人。

  根据《物业管理条例》第 40 条的规定,物业服务企业可以将专项服务业务委托给专业性服务企业。

  物业服务企业是依据物业管理委托合同对受托的物业实施管理的,在管理的过程中,物业服务企业可以行使一定的权利。这些权利中就包括了“选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务。”

  由此可见,物业服务企业是有权自主选择专业服务公司来承担专项管理服务工作的。但物业服务企业不能将全部的物业管理一并委托给他人。

  小区业主委员会愿意同物业服务企业签订合同,是基于对该物业服务企业工作的认可,相信该物业公司能把小区管理得很好。

  物业公司将部分的专业服务业务委托给专业服务公司,从根本上来说,还是为了给小区提供更好的服务。

  一旦物业公司将全部的物业管理服务都委托给他人,物业公司就只需要坐收渔利就好,这样必将造成管理上的混乱。

  法律依据:

  《物业管理条例》第四十条(略)

  038、物业公司能否在紧急情况下,先行进入业主家抢修?

  案例:

  业主李某4年前在某小区购买了一套商品房,但一直没有居住。某天,楼下的黄某发现房屋漏水,物业维修人员经检查,判断问题很可能出自楼上李某所购的商品房。

  为了尽快解决问题,减少损失,在无法联系上李某的情况下,物业人员破窗而入,进入李某所购的商品房,发现是该房卫生间的水表接头处因老化而破裂造成房屋漏水。经过维修,漏水的问题解决了,业主李某却提出来,物业人员没有经过自己的同意进入房间,要求物业公司赔偿由此给房屋造成的损失。

  专家解答:

  在紧急情况下,为了避免造成更大的损失,物业公司可以先行进入业主家维修,但不得超过必要的限度。虽然说,房屋是业主的合法财产,在没有经过业主同意的情况下,物业公司是不能进人业主家的。但本案情况特殊,如果不尽快采取措施,找到漏水点,那么住楼下的业主黄某的损失可能会更大。

  在符合下列条件时,我们认为物业公司可以未经楼上业主许可,进入楼上业主家进行检查并排除故障:

  (l)楼下业主的损失不断扩大;

  (2)无法联系到楼上业主;

  (3)进人楼上业主家是唯一可行的维修方法,或者虽有其他方法,但可能造成更大的损失;

  (4)楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失要大。

  但是,物业公司同时应注意采取给楼上业主带来最小财产损害的方式,比如,如果能够破窗进人房间,就不要采取破门进入等损失更大的方式。

  此外,在进入楼上业主家中时,最好能有居民委员会、派出所、业主委员会或至少有其他与此事无牵连的业主在场见证。本案中,对于物业公司的行为给楼上业主李某造成的损失,根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》 的有关规定,楼下业主黄某作为受益人,应对楼上业主遭受的门窗破损损失承担补偿责任。

  同时,若楼上业主也因此避免了因水管老化破裂而使自家财产遭受更大的损失,那么,楼上业主也应当承担部分损失。

  法律依据:

  《中华人民共和国民法通则》第一百二十九条 因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任。

  如果危险是由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要韵限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。

  《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第一百五十六条 因紧急避险造成他人损失的,如果险情是由自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的,可以责令受益人适当补偿。

  39、小区突然停电,物业公司有责任吗?

  案例:

  2005年 8 月 15 日,某小区在一个桑拿天的中午突然停电,约 3个小时后才恢复供电。

  业主李某事后了解到,事故是由于小区内某用电单位超负荷用电,而小区物业公司又没有及时调整用电项目造成的。李某认为,物业公司对小区配电室设备管理不善,在接到用电负荷预警后没有及时调整用电项目避免断电情况发生,并且在有告知途径的情形下,也没有将停电情况及时告知业主、存在过错。停电致使她额外支付了洗衣费、洗浴费、美发费等多种费用。

  因此,她起诉要求物业公司赔偿她的经济损失共计1870元。物业公司则认为此次断电是意外事件,不同意赔偿。

  专家解答:

  对于突然停电,物业公司如果存在过错,应根据过错程度承担责任。根据《物业管理条例》第36条的规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

  一般来说,物业公司应当保证小区业主的正常生活,包括正常用水用电等。虽然说,停电不是物业公司有意为之,但由于突然停电可能给业主的生活带来不利影响,物业公司应当尽职尽责,采取措施以防万一,在知悉有关停电的事由时,应当及时告知广大业主。

  本案中,超负荷用电单位曾签订有用电负荷协议,并自行承诺以功率控制的方式接受用电负荷调控,致使小区居民用电受控。物业公司在明知上述用电协议内容和小区用电情况下,没有提前做好应对负荷调控的方案,在接到报警时采取的负荷缩减方案不力,明显存在过错。

  据此,法院最终判决物业公司向业主李某赔偿 100 元。

  法律依据:

  《物业管理条例》第三十六条(略)

  040、厦门上杭商会会长别墅遇害追踪 物业判赔30万

  案例:

  2011年8月10日凌晨,窃贼持刀从破损的围栏潜入厦门市思明区仙岳路台湾山庄,在一栋别墅内被发现后凶残地捅死了别墅主人——厦门市龙岩商会常务副会长、厦门市上杭商会会长温玲益,并刺伤其妹。凶手落网后被判处死刑并已伏法。死者家属认为,由于小区物业在管理过程中存在重大过错,导致窃贼轻易进入小区入室盗窃,最终造成业主不幸遇害。为此,家属将物业告上法庭,索赔237万元。

  事发之日凌晨,33岁的江西男子柯友朋携带一把水果刀,从仙岳公园观音寺围墙破损处进入台湾山庄小区,准备找机会入室行窃。凌晨3时30分许,他先翻窗进入一栋别墅,被住户发现后逃离现场。随后,他又攀爬进入邻近的一栋别墅躲藏,正在睡觉的温玲益被惊醒,试图将柯友朋制服,争斗中不幸被柯友朋用水果刀连续捅刺背部、脸部、肩部、上肢等部位共24刀,当场倒地。温玲益的妹妹和妻子在阻拦柯友朋时,也被他持刀划伤。凶案发生后,柯友朋再次利用小区安保的疏漏,翻越围墙逃离。案发10天后,警方将柯友朋抓获。最终,柯友朋被判处死刑,同时还应赔偿死者家属91万余元,2012年12月6日柯友朋被执行死刑,但未有财产可供执行。 

  被害人家属认为,物业负有保护小区业主人身及财产安全的义务,因此将台湾山庄小区物业公司告上法庭,要求物业赔偿191万元,周女士因事发时在别墅内被刺重伤,也向物业索赔46万元。被害人家属表示,希望通过这起官司,能唤起物业的警醒,加强小区安保。

  被害人家属认为,小区物业作为高级物业管理公司,收费远高于正常住宅收费标准,有义务提供高标准的安全保障服务,保障业主人身财产安全,排除安全隐患。物业未及时采取有效措施修复破损的围栏,致使柯友朋得以顺利进入小区,在他进入小区后的1个多小时内,物业也未能及时发现他在小区内四处溜达的异常情况,此外,物业在发现有窃贼进入小区作案,在没有抓获窃贼的情况下,未向公安机关报警,也没有采取必要方式通知业主加强防范。由于物业存在上述过错行为,导致柯友朋得以实施犯罪并造成一人身亡两人受伤的严重后果,应当承担侵权责任。

  物业公司辩称,虽然小区有布置监控,但仅有一处短暂拍摄到窃贼,因此保安未能发现异常符合情理。在发现有窃贼进入小区作案后,考虑到已是深夜,为避免打扰小区其他业主,物业未采取广而告之或逐户敲门的方式通知业主,而是全力组织保安人员投入到搜捕中。至于小区围墙破损未修复,物业公司认为,是墙外单位所致,并非自身失责。因此,物业辩称,自身已尽到合理限度的安全保障义务,并无过错行为,不应承担侵权责任。

  思明区法院一审认为,根据《物业管理条例》相关规定,物业服务企业应该协助做好物业管理区域内的安全防范工作,发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作,但该物业公司在履行安全保障义务上存在明显不足。法院进一步分析认为,物业公司虽有过错,但本案损害的发生是犯罪行为直接导致,在柯友朋实施抢劫犯罪后,物业公司组织了相应的报警、援救、协助收集犯罪线索等工作,因此酌定物业公司承担25%的补充责任,共计赔偿被害人家属30万元。“根据我国侵权责任法相关规定,公共场所的管理人对进入该场所的人员负有安全保障义务。”

  主审此案的思明区法院民一庭庭长戴建平介绍说,安全保障义务是指从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他群众性活动的自然人、法人、其他组织,应尽的合理限度范围内的使他人免受人身及财产损害的义务。“本案的焦点正在于物业公司是否尽到合理的安全保障义务。”

  戴建平说,从证据显示,物业公司存在三方面缺陷:首先,安保措施存在不足。该小区安装76台监控设备,其中晚上无灯光时,部分探头由于非红外线只能显示漆黑图像,监控室内设置8个监控屏幕,仅1人值班,监控设置以及巡逻制度存在不足以及不合理,导致窃贼在该小区内游逛1个多小时,物业公司安保人员均未发现,安保监控未能发挥其应有的作用,物业公司无法在第一时间对可疑人员进行有效监控及盘查,并采取相应的预防、预警、制止措施,存在过错。其次,安保规章制度落实不到位。根据小区夜班值班安排,事发当晚应值班人员应为12人,而当日实际值班保安缺岗2人。最后,突发事件处置存在过错。当日由于保安领队请假,物业公司安排此前并无相应经验和技能的李某作为临时领队,事发后延误警方介入以及抓捕的最佳时间。因此,综上所述,法院认定物业公司未能尽到合理限度内的安全保障义务。

  案例评析:

  第一,安全保障义务应该谁来承担?如果收取了物业服务费用就应该承担安全保障义务,那么,老百姓纳了税,国家、市政府、公安机关、检察机关、人民法院......要不要承担对老百姓的安全保障义务?第二,怎么样做到安全保障?公安机关持有警棍、手铐、手枪都保障不了,物业服务企业怎么保障?第三,进入物业管理区域就进了保险柜?就能够保障业主、住户安全?第四,监控设备原来就是这种没有红外线以及灯光的,责任怎么就归咎到物业服务企业了?要知道《中华人民共和国物权法》第七十六条明确规定,改建、重建建筑物及其附属设施是由业主通过双三分之二以上同意,才可以实施的,也就是说这是业主的权利。怎么这个业主权利现在就变成了物业服务企业的义务了?第五,值班缺岗2人,保安领队请假,就必然导致业主被杀害?

  041、建筑垃圾致人死亡,物业公司是否需承担责任?

  案例:

  某天,两名男孩在自家所在的小区内玩球时,一男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾上,被垃圾堆一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了动脉,经抢救无效于次日晚上死亡。

  经查,该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在装修房屋时临时堆放的,居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出去。

  事发前3天,该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾,剩下的部分垃圾该业主称并非其堆放而未清运。男孩父母将该业主、物业公司告上法庭,要求赔偿损失。法院经审理,判决物业公司和该业主分别赔偿男孩父母5.6万元和2.8万元。

  专家解答:

  物业公司即使没有清运建筑垃圾的义务,也应当注意提醒业主及时清理,避免造成隐患。否则,对于建筑垃圾带来的问题,物业公司有着不可推卸的责任。

  对于建筑垃圾的清理,有的小区是由堆放的业主自行委托人员清理,有的小区则是由物业公司清理。如果是由物业公司清理,物业公司应当严格按照法规规定的时间或方式清理垃圾,如《北京市住宅物业管理服务标准》就规定:“物业公司要每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站。”如果物业公司与业主约定垃圾由业主自行清理,则物业公司也应注意提醒业主及时清理,避免造成隐患。

  本案例中,建筑垃圾堆放在小区内已有两个月,物业公司既没有督促业主及时清理垃圾,也没有自行清理垃圾,故应当承担责任。某业主作为建筑垃圾的堆放者,虽然提出玻璃鱼缸非自己所有,但由于其没有及时将堆放的建筑垃圾清理干净,从而为鱼缸的放置创造了条件,对事故的发生也存在过错。

  法律依据:

  《物业管理条例》第四十六条(略)第五十三条(略)

  042、业主在台阶上摔伤,物业公司是否要承担赔偿责任?

  案例:

  2006年1月7日上午,由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,徐某上班路过时不慎滑倒,致左手臂骨折。

  事发后,徐某多次找管理该大楼的物业公司要求赔偿遭拒绝。物业公司认为,根据租赁合同,徐某所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯,因此,徐某上下班应走人行通道而不应乘载货电梯。而且,事发当天,物业公司管理人员也曾劝说徐某走人行楼梯,但徐某不听劝阻,因而徐某摔伤是其本人过错造成,应自己承担后果。

  徐某与物业公司交涉无果后诉讼法院请求赔偿因摔伤所致的医疗费、精神损失费人民币22.1万元。

  专家解答:

  徐某作为公司员工按照规定应走人行通道,其违反规定乘载货电梯上班,对摔伤的后果应负主要责任,但物业公司也存在管理上的疏忽,应承担一定责任。

  物业公司应按照合同约定及管理制度的要求履行其管理职责,否则应承担由此所造成的损害后果。

  就本案而言,物业服务企业是否应对徐某的摔伤承担赔偿责任,主要在于物业服务企业是否存在过错。

  物业服务企业接受委托管理物业,应当履行其管理义务,包括应当保持楼道处于适合行走状态。

  物业公司发现积水后应及时清理,并应采取合理措施防止行人摔伤。本案中,物业服务企业未能在员工上班之前发现楼道积水,也不可能及时清理积水,更没有采取合理的措施以防止行人摔倒,因此,物业服务企业应对徐某的摔伤承担一定的责任,物业服务企业存在一定过错。

  按照规定,徐某上班应走人行楼梯,但其违反规定乘载货电梯,正好碰上楼道积水导致伤害。假如徐某未乘坐载货电梯,而是遵守规定走人行楼梯,就不会路过积水的楼道,也就不会造成摔倒受伤。

  因此,徐某违反规定乘坐载货电梯,其本人对自己的伤害有一定过错。

  法律依据:

  《物业管理条例》第四十七条(略)。

  043、业主在电梯内遭歹徒袭击,物业公司是否承担赔偿责任?

  案例

  卢某是某物业公司管理区域的业主,2004年她与该物业公司签订《物业服务合同》,该合同约定由物业公司向其提供物业管理服务,包括小区的保安。

  2007年1月23日晚,其在所在的大楼电梯内遭歹徒袭击。卢某认为是物业公司未尽物业管理职责,在保安责任上有过错才导致伤害后果的发生。

  专家解答:

  《物业服务合同》中没有特别约定的,物业服务企业不承担业主使用人的人身、财产损害赔偿责任。虽然说,根据《物业管理条例》的规定,“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”物业管理合同中一般也有约定的“保安”服务,但这里的安全防范和保安,应该是指,为了物业使用的方便安全,以及小区公共秩序的良好与稳定,而不是指广义上的社会安全。物业管理企业不承担业主、使用人的人身保险责任。对于业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任,可由物业服务企业与业主、使用人在物业管理服务合同中特别约定,没有特别约定的,物业服务企业不承担业主、使用人的人身、财产损害赔偿责任。

  本案中,物业公司依法履行了自己的义务,业主在电梯内遭到袭击,属于刑事案件,并非物业公司力所能及的,物业公司不应承担赔偿责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第四十七条(略)。

  044、物业公司将灭火器拿走是否违法?

  案例:

  自2004年 4 月某小区成立业主委员会以后,该业主委员会就积极与开发商泰华集团商谈其旗下的泰华家园物业公司应与业主委员会签订服务协议等事项,泰华集团却一直拒绝和业主委员会配合。2005年初,业主委员会迫不得已,只好通过招标程序,面向社会进行公开招标,选聘了一家二级资质的物业公司。但是,泰华家园物业公司拒绝离开小区,造成新的物业公司无法进驻。后来经过反复谈判,同意在2005年5月底进行交接。就在新的物业公司进驻前夕,开发商私自将小区内的所有灭火器以及部分消防栓枪头拿走,拉到一新开发的小区,小区面临无一个灭火器的现状,给小区的安全带来极大的隐患。业主委员会多次找开发商交涉,要求开发商返还灭火器,均遭到拒绝。

  专家解答:

  小区的所有灭火设备,是属于全体业主共同所有的,未经全体业主的同意和有关消防部门的同意,任何人、任何单位无权挪用,更不用说拿走。

  根据《消防法》第21条第l款规定:“任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占消火栓,不得占用防火间距,不得堵塞消防通道。

  小区的所有灭火设备,是属于全体业主共同所有的,是楼内不可分割的部分,是国家明确规定必须配备的。如果开发商不配备,就不能通过验收,不能通过验收的楼盘是不能销售的。

  本案中,小区全体业主所购买的小区内的楼房,系经过建筑工程消防验收合格的,故公共消防设施、设备均为楼房不可分割的一部分。

  未经全体业主的同意和有关消防部门的同意,任何人任何单位无权挪用,更不用说拿走,开发商无视《消防法》的规定,无视全体业主的安危,并且前期物业在撤出小区前将全部灭火设备拿走,是违法行为,是盗窃行为,是十分不道德的行为。

  法律依据:

  《中华人民共和国消防法》第二十一条(略)

  045、业主在小区内丢失财物,能否因此拒交物业费?

  案例:

  2006年初,业主李某所在的居住小区物业公司催交2005年度的物业服务费。李某认为,自己交纳的物业服务费中包含保安费,可是,其所居住的小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,自己在小区内丢失了三辆自行车,故而拒绝交纳物业服务费。

  物业公司则认为,物业服务公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。

  而丢失的自行车属于治安刑事案件,应当由公安机关负责处理,与物业公司无关。双方意见不一,交涉没有结果,物业公司遂将李某诉至法院。

  专家解答:

  能否拒交物业费,关健在于物业服务公司对于丢失财物是否存在过错。双方的权利义务是由物业服务合同确定的,依法成立的合同,受法律保护。

  合同当事人应当按照合同的约定,全部履行自己的义务。物业服务公司应该履行其职责,才有权要求业主支付物业服务费。如果业主认为物业公司没有履行其职责和义务,可以要求业主委员会与物业公司协商,并按照物业服务合同的有关条款做出处理。

  物业公司收取的物业费虽然包含保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应当由物业公司负责。盗窃行为属于治安或刑事范围,已超出了保安的职责范围。

  根据《合同法》的有关规定,物业公司履行职责过程中没有过错的情况,这一责任不应当由物业服务公司承担。

  法律依据:

  《中华人民共和国合同法》第一百零六条(略)

  046、缴纳了“停车占地费”,物业公司是否就应当保管好车辆?

  案例:

  某公司花 30 余万元购买了一辆轿车,一直由该公司的法定代表人使用。该法定代表人每天将车停放在自己居住的小区内,并按规定每季度向管理该小区的物业服务企业缴纳了停车占地费。

  2002年 4 月的某日清晨,该法定代表人发现停放在固定车位处的轿车被盗走。 2002年 10 月,该公司与其法定代表人诉至一审法院称,物业公司收取费用经营停车场,就应当保管好停车场内的车辆,物业公司因疏忽而造成的车辆丢失,应赔偿自己除保险公司赔付外的11万元损失。

  专家解答:

  在没有明示的情况下,“停车占地费”不是保管费,物业公司并无保管好车辆的义务。

  《合同法》第 365 条的规定:“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。”

  第368条规定:“寄存人向保管人交付保管物的,保管人应当给付保管凭证。”可以看出,保管合同的成立是需要一定条件的,比如说,寄存人应当将保管物交给保管人,保管人应当给付保管凭证,寄存人与保管人之间应当有明确的保管的意思。具体到停车收费上,如果物业公司在业主停车时给付了保管凭证,或者明确表示出保管的意思,才可以认定保管合同的成立。

  本案中,物业公司只收取了“停车占地费”,并没有明确表示出保管车辆的意思,也没有给付保管凭证,不应当认定当事人双方形成了保管合同。业主仅以物业公司收取了费用为由,要求认定物业公司具有保管好车辆的义务,这是站不住脚的。

  “停车占地费”不是保管费,物业公司并无保管的义务。当然,这并不意味着无法追究物业公司的责任,如果物业公司与业主就停车服务约定有服务标准,或对小区的安全保卫有明确约定,在物业公司没有按约履行的情况下,业主可以基于物业公司的过错要求其承担责任。

  法律依据:

  《中华人民共和自合同法》第三百六十五条(略) 、第三百六十八条(略) 。

  047、车辆在专用停车位丢失,物业公司是否应当赔偿?

  案例:

  李某拥有一辆 17 余万元的桑塔纳 2000型轿车。该车始终由司机侯某驾驶,每晚停放在侯某居住的小区里面。李某与侯某按小区物业公司的规定交纳停车费.并拿到了该物业公司核发的 26 号停车证,确定此车位为该车车辆专用车位。

  2006年夏天的一个晚上,侯某像往常一样将车停在 26 号车位内,但是次日发现车丢失。失主李某认为由于物业公司没有尽到管理职能,造成车辆丢失。因此要求物业公司对其损失进行赔偿。

  专家解答:

  物业公司应当按照约定,保障业主的财产安全。由于物业公司的过错,导致业主车辆丢失,物业公司应当予以赔偿。

  本案和上一个案例的区别就在于,上一个案例中,物业公司和业主之间没有形成保管合同,而在本案中,李某依照物业公司的规定,向其交纳了车辆停车费用,领到了该公司核发的车辆专用车位停车证。

  此时,李某即取得了停车证所确定的车位车辆停泊权。这个专用停车证即可视为物业公司作为保管人所给付的保管凭证,双方实际上是以车辆为保管物达成了保管协议,李某交纳的停车费是向物业公司交纳的车辆保管费。

  物业公司有义务对停泊在核定车位内的车辆进行保护性管理,以防止车辆丢失、毁损,否则,将要承担违约责任。由于物业公司没有能够严格履行对车辆的保管职能,导致了车辆丢失,物业公司应当对李某财物的损失承担违约责任,赔偿李某的经济损失。

  法律依据:

  《中华人民共和国合同法》第三百七十四条保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任,但保管是无偿的,保管人证明自己没有重大过失的,不承担损害赔偿责任。

  048、电线电伤小孩,应当由电力部门还是物业公司承担责任?

  案例:

  封某、乙、丙三名儿童居住于某小区内。一日,三名儿童在小区的草坪上玩耍。在玩耍的过程中,封某发现地上有一根线,便伸手去拿。结果该电线有电,将封某当场电伤。

  据查,这根电线是电业部门在检修小区供电线路的时候,由于疏忽而没有将这根电线埋入地下并进行妥善处理从而漏在外面造成了对封某的伤害。

  封某的父母遂将电力部门以及物业服务企业作为共同被告起诉。在审理过程中,电力部门以物业服务企业没有尽到养护义务为由拒不承担责任,而物业服务企业则以该供电线路不归其所有为由要求电力部门承担责任。

  专家解答:

  供电、供水等部门负有对于管线设施的维修及养护义务,电力部门在维修后没有能够完全恢复原状,从而造成了安全隐患,主观上有过错,应当承担对于封某的伤害的损害赔偿责任。

  物业管理的功能在于保障物业的正常使用,维护小区的公共秩序。并不是业主在小区内受到的所有损害都应当由物业服务企业承担责任,因为损害可能是当事人自身造成的,也可能是第三人造成的,不应把物业管理区域内的一切损失都归于物业服务企业承担。

  物业服务企业承担责任的界线是合同的约定以及法律的规定,如果物业服务合同没有约定由物业服务企业对有关事项进行管理,而法律法规又没有规定由物业服务企业承担相应的义务,那么物业服务企业自然无从承担法律责任。

  根据《物业管理条例》第52条的规定,物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任的划分,法律法规有规定的,依照该规定:法律法规没有规定的,应当通过合同约定来确定,没有合同或者合同没有约定的,由当事人协商解决,如果供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应价格已包含了物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护费用的,物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任由相应的供应单位承担。

  这就说明,供电、供水等部门负有对于管线设施的维修及养护义务,并且负有在临时占用、挖掘道路、场地后的及时恢复原状的义务。就本案来看,该电线不属于小区建筑物的配套设施,物业服务合同没有约定物业服务企业维护该线路的正常使用的功能,‘因而不应当属于物业管理事项的范围,物业服务企业也就不应当承担对封某的损害赔偿责任。

  电力部门具有维修养护该电线的义务,电力部门在维修后没有能够完全恢复原状,从而造成了安全隐患,主观上有过错,应当承担对于封某的伤害的损害赔偿责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第五十二条(略)

  049、化粪池爆炸 花样女子毁容状告物业公司

  案例:

  2012年冬天的一天,姑娘小陈和父亲在朝阳区太阳宫某饭店门前销售早点时,附近化粪池突然发生爆炸。井盖被炸飞,导致小陈急性内开放性颅脑损伤,脑脊液耳漏,颅底骨折,额骨骨折、颜面部多发骨折,右颜面部皮肤黏膜贯通伤,右耳损伤,外耳道皮肤裂伤等,共支出医疗费、护理费等21万余元。经法医鉴定,小陈已经构成九级伤残。

  小陈遂起诉负责管理化粪池的北京首佳物业管理有限公司,要求其赔偿各项经济损失44万余元。

  一审案件审理中,双方就导致井盖爆炸的原因发生争议。根据录像资料,小陈在经营早餐服务的过程中将燃烧后的煤渣在井盖上进行处理,煤渣进入化粪池是导致沼气爆炸、井盖破裂致小陈受伤的原因。北京首佳物业管理有限公司已委托相应企业对化粪池进行了疏通、清掏工作,符合北京市的住宅物业服务标准中的最高级别标准的要求。

  但其作为物业管理公司,应当知悉原告经营早餐场所附近存在化粪池,而根据其行业要求,应当知悉化粪池内有较高浓度的沼气,在其附近使用明火即存在发生爆炸的危险。

  根据本案综合情况,其应就其一般意义上的违反安全提示义务承担侵权责任。据此,一审法院判决北京首佳物业管理有限公司一次性赔偿原告小陈9万元。

  然而北京首佳物业管理有限公司对上述判决结果并不满意,认为小陈将燃烧的煤渣塞到化粪池中,应对本案承担全部责任,物业公司已尽到管理职责,不应承担任何法律责任,故向三中院提起上诉。目前,该案正在审理中

  050、“水浸车”理赔官司 保险公司告赢停车场

  案例:

  “5?7”暴雨过后,广州"水浸车"的理赔官司成为热点问题。其实,早在两年前,杨先生停在中广大厦停车场的车就曾有过类似遭遇。停车场以暴雨是不可抗力和市政排水系统不力为由拒绝赔偿。前日,广州市中院判决停车场败诉。

  法院:暴雨非不可预见"我们听到天气预报后,就已经买了沙包加固停车场的防水系统。在水浸之后,还打了电话给110、消防,但都没有人来,我们就赶紧买来抽水机排水。水浸其实根本不关我们事,是停车场外面的水倒灌了进来。"中广物业管理公司的代表顾小姐向记者大吐苦水

  对于市政排水系统是否存在问题,法院在二审中并没有讨论。中院认为,在发生强降雨之前,气象局和媒体已经预报了强降雨的可能,故不属不可预见。淹水事件是由于中广物业管理公司没有提前做好防范措施,没有尽到妥善保管的义务。综上,中院维持了一审判决,判决中广物业管理公司败诉。

  物管:担心引发索赔潮拿到判决书后,顾小姐表示这个案子的判决将对以后的"水浸车"案有一定的示范作用。"我们担心这个判决一出,索赔潮就会应声涌现出来。"她指出,还有一些车主没有买保险,也会直接找物管索赔。"我们停车场被淹的就有十几辆车,赔偿数额不小。如果都这样,完全认定是停车场的责任,那受灾特别严重的中海康城岂不是要破产?

  2012年7月21日北京遭遇61年来最大暴雨,79人遇难。仅房山区受灾人数就达80万人。财产损失百亿元。截至2012年7月26日,北京、河北、四川、内蒙古、天津等12个省份的受灾情况严重,死亡人数已达151人。

  近年来,越来越多的内陆城市逐渐发现,暴雨、洪涝灾害再也不是与之无关的事,暴雨来袭时,水位也会瞬间上涨,公众可以看海,汽车可以潜水,让人惊奇,但更让人惊心的是那些数字,城市被淹次数、伤亡人数、财产损失……

  据人民日报报道,根据住房和城乡建设部2010年对国内351个城市排涝能力的专项调研显示,2008年至2010年间,有62%的城市发生过不同程度的内涝,其中内涝灾害超过3次以上的城市有137个,在发生过内涝的城市中,有57个城市的最大积水时间超过12小时。2012年因为大雨而发生内涝的城市将近有20座。

  051、男童玩鞭炮炸飞井盖亡 家属索赔50万

  案例:

  2014年2月22日下午3时许,两名男童在罗湖区丰湖花园小区玩耍时,将点燃的鞭炮塞入化粪池盖中,引发化粪池中沼气爆炸。一名男童坠入池中当场身亡,另一名男童受轻伤。

  事发地点位于罗湖区东晓街道布吉海关附近的丰湖大厦。记者下午5点赶到现场时,120急救人员正在紧张工作。据罗湖区安监办工作人员介绍,事故系两名分别为12岁和7岁的男童燃放鞭炮,其中12岁的男童站在化粪池的井盖上,从小孔往里面塞了一根点燃的鞭炮后,没有立即离开,结果一声巨响,井盖被炸飞了2米多高,站在井盖上的这名男童在爆炸声中消失。在一边观看的7岁男童也在爆炸中受擦伤。市民报警后,公安、消防和安监等部门工作人员纷纷赶到,紧急处理,寻找并营救孩子。

  经查看事发后小区管理处的监控录像,救援人员怀疑该男童在爆炸发生后坠入化粪池中。辖区消防队出动了3台消防车和10余名消防队员到场营救。化粪池的井盖直径约1米,但池子里面很宽很深。消防人员放了一副3米高的梯子还够不到井底,随后又绑了一副梯子放下去,并用绑了钩子的长棍子,让救援人员下去捞失踪的男童。救援人员多次下去打捞无果。下午5时30分左右,南海救助队队员赶到现场参加救援,蛙人带着氧气面罩进入化粪池中打捞。约5时58分许,失踪的男童被打捞上来,经120急救医生检查已经身亡。记者看到,男童身上沾满了粪便和淤泥,孩子的奶奶和父母一边打水帮他清洗,一边嚎啕大哭,痛不欲生。

  据罗湖安监部门证实,死亡的男童叫宋河,湖北籍,父母在丰湖市场卖水果。据了解,该化粪池多年未清理,里面充满了沼气。记者在现场看到,事故中的井盖约二三十斤重,居然被炸飞,可见沼气之浓。另一名受伤男童系皮外伤,无生命危险,经治疗后已回家。事发后,该小区管理处用一块2平方米左右的铁皮挡住了化粪池的池口。

  傍晚近6时,小宋河的尸体从化粪池中打捞上来,但家属不同意将尸体拉走。宋河的伯父说,他们认为大厦管理处负有一定责任,他们是该大厦业主,一家人2008年就入住这里,但对于井盖下面就是化粪池一事都不知道,管理处也没有做出安全提醒。根据律师建议,他们向管理处提出了50万元赔偿的要求,“但管理处表示他们没有责任,只愿意出于人道主义给十几万元”,这让他们无法接受。记者从小区管理处看到的视频显示,当时两名男童在化粪池上方的井口处燃放鞭炮,宋河将鞭炮从井口扔下去,一两秒钟后,这个井盖被冲到约5米高的空中,然后落到地面,井盖掀起的气浪将朱姓男童抛到空中约一米高后落下,旁边小汽车的尾部也有腾空,由于汽车的遮挡没看到宋姓男童坠入井中的画面。

  丰湖大厦管理处负责人称,他们对化粪池的管理是一个月抽一次,请专门的工作人员来抽取粪水。而粪水抽取的频率并无特别规定。东晓街道办相关负责人表示,街道安监办已经介入调查,尚无结论。化粪池则属罗湖区住建局监管。

  罗湖区住建局负责人表示,由于是周末,他们还未前往调查,周一上班后他们将到现场调查。不过他称,从其他部门反馈的消息显示,化粪池上方的几个井盖是完整的,看不出来明显的问题。对于化粪池就在小区人行道和车行道下方,该负责人表示,很多小区化粪池在建设上都是这样,目前没有明确的法规规定。

  052、停车场停车遭窃 车主索赔败诉

  案例:

  每个月交了110元的费用却遭货车失窃、车胎失踪,车主认为停车场管理者未尽保管义务需承担赔偿责任,而停车场管理人则认为该项费用只是货车的停车费用而非保管费用,双方并未形成车辆保管合同关系。双方各持己见,无法达成共识。近日,浙江省奉化市人民法院依法审结此案,判决驳回了原告诉讼请求。

  今年44岁的江某这些年一直在跑货物运输,为了方便,从2005年开始在没有生意可做的时候,他就将自己的货车停放在奉化的某一家停车场。因为所占地块已经被征用,列入了拆迁范围,所以这个停车场并不正规,没有大门,也没有安装摄像头。本案的两被告葛某、林某就是负责对停车场进行临时性的管理,早上上班下午4点回家,晚上也不需要值班,每个月对江某收取110元的费用。

  2009年11月3日,江某来到停车场打算开走货车,哪知道到了停车场,自己的货车却已经不翼而飞。据江某称,他是在事发那天凌晨将货车停在这里的。心急如焚的江某立刻报了警。

  2009年11月6日,江某接到了一个好心人的电话,说是他的车停在了在江北区某停车场的附近,江某和办案民警立马赶往江北区取回了货车。经查看,货车的6个轮胎及钢圈都已经被盗。无奈的江某只好重新花钱买了新轮胎,加修理费一共花了7334元。而由于车辆的丢失,也造成了江某的误工,按照正常出车500元一天的收入计算,误工损失达到了2000元。事发后,江某找到管理人员葛某和林某,认为自己交付了费用,双方就已经形成了一种车辆保管合同,停车场有义务对他的车辆进行安全保管,如今在他们管理的停车场内丢失了车辆,造成的损失,停车场应该承担一定的赔偿责任。然而双方一直无法达成协议。于是江某将两人告上法庭。

  在庭审过程中,被告葛某和林某答辩称,江某停车的停车场因拆迁的原因属于一种临时的停车场,没有安保措施,而江某交给他们的每个月110元钱,只是作为一种停车费用,用来支付日常的水电费、卫生费等,而不是保管费。另外,由于江某停车时间并不固定,事发前自己也没有看见江某将车停在了停车场,也就是说,江某没有证明自己的车辆是停在了他们的停车场后丢失的,而原告提供的发票也无法证明车辆失窃前后的实际情况,因此要求法院驳回原告的诉讼请求。

  法院经审理后认为,原告江某认为他与被告之间存在车辆保管合同法律关系,应承担相应的举证责任。而保管合同的成立,不仅要有当事人双方意思表示一致,且保管物要交付给保管人。庭审中两被告坚持不认可原告在其管理的停车场内停车行为等同于两被告为原告保管车辆的行为,也就是说,葛某和林某并无保管江某车辆的意思表示。江某也没有提供证据证明事发当日凌晨已将货车明确交付给两被告管理的行为。由于双方均承认该停车场晚上没有值班管理人员也无摄像头等事实,所以货车是否在事发当日凌晨停放到两被告管理的停车场内,无法确定。而该车辆是如何丢失的,江某也没能充分举证证明。综合各方面情况,法院最终判决驳回了原告的诉讼请求。

  053、捷豹车被划业主起诉维权 物业公司称没责任

  案例:

  郭女士新购置的捷豹车在小区车位上被划伤,在向物业公司调取录像时,却发现所购车位竟不在监控范围内。郭女士将物业公司诉至法院,索赔近1万元,并要求物业公司为其车位安装有效的安全监控设施。郭女士起诉称,2009年11月,她购买了自己小区地下车库的一个固定车位,并与物业公司签订《地下停车场已售车位管理协议》,依据此协议,物业公司应当对车位提供维护、安全监控等服务。2009年12月,郭女士发现停在其车位上的,自己新买的捷豹车上有数十个脚印,脚印位置出现凹凸损伤,右侧车门还有一道划伤。郭女士随后到物业公司调取监控录像时被物业公司告知其车位不在有效监控范围内。

  庭上,物业公司辩称,郭女士出具的证据不能证明捷豹车是在地库受损,也不能证明车辆损伤程度。而且物业公司对小区的监控集中在主干道,不同意郭女士要求为其车位单独安装监控设备的请求。

  郭女士表示,车辆的损失费可以不要,但是物业公司应该按照车位管理协议,提供管理服务,必须为其车位安装有效的安全监控设施。此案没有当庭判决。

  054、如何认定车辆是在居住小区内丢失的?

  案例:

  车主田某购车后,在小区内取得一个停车位,每月向物业公司缴纳停车费50元。2007年10月,田某到派出所报案,称其停放在小区内该停车位的轿车丢失。

  在于物业公司交涉无效后,该车主以物业公司没有履行好保管义务,致使车辆丢失,应当承担赔偿责任为由诉至法院。该车主主张其轿车在小区内丢失缺乏证据证明。

  此外,物业公司与该车主之间不存在车辆保管关系,因此不承担本案的任何民事责任。

  专家解答:

  双方当事人应提供证据证明自己的主张,如果证据不足以否定对方主张的,由人民法院结合案件的具体情况予以认定。

  根据《民事诉讼法》第 64 条的规定:“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”也就是说、提起诉讼的原告一方要对自己的主张承担责任,被告在反驳原告主张时,要对自已的反驳提供证据支持。

  田某主张车辆丢失,应提出证据证明车辆在小区内丢失的事实,物业公司予以反驳,认为车辆不是在小区内丢失,就应当就此提供证据证明。

  本案中,车主田某通过日常生活经验和公安机关询问相关人员的笔录进行了证明,当然,这种证明仍需要法院予以认定才可以作为定案证据,物业公司则提出管理人员并未发现车主将轿车存放在小区内。

  至此,在现有的证据范围内,法院要做的工作就是对证据的认定。

  根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第 73 条的规定:“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据,但都没有足够的依据否定对方证据的,人民法院应当结合案件情况,判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力,并对证明力较大的证据予以确认。

  因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的,人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判 。”

  本案中,在物业公司与车主就车辆是否在小区内丢失各执一词,而事实又难以查清的情况下,法院根据公安机关对第三人的调查笔录等具有优势的证据,认定车辆是在物业公司车位处停放时丢失的。

  法律依据:

  《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

  人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

  《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条(略)

  055、恶性冲卡事件及处理

  案例:

  凌晨3点左右,某大厦停车场发生了一起强行冲卡的恶性事件。一辆三菱吉普车出停车场,车上人不肯交费并强行冲卡,将停车场的铝合金栏杆彻底毁坏。还殴打执勤保安,后被增援的保安制服。警察到场后,车上人还恶人先告状,说行驶证、钱、戒指、项链、手表等都被保安抢走了。之后警察将执勤保安和肇事者及其车辆带去派出所。

  接到消息后,该管理处主任与该公司品质部保安主管立即赶到现场,初步了解情况,布置对被损坏设备及现场拍照,然后迅速赶往派出所。经与民警交涉,与执勤保安见了面,详细了解事件发生经过,核实每一个细节,为下一步的处理争取主动。之后应民警要求,与肇事者见面。协调解决。肇事者在会谈过程中,坚称大厦保安有抢劫行为。一再要求该物业公司表态,对此,物业公司认为,如果真有抢劫行为,则整个事件的性质完全变了,无法通过协调解决。鉴于双方对基本事实的认定分歧太大,该物业公司决定退出会谈,并通知民警,尽快进行录口供、调查取证及验伤工作。

  24日早上,该物业公司主管领导进一步明确了己方的立场:一、这次冲卡事件的责任在肇事一方,即车主;二、肇事者动手打人,如果验伤后情况严重,物业公司将按法律程序进行处理;三、对于肇事者声称大厦保安抢劫一事,如果他们承认是酒后失言,物业公司可考虑接受调解。由于该物业公司态度坚决,有理有据,最终于24日中午前达成调解协议。除口头认错外,肇事者还赔偿了停车场栏杆损坏费,并保证今后不再滋事(签订协议前物业公司送保安检查验伤,结果未发现异常)。

  点评:

  1、在事件的处理过程中,该物业公司始终坚持在原则问题上决不退让,同时为尽快解决问题,恢复正常工作,在一些枝节问题上灵活处理,达到了既维护了企业和员工利益,不留手尾,又速战速决,减少时间上和精力上无谓消耗的目的。

  2、这是一起治安事件,及时通知和提交公安部门处理是非常妥当的。肇事者拿不出证据的指控是无效的,恶意诬告他人要承担法律责任,公安部门处理也要讲证据。可以理直气壮维护自己的权益。

  056、特殊侵权问题

  案例:

  某管理处在大厦入口外墙安装了一块广告宣传栏,宣传栏宽1米,长1.5米,重约8公斤。某天,气象台预报有台风,该市为台风预计登陆点,风力可能会超过10级,最高达12级左右。该天中午,台风登陆将宣传栏刮起,砸毁20米开外的奔驰车玻璃和窗户,经修理花费将近2万元,要求物业公司赔偿。

  经查,该宣传栏系事发3年前安装,原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙,经台风长时间吹刮断裂,酿成大祸。

  1、“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案例中,台风信息已经提前准确预告,物业公司作为专业公司应该预见到台风登陆所造成的影响,提前做好防灾工作,宣传栏被刮起的情况完全可以避免,所以此案例中“不可抗力”并不能成为物业公司免责的理由。

  2、对于建筑物等致人损害,作为特殊侵权行为,国家相关法律通过专门条款予以了明确。《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。”也就是说,其所有人或者管理人除能证明自己没有过错的以外,均应依法承担民事责任。此案例中,物业公司作为广告宣传栏的所有者,对宣传栏疏于检查,致使原固定宣传栏的4个螺丝,其中两个已经锈蚀、滑牙;并且在已经知道台风将至时未做任何检查和预防措施,所以应该承担责任。

  3 、此案例也提示我们:在物业管理日常工作中,应该忠于职守,做好设施设备巡查维修保养等常规工作,保证设施设备处于正常工作状态。在面对台风等灾害性事故来临前,应该体现专业公司应有的预见能力和预防能力,积极工作;而不能轻易、消极地以台风、暴雨、冰雹等不可抗力为借口,而忽视履行自己应尽的安全防范义务。

  057、社区内饲养宠物伤人事件

  案例:

  67岁的退休干部毕某某住在北京市海淀区某小区,曾因患有双侧颈动脉粥样硬化、多发性脑梗塞、高血压病等病症多次住院治疗。2006年7月26日上午10时许,毕某某在其所住的家属楼单元门口不远处散步时摔倒,经报120急救中心,毕某某被送往中国人民解放军总医院急诊救治,手术前诊断为急性重型颅脑损伤和高血压病。7月28日毕某某因急性重型颅脑损伤死亡。

  许某某与毕某某系住同一单元的邻居,饲养宠物小狗,每日外出遛狗。2006年7月26日上午10时许,许某某下楼遛狗。毕某某的妻子称是许某某遛狗没有拴狗链,狗追扑毕某某,导致毕某某在转身驱赶狗的过程中摔倒在地。事发后,死者毕某某的家属作为原告将狗主人许某某一家三口告上法庭,要求索赔。

  案情分析:

  本案中,事情的发生经过,被告双方所居小区物业监控录像拍摄。录像虽然不很清晰,但双方对录像反映的时间、人物、动作、经过均表示认可。录像中虽然没有小狗的画面,但考虑到限于监控录像技术和事发现场有遮挡物等情况,录像整体内容即事情发生的时间、人物、动作、经过,仍能反映出毕某某在停放的车尾站立时突然躲闪摔倒的内容,而发生此情况前后,许某某有开单元门、走出、在车旁弯腰下蹲抱东西的动作,且许某某亦不否认当时出门遛犬一节,结合毕某某家属提供的证人证言,法院认定系许某某所饲养的家犬对毕某某有致害事实。许某某应对毕某某因躲闪许某某饲养的家犬受伤并死亡的后果承担相应民事责任。

  同时,法院认为,因毕某某自身患有多种疾病,此次损害与其自身身体状况有一定关联,故应当减轻许某某所应承担的民事责任,应按70%的责任比例赔偿毕某某死亡所造成的合理经济损失。

  法理分析:

  《民法通则》第一百二十七条规定:“饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担民事责任;由于受害人的过错造成损害的,动物饲养人或者管理人不承担民事责任,由于第三人的过错造成损害的,第三人应当承担民事责任。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条第一款第(五)项规定:“饲养动物致人损害的侵权诉讼,由动物饲养人或者管理人就受害人有过错或者第三人有过错承担举证责任。”

  实际操作:

  物业管理中因此产生的邻里纠纷并不少见,物业公司往往被牵扯其中,甚至作为被告被告上法庭,1、事发前,基本义务的履行(警示、劝阻等等),以免案件发生后业主认为物业公司有过错提起诉讼;2、同本案例:证据的保全至关重要,证据证明责任。

  058、车库水淹新奔驰 物业赔偿86万

  案例:

  只因突降暴雨,物业措手不及,以致车库进水,致使业主停在里面的一部新款奔驰车被全部淹毁。业主一气之下将物业公司告上了法庭。近日,黑龙江省高级人民法院终审判决物业公司将奔驰车修复成被水浸泡前的原状,如不能按规定期限履行,就要赔偿业主修车发生的各项实际费用86.73万余元。

  李刚是哈尔滨某花园小区的业主,2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了《车位租赁合同》。合同约定:租期一年,自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的《车库管理制度》作为本合同组成部分,与本合同具有同等法律效力。合同签订后,李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元,取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。

  2004年7月10日正好是休息日,劳累了一周的李刚呆在家里,打算美美地和家人过一个周末。可是七月哈市的天气却说变就变,早上还艳阳高照,到了中午不知怎么就开始阴霾蔽日了,不久天空突然降起了大暴雨。大雨来势汹汹,为历年所仅见,持续的时间也很长,地面的积水迅速上涨,很快就倒灌进了地下车库。当物业公司的工作人员反应过来,车库内的积水已经末过了脚踝。物业迅速组织人手向外排水,但雨下得太大了,水势不断上涨,物业排水的速度根本赶不上水涨的速度。等到李刚得到消息赶到车库时,车库内的水位已有一人多深,根本进不去了。当时李刚差点昏过去,自己刚买不久的一辆新款奔驰车正停在车库里,水这么深,车算是完了。

  雨停后,物业把水排净,李刚第一个冲进了车库,只见自己的奔驰车水淋淋地停在车位上,里外已经全部被泡得不成样子。李刚当即要求物业公司给个说法,修车并赔偿损失。但物业认为,天降暴雨致使车库被淹,是不可抗力,物业公司不应承担损失。协商不成,2004年9月,李刚将物业公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。

  李刚认为,因被告哈尔滨某开发公司提供的地下车库不符合车库用途,且物业公司管理不当,致使车库进水将原告停放在车库的奔驰轿车淹没,受损严重,经济损失巨大。且当天,自己本人在家,物业绝对有时间在车辆被淹末之前通知自己到车库取车,然而没有人去通知李刚。根据自己同被告物业公司签订的《车位租赁合同》及相关文件和法律规定,物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务,同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务,给自己造成重大经济损失。故请求:1、判令物业公司因违约行为,赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元(以最终鉴定结论确定的损失为准);2、判令物业公司因违约行为,给原告造成车辆无法使用的实际支出损失(自2004年7月12日起至车辆能够修复可使用止,每日按500元计算),承担违约责任;3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。

  案件受理后,经李刚申请,法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定,鉴定结论为:李刚的奔驰轿车受损严重,基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为85.5万元,修理工时费约为12336.00元。

  法庭上,被告物业公司辩称:车辆损失系因不可抗力造成的,2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨,雨量不大,因此当天的大暴雨是突发性的,灾害性的,被告方无法预测,且公司组织50余人全力抢险,已尽到积极的管理义务。此事件属不可抗力,物业公司应免责。

  被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼请求,车库设计及施工符合要求。

  根据案件审理的需要,法院依法调取了黑龙江省寒地建筑科学研究院对该小区地下停车场所做的鉴定书。鉴定结论为:小区门口周围地势相对低洼,导致大面积汇水,以及雨水量超过该处市政排水系统排水能力和井篦排水不畅,是当时地下车库出现雨水倒灌的主要原因。小区住宅楼地下停车场排水设计符合规范要求,未发现设计不当之处,排水系统施工基本符合设计要求,并具备使用功能。

  至此,双方争议的主要焦点集中在:一、物业公司是否尽到物业管理义务,本案中造成车辆被淹的原因是否属不可抗力;二、开发公司开发建设的地下停车场排水设计是否存在缺陷,施工是否符合设计要求;三、开发公司是否应承担连带赔偿责任。

  哈中院审理后认为:物业公司做为车库出租方及物业管理部门,应当按照约定保持租赁物符合约定的用途,承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨,虽然具有不可预见性,但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。按照双方当事人的陈述,在雨水倒灌的过程中,物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车(事发当天是法定假日),如将车开出地下停车场,将不会造成原告的奔驰轿车被水淹没的损害结果的发生。由于被告东方物业公司主观上疏忽,仅仅是通知其工作人员到车库入口筑坝拦水,当本案原告通过邻居得知车库进水时,此时水深将近1米,原告无法进车库取车。在雨水倒灌的过程中,被告东方物业公司采取措施不力,汽车被水淹没的将近48个小时后,才将汽车从车库中拖出。原告的财产损害结果的发生,被告东方物业公司具有过错,应负赔偿修复责任。

  凡是基于外来因素发生的,而事件的发生虽是客观的,但当事人能够预见而由于疏忽没有预见,或者未尽最大努力加以防止,不可抗力不能成立。被告物业公司做为专业的物业管理部门,对雨季可能危及其利益是可以预见的,虽然物业公司采取了一定的抗灾措施,但未尽到最大的谨慎和最大的努力。故物业公司不可抗力的主张没有事实及法律依据,法院不予认可。

  关于原告主张被告开发公司,建设的地下停车场不具备车库使用功能,不是合法建筑,应承担连带赔偿责任。经法院调取的证据证实,该车库排水设计及施工符合设计要求,具备车库使用功能。对原告的该项请求,法院不予支持。综上,2005年10月,哈尔滨中级法院一审判决:被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状,所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件,所更换下来的旧部件归物业公司所有,驳回原告其他的诉讼请求。

  宣判后,李刚和物业公司均不服,向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日,黑龙江省法院终审判决,维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分,如物业公司未按一审判决主文规定的期限履行义务,赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额85.5万元及修理工时费12336元,合计金额867336元。废弃的车辆零部件归物业公司所有

  059、公共水管渗水给业主造成损失 物业公司未尽维修职责被判承担赔偿责任

  案例:

  认为家中雨水管漏水造成财产损失,张女士将某物业公司告上法庭。北京市第二中级人民法院终审驳回物业公司上诉,维持一审法院作出物业公司赔偿张女士财产损失1.7万余元,并对雨水管进行维修至不再渗水止的判决。

  张女士居住在丰台某小区。某物业公司系该小区物业管理单位。2011年6月25日晚,张女士房屋的雨水管往外渗水,物业公司曾进行了维修,但雨水管仍渗水。2011年7月1日早7时许,雨水管向外漏水,将地面、家具、墙面等浸泡。

  后张女士起诉到一审法院称,雨水管漏水给自己造成了严重损失。自己多次与物业公司协商,但一直没有结果。故诉至法院要求物业公司更换卫生间雨水管道,赔偿各项经济损失。审理中,一审法院根据张女士申请委托评估公司作出评估结论:财产损失价值的评估值为:1.7356万元。张女士对评估结论无异议。物业公司辩称,公司做过简单的维修。雨水管被张女士装修包起来了,后来拆开才看到因为长年的潮湿把雨水管腐蚀了,造成漏水。漏水损失与公司无关,应从上交给建委的维修基金扣除。张女士说的恢复原状,公司不同意,只同意赔偿1000元。

  一审判决后,物业公司不服,以房屋设计不合理,应由开发商予以赔偿为由上诉至二中院。

  二中院经审理认为,张女士与物业公司签订了物业服务合同,物业公司理应对张女士所有的房屋所在小区的公共设施履行维护、维修义务,现张女士所有的房屋内公共雨水管漏水,系物业公司未尽其维护、维修义务所致,故因公共雨水管漏水给张女士造成的财产损失,物业公司应予赔偿。物业公司提出房屋设计不合理,公共设施老化,应由开发商赔偿,依据不足,不予采信。一审判决正确,应予维持。据此,作出上述判决。

  三、法律范围内的职责和违约责任

  060、物业服务企业的义务和责任?

  案例

  2004年4月23日,原告邹某在北京市丰台区购买了一套商品房用于居住。2005年6月1日,原告邹某与被告北京市A物业服务管理服务公司(以下简称物业公司)签订了为期3年的《物业管理服务合同》,合同约定:被告物业公司每月向原告邹某收取 427元的物业服务费,物业公司负责安排保安人员对住宅小区进行日常巡视,做好住宅区内的安全防范工作和小区内的环境卫生工作,住宅内的安全、保卫、巡检等工作均为物业公司的管理范围。

  在物业管理服务合同期间,如果物业公司违反合同约定,应当向业主承担相应的违约责任,若造成业主利益受损,应当根据业主实际受到的经济损失承担赔偿责任。

  关键词解析:

  义务是指法律对公民或法人必须做出或禁止做出一定行为的约束。

  责任是指因未能做好份内之事所引发的不利后果,即在法律上指因没有履行义务所引起的不利法律后果。

  义务、责任是和权利相对应的,作为物业服务企业享有向业主收取物业服务管理费等权利,同时它也应当履行相应的义务,如果没有履行好义务,则要承担相应的法律责任。

  我国《物业管理条例》第36条对物业服务企业的义务和责任做了明文规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

  (一)物业服务企业的主要义务

  依据《物业管理条例》及物业服务合同的约定,物业服务企业的主要义务包括:

  (l)房屋及共用设施设备的维修和管理;(2)卫生保洁服务; (3)保安服务;(4)绿化养护;(5)车辆管理;(6) 装修管理;(7)环境维护等。

  (二)物业服务公司对小区供电等正常生活的保障义务一般来说,物业服务管理公司应当保障小区业主正常的生活,包括正常用水电气等。

  根据《物业管理条例》第 36 条的规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  对于突然停电,物业公司如果存在过错,应根据过错程度承担相应责任。虽然停电不是物业服务公司有意为之,但由于在现代社会停电会给广大业主生活造成很不利的影响,物业管理服务公司应当尽职尽责,忠实地履行自己的职责。采取措施防范未然,在知悉有关停电的事由时,应当及时事前通知广大业主。

  (三)物业服务公司对业主财产安全的责任

  在小区内经常会发生业主丢车及其他财物的案件,物业服务公司是否应当为此承担责任?关键是要看物业公司对于业主财物的丢失是否有过失了如果物业服务公司全面、充分、正当地履行了自己的义务,尽到了管理者应尽的义务,则不应当予以赔偿,如果物业服务公司没有履行好双方签订的物业服务合同约定的保障业主财产安全的义务,所提供的物业管理服务不到位,存在疏忽和漏洞,造成业主财产丢失,则物业服务公司具有不可推卸的责任,应当承担违约责任。

  (四)物业服务公司对业主人身安全的责任物业服务公司应当按照物业服务合同的约定,提供合格的物业管理服务,保障业主的人身、财产安全,由于物业服务公司的过错造成业主人身伤害或死亡的,应负一定的责任。

  根据《物业管理条例》第36条第2款的规定:“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依祛承担相应的法律责任。”

  在本案中,北京市丰台区人民法院经审理查明,在案发当天凌晨1时25分,物业公司设置在小区内的红外线报警系统曾发现原告邹某住宅楼附近有异常情况,但物业公司的保安人员到场未仔细查看,见没有任何异常,就撤离了现场,管理疏忽导致罪犯有机会留在小区作案。

  在案发之前业主们提出人身和财产安全受到威胁,请示要求自行安装防盗门窗,但遭到了物亚公司的拒绝,最后导致罪犯利用业主家中没有安装防盗门窗,顺利进人原告房间盗窃并杀害原告邹某女儿小花。

  据此,法院认定物业公司在小区的安全防范中未尽职责,疏于管理,没有采取安全防范措施导致原告邹某之女被害。最后,北京市丰台区人民法院根据《民法通则》第 106 条及《物业管理条例》第 36 条之规定,判定物业公司应当向原告邹某承担赔偿经济损失 5 万元的违约责任。

  由于根据现行法律法规的规定,精神损害赔偿应存在于侵权行为责任之中,本案被告物业公司并不构成侵权行为,只违反了原被告双方签订的物业管理服务合同。

  因此,法院不予支持原告邹某提出的精神损失的诉讼请求。

  法眼点睛: 物业服务合同中有关物亚服务企业的义务和贵任的条款,是业主维权时的有力证据和有效依据。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,业主有权要求物业服务企业承担相应的法律责任。

  061、物业服务企业的安全防范义务和保安人员的职责

  案例

  2009年2月14日是个周末,小刘来到了某住宅小区,想来拜访一位住在该小区的他多年未见的老朋友,正在找寻核实地址时,小区的物业公司的保安人员郑某,突然上前叫住小刘,认为小刘鬼鬼祟祟,行踪可疑,要求搜身,小刘不同意,双方发生口角。还没等小刘进行解释,保安丁某便以安全防范为由,迅速叫来数名保安强制将小刘拽到保安室进行询问并进行暴力殴打,后来查清真实缘由后保安才把小刘放了。

  2 月16 日,小刘把物业公司及相关人员告上法庭,诉称物业公司保安人员无故打人,致使其身心受到严重伤害,要求赔偿。

  物业服务企业的安全防范义务是什么?本案中,保安人员的行为合法吗?

  关键词解析:

  (一)物业服务企业的安全防范义务

  义务最普遍的来源有两种,一种是来自合同的约定,另一种是来自法律的直接规定。一般而言,物业服务企业的大部分的权利义务来自物业服务合同,但是作为物业服务企业的主要义务之一的安全防范义务,则直接来源于《物业管理条例》的规定。我国《物业管理条例》第 47 条第 1 款规定:“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”物业服务企业的安全防范义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。

  1、物业消防管理,就是预防和消除火灾,整改治理火灾隐患,以保障小区内业主的生命、财产安全。物业消防管理通常包括如下义务:(l)定期检查、维修消防设施和器材、设置消防安全标志,确保消防设施和器材的完好、有效;(2)定期组织防火检查,及时消除火灾隐患。当物业服务企业发现消防安全隐患后,应当通知有关责任人及时改进。如果责任人拒绝改进的,物业服务企业应当及时告知业主团体或直接通报有关行政主管部门。物业服务企业怠于履行约定的消防管理义务造成损失或损失扩大的,应当承担民事责任;(3)开展防火安全知识宣传教育;(4)保障疏通通道、安全出口畅通,并保持符合国家规定的消防安全疏通标志;(5)当物业管理区域发生火灾时,物业服务企业应当积极进行救助工作,并及时通知消防部门,否则应当承担相应的法律责任。

  2、小区治安管理,就是采取各种措施,并执行相关制度使物业小区有一个安全稳定和谐的秩序,使得业主们能够安居乐业。小区治安管理义务包括以下具体内容:(l)执行门卫值班制度,以防闲杂人员自由进出物业小区;(2)实施安保巡逻制度,以便及时发现并排除治安隐患;(3)制止不遵守管理规约等规章制度的各种行为;(4)检查进出小区的车辆,并维护小区内车辆的停放秩序;(5)防范并制止其他妨害小区公共安全秩序的行为。

  (二)物业服务企业保安人员的职责

  《物业管理条例》第47条第2款规定:“物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。”从该规定可以看出条例并没有强制所有的物业服务企业都必须聘请保安。实践中,物业服务企业需要物业保安人员的,往往从专业的保安服务公司聘请。

  1、保安人员及其职责要求。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》,保安服务公司只能由公安部门审批和组建,其他任何单位和个人都不得擅自组建。保安服务公司在聘请保安人员时,必须经过严格政审,即由当地公安机关出具证明材料,证明被录用人员没有前科和劣迹,并统一正规培训,方可上岗。物业保安人员执行任务时,必须穿着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志。保安人员在执勤巡逻中,遇到正在实施的不法行为时,应迅速制止,及时将不法行为人扭送到公安机关,在门卫勤务中,当发生群体性事件、干扰、破坏业主正常的生产、生活、工作秩序的事件时,应将有关情况及时报告当地公安机关。

  2、对保安人员行为的限制。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》,保安人员不得有下列行为:(l)剥夺、限制公民的人身自由; (2)搜查他人的身体或者扣押他人的合法证件、合法财产;(3)辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人;(4)私自为他人提供保安服务;(5)阻碍国家机关工作人员依法执行职务;(6)为客户追索各类债务或者解决劳务纠纷; (7)其他违反法律、法规和规章的行为。

  通过以上阐述和分析,我们可以看到,本案中物业公司的保安人员显然违反了《物业管理条例》的相关规定及《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》对保安行为的限制性规定。法院经审理后认为,物业公司保安人员在进行物业管理过程中,有权依据法律规定和合同约定履行其应尽的安全防范义务,但是,并不能以此滥用其物业管理的权利。根据我国《物业管理条例》第47条第 2 款规定,保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益,由于物业公司聘请来的保安人员其行为属于职务行为,因此,法院最终判决物业公司承担赔偿责任。

  法眼点睛:

  保安是一个很值得尊敬的职业,他们为我国的物业管理和社会治安和谐做出了极大的贡献!实践中出现的物业保安方面的问题较多,原因是多方面的,最根本的解决途径是物业服务企业聘请保安人员,应当遵守国家有关规定进行。物业服务企业作为一个民事主体,接受业主的委托对小区提供物业管理服务,这种管理服务本质上是一种民事活动,因此物业服务企业应当控制其自身行为的合法界限,凡是专属于国家法定机关才能实施的如搜查等公权力,物业服务企业不得实施,否则就构成违法,应承担相应的法律责任。

  062、对小区内违规违法行为的制止和报告

  案例:

  原告北京市某物业服务企业(以下简称为物业公司),被告李某在2004年10月25日购买了由原告负责进行物业管理的北京市海淀区某小区顶层房屋一套。

  2004年12月15日,被告李某在未告知原告物业公司的情况下,自行在屋内吊装了从国外购买的一只占地面积为 9平方米,自重为 360 公斤的浴缸。

  原告物业公司认为,业主李某未经物业公司的同意,擅自在自家屋内安装超大重量的浴缸,其行为已经危害了其他业主的安全。于是于2005年1月21日以业主李某擅自安装超大负荷设施严重影响房屋安全为由诉至北京市海淀区人民法院,要求业主李某自行拆除浴缸,消除危险。被告李某认为,自己在自家房屋内进行装修是行使房屋所有权的行为,物业服务企业无权干涉。

  因此,原告物业公司提起的诉讼,没有法律和事实依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  业主违规装修,物业服务企业是否有权制止?

  关键词解析:

  物业服务企业根据物业管理服务合同,受广大业主的委托,为了小区整体业主的权益对小区进行管理并提供服务。对于物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当给予制止,并及时向有关行政管理部门报告。否则因此给物业主造成损失的应当承担损害赔偿责任。

  如果物业服务企业报告之后,相关主管部门不予理睬,属于行政不作为,行政机关应当承担相应的法律责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任,尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。

  (一)        物业公司对违反治安、环保行为的制止和报告

  在现实生活中常遇到小区内发生盗窃财产、人身伤害件,根据《物业管理条例》第46条规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”

  作为物业服务管理企业,有义务做好日常安全防范工作,对发生在小区内的各类违法犯罪行为应当给予制止,保护现场,及时报案。对于小区“夜半歌声”噪声扰民及其他污染小区环境行为,要及时制止,积极协调,充分沟通,妥善处理,共创平安和谐温馨的小区环境。

  (二)        物业公司对违规违法装饰、装修的制止和报告

  现实生活中房屋所有人或使用人为了使房屋更加实用美观有时要对房屋经行装饰装修,这是行使房屋处分权的一种表现。

  如果房屋是独立的,不与他人的房屋相毗邻,一般不会影响到他人的权利。但作为现代高层或多层的建筑物套间房屋的所有人或使用人,不当的装饰或装修行为将影响到其他建筑区域所有人或使用人的合法权益,并可能影响到整体美观,甚至还可能对整栋楼的安全造成隐患。

  所以其装饰或装修的行为不再只是个人行为,更是涉及到公共利益和公共安全的社会行为。为了规范装饰、装修行为,维护全体业主的利益,建设部先后制定了《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》等行政规章。

  在本案中,被告李某是否有权在自家的房屋内自行安装大浴缸,根据《住宅室内装饰装修管理办法》第7条的规定,住宅室内的装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

  根据《家庭居室装饰装修管理试行办法》第4条及《建筑装饰装修管理规定》第8条规定:“原有房屋装饰装修时,凡涉及拆改主体结构或明显加大荷载的,应当按照下列办法办理:(1)房屋所有人、使用人必须向房屋所在的房地产行政主管部门提出申请,并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用进行审定。(2)经批准后,房屋装饰装修申请人持批准证书向建设行政主管部门办理报建手续,并领取施工许可证。”被告李某在自家安装超过荷载能力的浴缸的行为,未经过安全鉴定和任何审批手续,明显违反了我国上述法律的规定。

  因此,北京市海淀区人民法院经审理认为,作为整个小区的物业服务单位,原告物业公司有权代表其小区全体业主的利益要求被告李某将浴缸拆除。判决限令被告李某在判决生效之日起7日内拆除其安装的大浴缸。

  063、物业服务企业的职责滥用

  案例:

  业主李某于2005年8月8日在北京市海淀区购买了某公寓顶层的商品房一套,入住后业主李某封闭了顶层景观阳台并加了防护栏。其所在的小区物业公司认为业主李某的上述行为给小区楼房的总体规划带来不协调后果,影响小区总体上的美观,多次要求业主李某自行拆除封闭的顶层观景阳台和防护栏,均遭到业主李某的强烈拒绝。

  在双方多次协商未果的情况下,2005年10 月12日,物业公司根据《物业公约》中的“为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得自行封闭观景阳台,不得在窗户上加装仿护栏”的约定,决定对业主李某罚款 2000元,并要求李某在 3日之内交纳,否则,对其采取停水、停电的措施进行制裁。业主李某仍然拒绝缴纳罚款,物业公司便对其采取了断水、断电的“制裁”措施。在此期间,业主李某以物业公司在顶楼做的霓虹灯广告影响了其晚上正常休息为由,掐断了觅虹灯的电源。双方产生纠纷,物业公司于2005年12月15日依法向海淀区人民法院提起了诉讼。

  物业公司是否有权对业主进行罚款或采取断水、断电等措施?

  关键词解析:

  物业服务企业的职责是根据法律和物业服务合同的约定对小区进行管理并提供服务。然而在现实中,物业服务企业滥用职责的情况屡见不鲜。

  (一)物业服务企业是否可以对业主进行罚款?

  根据我国《行政处罚法》 第 8 条的规定,罚款是行政处罚的种类之一。《行政处罚法》第15 条的规定,行政处罚应由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。物业服务公司作为经营主体,不具有行政处罚权,因此,无权对业主或物业使用人采取罚款措施。

  (二)物业服务企业是否可以对业主采取断水、断电措施?在现实生活中,业主的水电费用一般都是由物业公司代收代交,但是水电的提供者并不是物业公司,而是由自来水公司和供电局提供,即供水、供电合同的一方当事人是水电使用人,另一方当事人是自来水公司或供电局。根据《合同法》的规定,供用电、水、气、热合同,只有在电、水、气、热的使用人逾期不交纳费用,经催告,在合理期限内仍不交费用和违约金的,供用电、水、气、热的主体才可以按国家规定的程序中止供电、水、气、热。

  因此,物业公司在任何情况下都没有权利对业主或物业使用人断水、断电。

  在本案中,物业公司决定对业主李某罚款2000元,并认为,业主李某应自行拆除封闭的景观阳台和防护栏,以及承担掐断广告霓虹灯电源所带来的经济损失8500元。业主李某依法向北京市海淀区人民法院提出了反诉,认为物业公司不具有罚款主体资格,要求物业公司赔偿断水断电给其造成的经济损失5300元;并认为若业主委员会同意在楼顶安装广告牌,物业公司应当把广告收入交给业主委员会,并将其中二分之一的收入付给顶层受影响最大的住户,否则,物业公司应拆除广告牌。

  北京市海淀区人民法院经审理认为,物业公司对业主进行罚款的行为不符合法律法规的规定,其行为已经构成了侵权且无效,故其罚款行为应当予以撤销。在业主李某拒绝交纳非法罚款时,物业公司对其采取停水、停电措施,该行为不符合法律法规规定,构成侵权,理应承担侵权责任。在案件审理的过程中,双方的当事人均自愿同意调解,在法院的主持下,双方当事人达成以下协议:

  ( l)物业公司撤销对业主李某的罚款,并对业主进行赔礼道歉;

  ( 2)物业公司承担采取停电、停水措施给业主李某所造成的经济损失 5000元;

  ( 3)业主李某自行拆除护栏,其拆除费用由物业公司承担;

  ( 4)物业公司经过小区业主委员会同意后可继续发布霓虹灯广告,收益由物业公司和全体业主共有,分给顶层业主的比例为三分之一。

  法眼点晴:物业公司是经营主体非行政机关,无权对业主进行罚款;物业公司本身也不是供用水电等合同的当事人一方自来水公司或供电局,没有权利对业主采取断水、断电等措施。虽然物业公司对违反规定的不配合小区管理的业主或物业使用人不能采取上述的违法手段维护自己的权益,但是由于业主和物业公司签订了《物业管理服务合同》,而依法签订的合同在双方的当事人之间具有法律约束力,因此,物业公司完全可以依照合同的约定,采取与业主充分协商沟通或者通过诉讼的途径依法追究业主的违约责任。

  当然,对于物业公司违约或侵权的滥用职责行为,业主也可以通过协商或依法起诉的方式要求物业公司承担相应的违约责任或侵权责任。

  064、水电热气等公用事业单位的收费和责任

  案例:

  伍先生是上海市浦东区某住宅小区的业主,该小区的水电热气等公用事业的收费由物业公司代为收取。物业公司在收取公用事业费用时,计划相应收取一定比例的手续费。

  业主们认为,物业公司无权向业主收取手续费,物业公司则认为,自己为方便小区业主的生活而提供这项服务,收取适当的酬劳是应该的。双方遂起争议,业主把物业公司告上法庭。

  本案中,物业公司是否有权收取手续费?

  (一)水电气热等公用事业单位的收费

  《物业管理条例》第 45 条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”供水供电等合同属于特种买卖合同,是公用事业单位和业主约定,由公用事业单位一方提供供水、供电等服务,业主支付电费、水费等费用的合同。买卖合同的标的是水、电等特殊的商品。

  1、本条第1款将交纳义务人规定为最终用户,而非物业服务企业。这是由于根据合同相对性原则,合同只对当事人有约束力,对第三人原则上没有约束力。供水供电等合同的一方当事人是公用事业单位,另一方当事人是业主,物业服务企业并不是该合同的当事人,没有义务向公用事业单位支付这些费用,也没有权利向业主收取这些费用。

  2、本条第 2款规定,物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托,代收有关费用。物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托代收费用的,两者之间是一种委托合同关系,适用《合伺法》关于委托合同的规定。除当事人另有约定外,受托人完成委托事务的,委托人应当向其支付报酬。(l)从该款规定可知,《物业管理条例》并没有规定物业服务企业必须接受此类委托。

  这表明,物业服务企业有权根据自身经营状况,决定是否接受供水、供电、供热、通信、有线电视等单位的委托,这些单位无权强制要求物业服务企业代收有关费用。(2)为了保护业主的合法权益,本条还规定,在物业服务企业接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委孤代其收取有关费用时,物业服务企业不得以手续费、管理费、劳务费等各种名目向业主收取额外费用。法院经审理认为,在本案中根据我国《物业管理条例》第 45 条及《合同法》的有关规定,物业管理区域内,有权向业主收取相关费用的是供水、供电、供气、供热及通信、有线电视等单位,而不是物业服务企业。物业服务企业接受委托代收相关费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。因此,本案中,物业公司收取手续费的做法,显然违反了我国法律法规的规定,法院依法判决物业公司不应向业主收取手续费等额外费用。

  (二)水电热气等公用事业单位的责任

  《物业管理条例》第52条规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。”(l)本条第 1 款规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和相关设备设施的维修养护责任由相应的供水、供电、供热、通讯、有线电视单位承担。

  这是因为安装并维护这些管线设施是公用事业单位根据其与业主用户所签订的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视合同所承担的义务,是用户通过水费、电费、气费等向其支付的相关服务费用的对价。实践中,一些小区要求业主,甚至物业服务企业承担小区的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视管线和设施设备的维修养护责任,这些做法是不符合条例规定的,属于加重业主和物业服务企业负担的行为。(2)本条第 2 款规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用事业单位,因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地,应当承担及时恢复原状的责任。

  法眼点睛:

  《物业管理条例》第45条第一款对供水供电等公用事业单位向业主收费做了规定,同时,在本案条例第 52 条也相应规定了这些公用事业单位对其物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。值得注意的是,为了保护业主的合法权益,我国物业管理条例第 45 条第 2 款规定:“物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,”对于物业服务企业违法收取业主手续费的行为,业主可以通过诉讼来维权,如果业主人数众多,其诉讼标的是共同的或同一种类的,可以推选出代表参加诉讼。

  065、业主委员会有权更换物业公司吗?

  案情:

  2005年4月30日,长江家园业主委员会与爱家物业管理有限公司(以下简称爱家公司)签订了《物业管理委托合同》,约定由爱家公司管理长江家园物业,管理期限至2006年12月31日止。2006年以后,因爱家物业服务质量达不到业主要求,长江家园业主委员会决定重新选定物业管理部门,并于2006年10月刊登招聘物业公司广告,并函告了爱家公司参加投标。爱家公司接到通知后,致函长江家园业主委员会,表明长江家园业主委员会公开招标行为未经业主大会授权,不具有代表性,不合法,其不参加。经过公开招标,第三方华夏物业管理公司中标,长江家园业主委员会与之签订了《物业管理委托合同》,约定从2007年1月1日起至2008年12月31日止由华夏物业管理公司对长江家园进行物业管理。爱家公司在合同到期后拒绝撤出和移交长江家园物业管理资料,致使两物业公司多次产生矛盾冲突。

  律师说案:

  谁有权更换物业,是业主委员会?《物业管理条例》规定:选聘和解聘物业服务企业,由业主共同决定。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。单从字面意思理解,似乎业委会无权更换物业,只有全体业主通过业主大会的形式才能行使此项权力。但根据《物业管理条例》的其他规定,业主可以授权业委会做出某些决定。

  小区物业最终须由业主决定,但业主的选择必须通过统一的渠道形成合意才具有可执行力。对此问题,业主可以通过业主大会的形式作出表决,也可以委托业委会决定。业主可以在《管理规约》等章程中详细约定业主大会和业委会的权限和分工,将自己不便行使的权利托付给业委会。也就是说业主有权选择通过何种方式来实现自己的权利,这也正体现“业主自治”的精髓。因此,谁有权更换物业,需要根据《管理规约》等章程来确定。

  长江家园管理规约及管理章程均规定,业主委员会可聘请物业管理公司,及与物业管理公司签订小区物业管理聘用合同。因此,长江家园业主委员会据此履行了委托爱家公司进行物业管理的民事权利,并在该委托合同期限届满前三个月,按合同约定履行了通知爱家公司重新参加投标的义务。爱家公司以长江家园业主委员会对外公开招标未经业主大会授权为由,主张华夏物业管理公司的物业管理合同无效的说法不能成立。

  而且,长江家园业主委员会是由全体业主推选出的业主委员组成的,是代表业主行使楼区物业管理职权的群众性自治组织,长江家园业主委员会的成立已经过有关部门批准登记,合法有效,具备主体资格。长江家园业主委员会与爱家公司和华夏物业管理公司签订的两份物业管理委托合同均是合同双方的真实意思表示,其内容合法有效,合同双方均应严格按合同约定履行。当长江家园业主委员会与爱家公司之间的合同已到期而自然终止时,根据有关法律、法规的规定,爱家公司应将长江家园的物业管理权移交,其拒绝移交已构成侵权,妨碍了长江家园的正常管理秩序。因此,爱家公司应于合同期满后立即撤出长江家园管理现场,并将长江家园的物业管理移交给新的物业管理公司。

  066、关于房屋装饰、装修的告知义务

  案例:

  赵先生2008年12月购买了某大厦的301室和302室两套相邻住宅,为了让自己拥有一个大型客厅,赵先生决定动工把该 301 和302之间的隔墙打通。物业公司知道后,要求赵先生立即停止该行为,但赵先生未给予听从。于是物业公司一纸诉状将赵先生告上了法院。

  本案中,业主有权改变自己的房屋结构吗?

  关键词解析:

  房屋的装饰、装修,是房屋的所有人、使用人对房屋进行改造,使其更加美观实用的行为。业主作为房屋等物业专有部分的所有权人,原则上有权处分自己的物业,包括装饰装修物业的权利。但由于我国现在的住宅大多属于群体式类型,业主专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻毗连,业主进行装修装饰不可避免会影响到其他业主的利益。例如装修时会发出噪音、会产生大量的装修垃圾,还可能会造成管道堵塞、停电以及物品损害等,更有甚者,不当的装饰装修活动还会导致物业的损毁,不仅影响到装修房屋的结构安全和装修人自身的生命财产安全,还会影响到毗邻房屋的结构安全和其他居民的生命财产安全,甚至会影响到整幢楼、整个小区的公共安全和生活秩序。因此,我国法律法规对装饰装修行为进行了规范,并规定了房屋装饰装修应当履行告知义务。

  (一)房屋装饰、装修的告知义务

  《物业管理条例》第53条规定:“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”(1)本条第一款规定了业主在装饰装修房屋之前,应当向物业服务企业履行告知义务,以便物业服务企业及时掌握业主装饰装修的情况,依法履行管理服务职责和监督职责,避免业主装饰装修对其他业主造成不良影响,并通过物业管理来维护业主的共同利益。例如,制止破坏房屋承重结构的装修行为、督促装修业主将装修噪音控制的尽可能小或者避开业主的休息时间进行施工、及时清运装修垃圾以维护物业管理区域的环境等。(2)本条第二款规定了物业公司对业主的告知义务。考虑到业主对相关法律法规并不一定很了解,对房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项并不一定都清楚。条例规定物业公司在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主。例如,物业服务企业有义务对房屋及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况告知业主。一方面可以起到预防作用,避免出现违法装饰装修的情况;另一方面也可以帮助业主更好的装饰装修房屋。

  (二)物业服务企业对房屋装饰、装修如何进行监督

  物业服务企业对业主的装饰、装修行为的监督主要体现在以下几个方面:

  1、业主应当将装饰装修房屋的行为事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

  根据《住宅室内装饰装修管理办法》的第5条第1款的规定,住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:(l)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台上的砖、混凝土墙体;(4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;(5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。在本规定中,建筑主体,是指建筑实体的结构构造,包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。承重结构,是指直接将本身自重和各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

  《住宅室内装饰装修管理办法》第6条规定,装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:(l)搭建建筑物、构筑物;(2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;(3)拆改供暖管道和设施;(4)拆改燃气管道和设施。本规定所列第(1)项、第(2)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。

  2、装修人或者装修人和装饰装修企业,应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。该协议至少应包括允许施工的时间、禁止行为和注意事项等内容。

  3、物业服务企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理,发现有违法行为应当制止,并及时向有关行政管理部门报告;对装修人或装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的,追究违约责任。

  在本案中,根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定,赵先生实施了该法所规定的禁止行为。另外,根据《家庭居室装饰装修管理试行办法》第4条及《建筑装饰装修管理规定》第8条规定:“原有房屋装饰装修时,凡涉及拆改主体结构或明显加大荷载的,应当按照下列办法办理:(l)房屋所有人、使用人必须向房屋所在的房地产行政主管部门提出申请,并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用进行审定。(2)经批准后,房屋装饰装修申请人持批准证书向建设行政主管部门办理报建手续,并领取施工许可证。”本案的被告赵先生违反了法定的程序规定。据此,法院认定赵先生未经过安全鉴定和任何审批手续,擅自打通两房之间的隔墙的装修行为,已构成违法,应承担相应的法律责任,依法判决赵先生于七日之内把隔墙恢复原状。

  法眼点睛:

  为了避免因个别业主的装饰装修行为侵害到小区业主的共同利益,我国《物业管理条例》第53条规定:“业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”业主进行房屋装饰装修时,不得违反法律规定或有关约定,并应尽到合理的注意义务。物业服务企业应当依法对小区内的装饰装修进行监督,根据《物业管理条例》第46条第l款规定,对物业管理区域内违反有关环保、物业装饰装修等方面法律、法规规定的行为应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  067、对公共建筑及公用设施用途的改变

  案例:

  深圳市某高档住宅小区业主们发现,最近小区内的一处自行车棚被突然拆除改造修建成了高档汽车库。经过调查才知道,原来小区的物业公司为了私利,擅自将按规划建设的自行车棚改建为车库。业主们认为物业公司未经法定程序擅自改变共用设施的行为违法;物业公司认为小区的自行车停放设施充足,自己作为管理者,有权决定改变自行车棚用途。双方产生争议,协商未果,业主便将此事诉诸法院。

  本案中,物业公司是否有权改变共用设施用途?

  关键词解析:

  公共建筑和共用设施是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用分摊并入住房销售价格的共用的建筑和设施设备。从法律属性上来讲,这些财产是业主的共有财产,不属于某个业主单独所有,业主无权对其行使独立的处分权;从功能目的上来讲,这些财产是为了全体业主的利益而建设的,是满足业主正常的生产、生活需求所必需的,其设计对于区域来讲是一体的,因而其用途不得随意改变。物业管理区域内的公共建筑和共用设施原则上不能改变用途,但是如果业主或者物业服务企业认为确实有必要,为了小区全体业主生活的便利,同时又在不损害公共利益的前提下.可以对用途进行改变,但是必须符合法定程序。

  (一)改变公共建筑及共用设施用途的程序《物业管理条例》 第50条规定:“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。”

  对公共建筑及共用设施用途加以改变属于对该建筑及设施进行事实上的处分,而进行处分必须由有处分权的人进行或者至少经其授权。由于物业管理区域内的公共建筑及共用设施是由全体业主根据建筑物区分所有权的规则所共有的,因此根据《物业管理条例》的规定,若必须改变这些公共建筑及共用设施的用途时应当由全体业主通过业主大会来决定。

  1、如果是业主认为确需公共建筑及共用设施改变用途,需要经过三个步骤。

  (1)首先是业主大会应当通过相应的决议,以体现改变用途是业主的共同意志,而不是少数人的要求,公共建筑及公用设施属于物业共有部分,根据2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干间题的解释)第7条规定,改变共有部分的用途,属于《物权法》第76条第1款第(七)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,应当由物业管理区域内经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(2)其次要办理有关的手续,尤其是有关行政审批的手续,这是因为物业管理区域内的公共建筑和共用设施是根据规划建设的,有可能不仅要服务于小区内的业主,还要服务于公共利益,因此变更需要有关部门进行审批;(3)最后在办理完成有关手续之后,业主应当告知物业服务企业。

  2、如果是物业服务企业认为确需改变公共建筑及共用设施用途,同样需要三个步骤:(l)首先物业服务企业须向业主大会提出;(2)其次业主大会讨论通过;(3)最后办理有关手续。

  (二)擅自改变公共建筑及公用设施用途的责任《物业管理条例》第66条规定,违反本条例的规定,擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改整,给予警告,个人违法的处l000元以上1万元以下的罚款,单位违法的处5万元以上 20万元以下的罚款,所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。本条规定的是行政责任,规定的违法主体是物业服务企业或者是业主,侵害的是全体业主的共同利益。

  在本案中,法院经审理认为,物业公司没有提请业主大会讨论决定同意并依法办理相应的手续而擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途,违反了我国物业管理条例第50条的规定,应当根据《物业管理条例》第66条的规定,承担相应的行政责任。

  法眼点睛:

  公共建筑和共用设施属于业主共同所有,是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。为了规范对公共建筑和共用设施用途的保护,《物业管理条例》第50条规定:“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业,物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。”同时,在第66条还规定了业主和物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途应当承担的行政责任。

  068、公共道路、场地的占用、挖掘

  案例:

  耿先生打算对其别墅进行装修改造,在没有经过物业公司同意的情况下,将对别墅相邻的公共道路进行了圈占,并搭建了库棚,占用了周边大量的公共绿地。周围邻居的正常生活和小区的交通秩序受到了严重影响。物业公司与耿先生进行了多次协商,但耿先生拒不拆除。物业公司依法向人民法院提起了诉讼。

  本案中,耿先生占用公共道路、场地的行为合法吗?

  关键词解析:

  物业管理区域内的公共道路、场地属于业主共同共有,是业主生活的必要条件,是物业管理区域内不可缺少的共用设施。如果该公共道路、场地遭到了随意的占用、挖掘和破坏,或者被进行了超出正常范围的使用,将严重影响小区业主的正常通行秩序,甚至造成断气、断电、断水等严重事故的发生。因此我国法律对其进行规范。

  《物业管理条例》第51条规定:“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。”本条是对物业管理区域内道路、场地设施维护的规定,也是物业服务企业与业主对于物业管理区域的道路、场地使用的规则。其内容涉及两方面:一是防止擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,影响物业管理区域正常的交通秩序;二是建立规范的占用、挖掘道路、场地的管理程序以及使用后的恢复原状义务。

  (一)公共道路、场地的占用、挖掘

  1、公共道路、场地不得随意占用、挖掘。物业管理区域内的道路、场地属于全体业主所共有,应该由全体业主按照其通常用途加以使用。因此,通常而言,单个业主以及物业公司均无权超出物业使用和管理服务范围而擅自占用、挖掘道路、场地,否则就侵害了其他业主对物业共有部分所享有的权利。

  2、公共道路、场地的占用、挖掘。物业管理区域内的道路、场地不得随意占用、挖掘,但是,在特殊情况下,业主或物业服务企业具备如下法定条件后可以临时占用挖掘(1)必须是因维修物业或者公共利益的目的。例如,物业服务企业为了铺设维护取暖管道而进行的临时性的挖掘。(2)必须达到确需的程度,也就是说占用与挖掘是达到维修物业或者维护公共利益目的必须的不可或缺的手段,在这种场合下才允许占用和挖掘。(3)还必须经过一定的程序,根据《物业管理条例》第51条第2款的规定:“因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的户应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。”

  业主之所以除了征得业主委员会的同意外,还要征得物业服务企业同意才能占用、挖掘道路,是因为物业服务企业负责物业的维护和保养,本身负责管理和维护的义务,如果业主未经其同意而占用、挖掘道路、场地的,就有可能造成物业服务企业违反物业管理合同,因此要经过其同意。而且,征得其同意,还有助于得到物业服务企业的协助,将对于道路、场地的损害降到最低,防止给其他业主带来不便。在获得同意后,有关各方应当就占用和挖掘的具体范围、方式、时间等作出安排。

  3、公共道路、场地占用挖掘后的恢复原状义务。公共道路、场地占用挖掘应是临时性的,根据《物业管理条例》第51条第3款的规定,“业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。”为了防止业主、物业服务企业借维修物业之机或者以公共利益之名,出于私利原因长期占用,挖掘道路、场地或者在使用完毕后不予以处置,影响业主的利益,法律规定了按时恢复原状义务。

  (二)擅自占用、挖掘公共道路、场地的责任

  根据《物业管理条例》第66条规定,擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,业主有上述行为的,并处1000元以上1万元以下的罚款,物业服务企业有上述行位的,并处5万元以上20元以下的罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。该条规定的法律责任是行政责任;规定的违法主体是物业服务企业或者是业主断侵害的是全体业主的共同利益。对于物业服务企业及业主以外的人存在擅自占用、挖掘物业管理区域内道路一场地行为的,应该按照一般法律的规定进行处理,而不适用《物业管理条例》的规定,因为该条例并没有赋予这些人以法律义务,当然就不存在法律责任。

  本案中,法院经审理认为,耿先生占用物业管理区域内的道路及绿地的行为并不是为了维修物业或者公共利益的需要而完全是为了自己的个人利益,且没有征得业主委员会和物业服务企业的同意,此举违反了《物业管理条例》第51条的规定,侵害了业主的共同利益,应当予以恢复原状,并且依照《物业管理条例》第66条的规定,应当承担相应的行政责任。造成业主权益损害的,还应当依法承担民事赔偿责任。

  法眼点睛:

  为了规范对物业管理区城内的道路、场地的使用,《物业管理条例》第51条规定:“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区缚内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意,物业服务企业需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。”同时,在第66条还规定了业主和物业服务企业擅自占用、挖掘物业管理区域内的公共道路、场地应当承担的行政责任。

  069、物业公司将物业管理区域内的专项服务委托给专业公司是否要征得业主同意?

  案例:

  金龙物业公司是某小区的前期物业公司,负责该小区的物业管理服务。业主们入住后,对物业服务基本满意,都能够按照合同约定履行交费义务。但是最近一段时间,业主们发现,小区内经常垃圾堆成山、遍地恶臭。业主们多次向物业公司反映,但没有得到很好地解决。业主们了解到,小区的卫生管理已经被物业公司擅自委托给了一家保洁公司管理,因此,业主们拒绝交纳物业费。在催缴无效的情况下,物业公司将业主告上法庭,要求业主们交纳欠交的物业费并承担滞纳金。业主反诉称,物业公司在未经业主同意的情况下,擅自将小区的卫生管理业务委托给保洁公司,造成了小区卫生状况的严重恶化,请求法院确认物业公司与保洁公司签订的委托合同无效并承担违约责任。

  本案中,物业公司可否未经业主同意,将部分专项服务委托给专业性公司?

  律师点评:

  物业服务涉及的项目较多,一般都是一些专业性较强的业务,而物业公司并不是样样精通,难以完全胜任。而另行聘请有关专业公司进行管理,既有利于降低物业管理成本,也有利于保证物业服务质量,有利于更好维护业主的利益。《物业管理条例》规定,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。因此,物业公司无须取得业主大会和业主委员会的同意,可以白行决定是否将专项服务委托给其他公司。在本案中,业主不能以未经业主同意为由请求法院确认物业公司与保洁公司的合同无效,但是可以请求物业公司承担服务质量差的违约责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第40条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务,委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

  给您提个醒:

  物业公司可以将专业服务委托给其他公司,业主对物业服务不满意。可以要求物业公司承担违约责任,但不能以物业公司转委托未经其同意为由拒绝交纳物业费。

  070、业主车辆被盗,物业公司如何证明自己已履行了合同义务?

  案例:

  2007年5月20日,年某与某物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定:甲方(邱某)将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方(某物业公司),期限为3年,乙方每月收取公共物业管理费25元,小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放,摩托车每辆每月交停车费25元。2007年8月,邱某购买一辆摩托车,价款4200元。 2008年2月26日晚,邱某将摩托车停放在其居住的小区楼下的楼梯间,后被盗。邱某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关,该公司应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果,邱某遂于2008年3月1日诉至法院,要求某物业公司赔偿损失4200元。本案中,物业公司是否可以免责?如果可能的话需要承担哪些举证责任?

  律师点评:

  业主的车辆在小区内被盗是在物业管理中发生纠纷比较多的事情。物业公司要想免责,应举证证明自己已经按照合同约定全面履行了自己的义务,已尽到了一个管理人的义务。一般来说物业公司应承担的举证责任是:(1)小区内治安状况的总体情况。总体情况良好,可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好,经常有打架斗殴、失窃失盗现象发生,就可以认定物业公司有过错。(2)各种制度是否健全及其遵守情况。(3)必要的设施、措施及配备相关人员的情况。比如,小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录,其中值班记录主要用以证明是否有人值守。(4)在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定,如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。就本案而言。邱某的摩托车不是在统一车位内被盗,因此主要过错在邱某。物业公司只要证明已按物业管理服务合同约定全面履行了注意义务,就不应该承担责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  给您提个醒:

  在物业管理过程中,并非只要业主有损失,物业公司就承担赔偿责任,关键是看合同的约定。如果业主与物业公司在合同中特别约定。物业公司对业主的财物负有安全保管义务,一旦发生毁损、丢失的情况,物业公司应该赔偿,那么在发生财物毁损、丢失的情况下,除非有法定的免责事由,物业公司就应该赔偿,但是在没有特别约定的情况下,物业公司只要按照合同履行了注意义务,就不承担责任。因此,物业公司一定要按照合同的约定履行自己的义务,并注意做好相关记录,以便在日后发生纠纷时能够有充分的证据证明自己没有过错。

  071、业主在小区内被杀害,物业公司是否应当承担赔偿责任?

  案例:

  女大学生王某在做完家教赶回所住小区时被闲逛于此的张某看见,见王某只身一人,他便尾随其后直至进入居民楼的电梯。当电梯驶至 12 楼时,张某即趁机上前对其实施强奸,挣扎中的王某按响了电梯的警铃,受了惊吓的张某在慌乱中将王某扼死。凶手已被法院判刑,但死者父母认为,其女在遇害之前曾经呼救,并按响电梯警铃,是因为保安人员不在岗才导致悲剧的发生,物业公司难逃责任。于是,死者父母一纸诉状将物业公司送上了法庭。物业公司应否对业主遭受第三者的伤害造成的死亡结果负责?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》的规定,物业管理是由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。由此可见,物业公司没有法定的对业主或小区居民人身安全的保障义务,是否应承担人身安全保障义务完全取决于物业服务合同的约定。物业公司的安全保障义务范围。在合同没有特别约定的情况下,应仅限于与物业管理有关的人身和财产安全。本案中,物业公司保安擅离岗位,在业主呼救时,保安未能提供保安服务,属于未能履行服务合同的约定的情形,物业公司应当承担相应的违约责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第2条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

  第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  给您提个醒:

  保安服务不同于保镖服务,除非在委托合同中有特别约定,物业服务一般不直接负责业主的人身安全。

  072、业主家中财产被盗,物业公司是否应当承担赔偿责任?

  案例:

  谭先生家住燕山小区。由于家在一楼且位于小区一角,谭先生便在自己的住房上自行开设了一扇窗户,并安装了防盗栅栏。 2009年2月的一天下午,谭先生的家中正巧没人,两名男子鬼鬼祟祟地“光临”了小区。他们先在谭先生家附近东张西望,随即其中一人从谭先生自行开设的窗户爬了进去。正当小偷登堂入室时,隔壁小区的另一住户陈某将此情此景全看在了眼里。发现窃贼的陈某立即奔至谭先生所住小区的门卫室,向保安人员报告这一情况。保安接到报告后前去巡视,却未发现异常。于是,“马虎”的保安又折回了门卫室。下午3时许,谭先生回家,发现家中失窃,现金被盗2万余元,当即报案。在得知事发时明明有人向小区保安报了警,哪知保安却因“马虎”巡视而错过了抓贼的好时机后,气愤的谭先生一纸诉状将物业公司告上法庭,要求其赔偿损失。

  本案中,物业公司应否承担赔偿责任?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》的规定,物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业公司应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业公司在小区的管理过程中应尽的保安责任不同于一般业主的通常注意义务,而应达到勤勉、谨慎的程度。本案中,物业公司接到谭先生家中可能发生被盗的险情时,理应引起充分重视,并通过采取全面巡查、报警、通知谭先生等方式,尽可能避免谭先生家被盗的情况发生。然而,物业公司仅委派保安作了通常巡视,且未发现窃贼已撬坏谭先生家的窗户防盗栅栏的情况,也没有采取其他安全措施。因此其管理存在瑕疵,未尽到勤勉、谨慎的注意义务,物业公司理应为此承担相应的赔偿责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第47条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  给您提个醒:

  物业公司在小区的管理过程中应尽的保安责任不同于一般业主的通常注意义务,而应达到勤勉、谨慎的程度。否则,即使未在物业服务合同中约定物业公司对业主的人身、财产有安全保障义务,也要对业主的损失承担责任。

  073、小区停放的车辆被盗,物业公司是否应当承担赔偿责任?

  案例:

  王女士的汽车停放在小区内,物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。2005年12月12日晚,王女士的车辆丢失。王女士将物业公司告上法庭,要求判令物业公司赔偿其车辆丢失损失 10万元。法院经审理后认为,公安部门对车辆被盗案一直未有结论,据小区业委会与物业公司签定的物业管理服务合同规定,王女士缴纳的露天停车泊位费,仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费,双方之间并不形成车辆保管合同,且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错,遂判决物业公司无责。

  律师点评:

  物业公司是否承担责任,关键是看物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。

  第一,如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理,即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务费,那么发生车辆丢失的,业主可以要求物业公司依保管义务承担相应的赔偿责任。

  第二,如果没有约定,但有证据证明物业公司疏于管理,未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备,对车辆的丢失有过错的,物业公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然,如果物业公司履行了正常的安全防范义务,没有过错的,物业公司可不承担赔偿责任,因为业主的车辆被窃,是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的,犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业公司之间不存在财产保管关系,对业主的车辆没有保管义务。本案中,由于王女士与物业公司之间不存在财产保管关系,且无法证明物业公司对车辆的丢失存在过错,因此物业公司不承担赔偿责任。

  074、业主家中财产被盗,可否因此拒绝缴纳物业管理费?

  案例:

  石先生在丽苑小区内有一套住房,2008年1月将房屋出租,到10月份房客已经拖欠了4个月共8000元的房租。但在2008年 10月2日石先生向房客催交房租时,发现房客突然消失,不但没有履行合同约定交纳房租,而且离开时还顺手牵羊搬走了石先生价值约6000元的家电。石先生向公安局报案,但案件一直未能侦破。石先生认为,丢失财产是物业公司失职所致,所以拒绝交纳物业费。物业公司多次索要未果,遂诉至法院,要求石先生给付物业服务费及违约金。本案如何处理?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》的规定,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务,业主应按时交纳物业服务费用。业主与物业公司的权利义务是由物业服务合同确定的,如果业主认为物业公司没有履行其义务,可以按照物业合同的有关规定进行处理。物业公司收取的物业费虽然包含了保安费,但并不意味着只要业主丢失财物,物业公司就应该承担责任,业主更不能以此为由拒交物业费。业主财物被盗属于治安或刑事范畴,已经超出了保安的职责范围。当然,如果保安没有按照物业服务合同的约定尽到一般的保障小区安全的义务,致使业主受到财产损失的,物业公司应该承担一定的责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第36条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  第42条第l款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  给您提个醒:

  如果物业公司没有履行合同义务,业主可以要求其承担违约责任,但不能以此为由拒交物业服务费。

  075、物业公司对其所聘的保安伤害业主所造成的损失是否承担赔偿责任?

  案例:

  某物业公司在某小区门口设有保安员执勤,负责对进入小区的人员和车辆进行安全管理。2008年8月5日,居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子,准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相关手续后,方可进入小区。为此,双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保安员互殴。尔后,杨某的儿子又用电话联系他人进入小区,与保安员互殴,双方人员均有受伤。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应,损伤程度为轻微伤。为此,杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余元。本案中,杨某可否要求物业公司承担赔偿责任?为什么?

  律师点评:

  本案反映出来的责任形式是特殊侵权中的雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中,值勤保安对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主——某物业公司安排的工作。尽管斗殴本身是值勤保安和杨某之间的个人行为。但值勤保安是在履行其工作职责时,与杨某发生争执从而导致斗殴。

  依照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第9条规定,雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇主应当承担赔偿责任。从事雇佣活动,是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围。但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的,应当认定为“从事雇佣活动”。所以,应认定值勤保安与杨某斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害,其雇主——某物业公司应该承担赔偿责任。当然,杨某作为小区一名居民。有服从小区管理的义务,其没有履行义务,与值勤保安争执斗殴同样是有过错的,因此。也应承担一部分责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第47条第2款 物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第9条雇员在从事雇佣活动中致人损害的,雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致人损害的,应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的,可以向雇员追偿。

  前款所称“从事雇佣活动”,是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围,但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的,应当认定为“从事雇佣活动”。

  《民法通则》第131条 受害人对于损害的发生也有过错的,可以减轻侵害人的民事责任。

  076、小区内的公用设施对业主造成伤害,物业公司是否承担赔偿责任?

  案例:

  2008年8月29日下午,6岁的小明与妈妈一起在小区休闲广场上玩耍。小明在跑动中撞倒一张石桌,石桌砸断了小明的左手食指和中指。经现场勘查,石桌仅由一根较细的石柱支撑着,且石柱没有与桌面和地面粘合。事发后,小明的父母多次与物业公司交涉。但对方认为小明受伤是由于父母监护不力,他们不应承担责任。随后,小明的父母将物业公司告到法院,索赔医药费、精神抚慰金计1.4万余元。本案中,物业公司应否承担责任?为什么?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》的规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。同时建设部《城市新建小区管理办法》规定,物业公司对小区的管理,是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环保容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。因此,物业公司对物业小区内的共用设施负有管理、维护义务,对于因共用设施存在安全隐患致使他人受伤的,物业公司应当承担损害赔偿责任。而物业小区休闲广场上的石桌作为共用设施,物业公司负有管理、维护义务。根据《民法通则》的规定,建筑物或其他设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。

  本案中,物业公司对存在安全隐患的石桌未能尽到管理、维修义务,对损害的发生存在过错,故应对小明的受伤承担赔偿责任。同时,小明的母亲未尽到足够的监护义务,对儿子受伤也有一定过错,可相应减轻物业公司的赔偿责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第2条本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第36条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  《民法通则》第18条第3款 监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任;给被监护人造成财产损失的,应当赔偿损失。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请,撤销监护人的资格。第126条建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。

  077、物业公司是否有权没收业主的装修押金?

  案例:

  陈某于2007年11月购买了某小区住房一套。2008年2月,陈某办理了入住手续,并向物业公司提交了房屋装修报告,按照物业公司的要求交纳了3000元的装修钾金。在装修过程中,陈某改变了装修方案,将房屋内连接主卧与书房的承重墙凿开了一个门,将主外和书房连接起来。物业公司在巡查时发现了陈某擅自破坏承重墙的行为,要求其恢复原状,但是遭到了陈某的拒绝。在装修完毕后,陈某向物业公司要求返还装修钾金,物业公司以陈某擅自改动承重墙构成违规为由拒绝返还。后来,陈某将承重墙予以修复,并告知物业会司,要求返还装修押金。但物业公司以陈某已经构成违规装修为由对陈某的装修押金予以没收。为此,陈某向法院起诉,请求判令物业公司返还装修钾金。陈某的诉讼请求是否具有法律根据?为什么?

  律师点评:

  陈某作为房屋的所有权人,有权对其房屋进行装修。但是陈某对房屋进行装修也并非可以随心所欲,因为,每个业主所拥有的房屋在空间上并不是完全独立的,只是整个建筑物整体的一部分,不当装修会损害其他业主的利益。所以,业主对个人房屋所有权的行使应限制在不损害其他业主利益的范围之内。因此,业主在装修时应该遵守国家的有关安全规范和本小区的管理规约。

  在本案中,陈某擅自改动承重墙的行为,已经违反了建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》中住宅室内装饰装修活动禁止行为的规定,给建筑物整体带来了隐患,构成了违法。物业公司作为小区的物业服务企业,发现、制止并纠正业主的违规装修行为是其职责所在,物业公司有权要求陈某就擅自改动承重墙的违规行为进行纠正。根据我国《行政处罚法》第15条和第18条的规定,行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。行政机关依照法律、法规或者规章的规定,可以在其法定权限内委托符合法定条件的组织实施行政处罚。但是,物业公司既非行政执法机关,也不符合受委托组织的条件。无权行使作为行政处罚措施之一的没收职权,因此,物业公司无权没收陈某交纳的装修押金,应返还给陈某。

  法律依据:

  《住宅室内装饰装修管理办法》第5条第1款 住宅室内装饰装修活动,禁止下列行为:

  (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

  (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

  (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

  (四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

  (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

  给您提个醒:

  根据我国《行政处罚法》的规定。行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施或者由符合条件的组织在授权范围内实施。物业公司既不是行政执法机关,也不符合受委托组织的条件,因此无权实施行政处罚行为。

  078、在紧急情况下,物业人员未经业主同意进入业主家中需要承担责任吗?

  案例:

  李女士家住某小区3号楼4层,其于“五一”劳动节外出旅游期间,家中的水管出现了漏水问题,致使屋内积水并渗漏至楼下。天天物业公司是由业主管理委员会聘任的小区物业公司,在发生漏水事件之后,在3层住户王某的强烈要求下,天天物业公司未经李女士的许可,破门而入并维修好了水管,同时对李女士家被泡坏的一些家具进行了处理。李女士对天天物业公司在未与其商量的情况下擅自闯入其住宅,并造成其门窗、家具损失的行为十分恼火,多次要求天天物业公司赔礼道歉并赔偿经济损失,均遭到物业公司的拒绝,于是李女士将天天物业公司告上了法庭。被告天天物业公司辩称,对于原告门窗所造成的损坏是应楼下住户的要求,并在巡警在场的情况下,为了抢修水管而造成的,这是为了保护 3 层住户王某的财产和李女士财产而采取的紧急避险行为。在此次事件中,天天物业公司没有过错,未对李女士的合法权益造成侵害,因此原告无权要求其赔礼道歉和赔偿经济损失。后双方在法院的组织下,进行了调解,物业公司赔偿了李女士的一部分损失。

  律师点评:

  紧急避险是指为了使本人或者他人的人身、财产或者其他合法权益或者公共利益免受正在发生的、实际存在的危险而采取的一种加害于其他人人身或财产的不得已的损害行为。它的构成条件有三:一是危险的急迫性;二是避险措施的必要性;三是避险行为的合理性。一般法律要求紧急避险行为所造成的损害应当小于危险可能造成的损害。在本案中,李女士家中漏水,对其自身财产和楼下住户的财产都造成了损害,此种危险具有紧迫性。而且李女士本人不在家,如等其归来必然会使损失扩大,为了减少损害,物业公司必须破门而入,尽快修理好李女士家的水管,以避免进一步的损失,因而物业公司采取的避险措施具有必要性。在客观上,物业公司的行为对李女士家的门窗等财产造成了损害,但相对于继续漏水而给楼下王某造成的财产损害来说,损失要小得多。因此物业公司的行为也具有合理性。由于天天物业公司所保护的利益大于其所造成的损害,具有正当合理性,因此应将其行为定性为紧急避险。

  《民法通则》第129条规定:“因紧急避险造成损害的,由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的,紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度,造成不应有的损害的,紧急避险人应当承担适当的民事责任。”在本案中,原告李女士受到了一些财产损失。作为受益人的王某应当给予其适当的补偿,同时,因积水减少,李女士也从中受益,其自身也应当承担一部分损失。值得注意的是,王某给予李女士的补偿并非是其应负的民事责任,而是人民法院根据公平原则,在受益人与受害人之间进行的一种利益均衡。

  079、物业公司能否利用物业共用部位进行经营活动?

  案例:

  张先生所居住的某小区18号楼是住宅项目,按照规划其地下室为库房,属于物业服务用房,不得作为住宅使用。该地下室建筑面积为360平方米,其中约220平方米出售给了该楼111号和 112号业主,其余面积由该楼全体业主分摊。而小区物业公司在没有征得业主同意的情况下,撞自在该18号楼地下室从事经营活动。2007年8月9日,物业公司还强行砸毁18号楼单元门洞,并将单元门拆除。此举严重侵害了业主的合法利益,使业主人身和财产安全均受到了极大的威胁。为此,张先生等12位业主一纸诉状将小区物业公司诉至法院,要求被告物业公司立即停止经营活动,恢复18号楼单元门的原状,并赔偿业主的损失。本案中,张先生等业主的请求是否具有法律根据?为什么?

  律师点评:

  根据《物权法》的规定,物业服务用房、公共场所等公共设施属于业主共有。根据《物业管理条例》的规定,物业公司或开发商利用物业共用部位、公共设施开展经营活动,应当在征得相关业主、业主大会的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,业主大会也可以决议通过分红的方式分配收益。本案中,物业公司未经18号楼业主同意,擅自利用物业共用部位进行经营,并拆除了单元门,侵犯了该楼全体业主的合法权益。业主有权依法要求物业公司停止侵害、赔偿损失。

  法律依据:

  《物业管理条例》第55条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。第66条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款,所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:

  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

  (二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

  (三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  给您提个醒:

  无论是业主还是物业公司,如果要利用小区公共部位和共用设施进行经营活动,必须依法办理相关手续,不得侵害全体业主的合法权益。

  080、物业公司是否可以出租物业管理用房?

  案例:

  赵先生是某小区业主,在2005年3月的一天,赵先生发现,物业管理办会室的一半房间变成了商品批发部。经打听得知,是由物业公司出租给了一商贩,并按月收取租赁费,但是没有告知小区的业主。赵先生和部分业主向物业公司提出异议,认为物业公司未经业主同意,擅自将物业管理用房出租是违法的。但物业公司认为其出租的是自己的办公用房和住房,小区居民不应干沙,也无权干涉。另外,由于有不少业主以种种理由拒交物业费,小区的物业管理费收缴率比较低,难以支撑小区正常的管理费用,因此,将物业管理用房出租,可以弥补物业管理费的不足,保证小区的正常管理,对业主也是有好处的。由于商贩装卸和运送货物时经常阻塞小区的交通,给小区居民带来很多不便,业主与物业公司及商贩之间多次发生争执。为此,业主们将物业公司起诉到法院,请求确认物业公司与商贩的租赁合同无效,要求将物业管理办公室恢复原状。本案中,业主们的请求是否合法?为什么?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》第38条的规定,物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。既然物业管理用房的所有权属于业主所有,那么,依据《民法通则》的相关规定,这些房屋的占有、使用、收益与处分权就应当归业主所有。作为物业公司,在没有经过业主大会同意的情况下出租物业管理用房,属于无权处分,如果业主不予追认,租赁合同应为无效。

  《物业管理条例》第65条规定:“违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共同部位、共用设施设备的维修、养护剩余部分按照业主大会的决定使用。”在本案中,小区的物业公司在没有经过业主同意的情况下,擅自出租物业管理用房,侵害了业主的合法权益,小区居民可以依法要求物业公司停止出租管理用房的行为。

  081、供暖管道漏水,淹了装修设施谁赔偿?

  案例:

  苏女士买房装修后的第一个采暖季,发现暖气管道漏水,并浸泡了复合地板。因此要求物业公司进行修理并给予赔偿,但物业公司管理人员表示,自己不具备维修条件,但承诺先由苏女士自行修理,事后由物业公司负责“报悄”相关费用。于是,苏女士便更换了室内的全部地板。当苏女士拿着结算单据找物业公司“报销”时,物业公司答复说,只报销暖气修理费和更换的受到浸泡部分的木地板的费用,其他费用不予报销。双方就此发生争执。本案中的损失应该由谁承担?

  律师点评:

  由于物业管理不善,没有在供暖季前妥善检修供暖设施,导致的木地板受泡造成的损失应由物业公司赔付,但是对于业主更换未受到浸泡部分的木地板产生的费用由于不是物业公司的原因造成的,因此物业公司不予赔偿。《合同法》第119条第1款规定:“当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大,没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。”另外,物业公司有义务修复暖气设施而未能修复,应承担修理费用。《物业管理条例》第36条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”

  082、小区内供暖、供气、供电等设施设备由谁负责维护?

  案例:

  孙某今年8岁,居住于某小区,一天在家里玩耍时发现阳台旁边的树上有只小鸟,便用身边的铁条去打小鸟,结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼,要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明,在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处,有10千伏的高压线,事发前天晚上有7级大风,大风将高压线刮断,导致损害事故的发生。本案中,应该由谁承担赔偿责任?

  律师点评:

  根据《物业管理条例》等法律法规的规定,高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的,电力公司应当严格依照《电力设施保护条例》及其《实施细则》的规定,采取有力的措施保障电力设施的安全,在大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》规定,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。电力公司未能及时检修刮断的电力设施,主观上有过错,应当承担损害赔偿责任。《民法通则》规定,从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任,如果能够证明损害是由受害人故意造成的。不承担民事责任。本案中,孙某并非故意触电,电力公司不具有免责条件,应当依法承担法律责任。此外,物业公司负有物业小区安全保障的义务,应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意和告知义务,但本案中,物业公司却没有尽到该义务,故应当承担一定的责任。

  法律依据:

  《物业管理条例》第52条第1款 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

  《民法通则》第123条 从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。

  给您提个醒:

  尽管供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任,但是物业公司负有物业小区安全保障的义务,应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意和告知义务。

  083、房地产开发企业与业主、物业管理企业纠纷案

  案例:

  原告阳光有限公司于1992年7月8日与被告厦门大同开发公司签订了《明光花园房产买卖合同书》,约定于1993年10月30日前交付明光花园3楼建筑面积为1379.93平方米的商场(编号为331-334单位)成交价为港币3247375.79元。1994年1月8日,被告向原告发出通知,称在交付商场时原告阳光有限公司于1992年7月8日与被告厦门大同开发公司签订了《明光花园房产买卖合同书》,约定于1993年10月30日前交付明光花园3楼建筑面积为1379.93平方米的商场(编号为331-334单位)成交价为港币3247375.79元。1994年1月8日,被告向原告发出通知,称在交付商场时,原告须一次性交付管理费,维修费,水电费合计港币710339元,并跟“佳美物业发展有限公司”“签订为期10年的物业服务协议”,并接受该物业发展有限公司单方所定的收费标准。

  原告认为被告的行为明显违背了双方的约定,构成违约,为此,原告于1994年4月26日向厦门市中级人民法院起诉,请求法院:(1)判令被告立即向原告交付“明光花园”房产;(2)判令被告赔偿因延迟交付商场所造成的经济损失4228422.29元;(3)宣告被告擅自授权佳美物业发展有限公司对原告房产实施的管理及其制订收费标准为侵权行为,并承担相应责任;(4)判令被告承担本案诉讼费用。

  厦门市中级人民法院经审理认为,原、被告双方所签订的房屋买卖合同有效。被告在建房期间因受恶劣气候的影响而延迟交付,属于便是延期。佳美物业管理“明光花园”符合建设部、国家工商局《关于房地产开发企业管理的通知》原告主张不能成立。法院判决驳回原先第二、三、四项的诉讼请求,被告应在本判决生效后3日内将“明光花园”3楼商场交给原告。

  一审判决后,原告不服,上诉至福建省高级人民法院,经省高院人民法院主持,双方达成调解协议:(1)口头确认房产买卖和物业管理是两个不同的法律关系,发展商无权以任何问题为由描绘交房给买方,只要买方已经依约缴足应缴楼款;(2)鉴此,佳美公司支付50万元人民币给阳光有限责任公司作为延迟交付的损失补偿;(3)物业管理费按厦门市物价局原定的每月13元人民币计算(原佳美物业最初自定标准为43元人民币/平方米);(4)在业主委员会成立之后,大厦物业管理权移交给该委员会或其指定之机构。

  评析:

  在分析本案时,首先要确立存在何种法律关系,然后确定双方当事人享有哪些权利,承担哪些义务。如任何一方当事人违反法律规定,没有履行其应尽的法律义务时,其就应承担相应的法律责任。在本案中,存在着房屋买卖和物业管理两个不同的法律关系。在房屋买卖法律关系中,原告享有的权利是接受建成的房屋其义务是支付约定的房款,被告有义务及时交付房屋,当原告(即买方)已经依约缴足了应缴楼款时,被告即应交付房屋所有权于原告,而不得以其他借口进行推诿,包括以物业管理方面的任何为由拒绝交房给买方。对此千万的损失,违约方应赔偿对方因此而致的损失。在物业管理法律关系方面,由于当时我国尚未有明确的商品房售后物业管理法规,厦门市政府也没有作出相应的规定,诉争合同又没有约定由何人来管理。因此,开发商(被告)在将房屋交给业主之时,就涉及谁来管理该楼。在合同未约定,法规又没规定的情况下,被告授权一家物业管理公司来管理该楼,当时并没有违反任何法律法规的规定。

  在双方发生纠纷后,可以采取多种方式来解决争议。首先当事人双方可以进行协商,在合法、合理的基础上,解决双方的纠纷。在协商不成时,双方还可以进行调解、仲裁和诉讼。在本案中,双方进入了诉讼程序,在一审判决后,原告不服,又上诉于福建省高级人民法院。在省高院主持下,双方最后达成了调解协议。调解协议达成后立即发生的法律效力以后双方不得再就此事提出诉讼,至此,双方维护了自身的合法权益,承担了自己应负的法律责任。

  084、业主委员会诉房地产开发公司物业管理用房所有权确认纠纷案

  案例:

  业主委员会依照《中华人民共和国物权法》的规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义从事法律行为,具备诉讼主体资格。物业管理用房依规划定点建造,为建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所,依照《中华人民共和国物权法》的规定,为业主共有。在建筑物竣工验收交付后,物业管理用房的分割、转移、调整或重新配置,应当由业主共同或业主大会决定。

  原告某小区业主委员会因与被告某房地产开发有限公司发生物业管理用房所有权确认纠纷,向法院提起诉讼。原告诉称:被告开发建设的居民小区交付使用时,被告仅提供2间车库供物管使用。后得知,被告出租给他人经营幼儿园的房屋系本小区的物业管理用房。原告起诉要求被告交付物管用房时,被告出示了物管用房已变更为营业房的规划变更手续。原告向政府提起行政复议,政府撤销了规划局的前述变更规划决定。后被告对此提起行政诉讼,经过一审、二审法院的审理,均判决维持了人民政府的复议决定。判决生效后,双方就物管用房的交付问题协商未果,原告故诉至法院,请求判决确认物业管理用房归全体业主所有。

  被告辩称,本案的原起诉主体为全体业主,起诉时业主委员会已经成立,因此全体业主的诉讼主体是不适格的,原全体业主的起诉应依法撤回或驳回。物业管理用房作为配套设施建设,房屋交付后,被告即和物业公司签订了物业管理委托合同,把有关房屋作为物业管理用房移交给物业管理公司使用,完成了被告作为开发商的义务。故在当时对物业管理用房没有强制性规定的情况下,被告已经完成了约定或者惯例的义务。

  分析:

  1、业委会原告诉讼主体适格。依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》的规定,民事诉讼法规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织。原告为对小区进行管理,依照《物权法》的规定成立,具有一定目的、名称、组织机构与场所,管理相应财产,以特定代表人对外代表团体,是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议,在授权范围内,以业主委员会名义,依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的物权请求权,向被告主张确认物业管理用房所有权,具备原告诉讼主体资格。

  2、行政机关的定点规划对本案当事人产生约束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》的规定,在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前,行政机关对土地使用人的权利义务的确定,属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议,即对其产生约束力。本案中,被告在行政机关核发建设工程规划许可证后,未对定点规划提出异议,故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。规划定点在建筑物竣工验收后,作为物业资料移送管理人,即成为管理规约的一部分,对业主、管理人等产生约束。

  3、被告重新调配物业用房的行为因违法而不具有效力。住宅区开发建设单位应当按照有关规定建设物业管理用房,在住宅区整体移交时,一并移交给住宅区业主委员会。物业管理用房的产权属住宅区全体业主共有。建设局为该建设项目签发了住宅竣工验收合格证书,业主收房后,该处物业管理用房依法应属全体业主共有。本案中被告在竣工验收交付后,既对物业管理用房无处分权,而其申请行政部门对物业管理用房变更,违反《中华人民共和国民法通则》的规定,当属无效。

  4、本案诉争房产属性应当确认为物业管理用房。虽然规划局曾核准将原规划的物业管理用房大部分变更为营业房,并将相同面积车库变更为物业管理用房,并予以核发建设工程许可证。但这种变更应当征得全体业主的同意,规划局未经业主同意即准予变更,实属滥用职权。因该变更规划行为被人民政府撤销,故应当恢复原状。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理,满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所,其分割、转移、调整或重新配置,依照《中华人民共和国物权法》规定,须经过业主大会决议。故被告再辩称其重新调配物业管理用房,采取用部分车库充当相当面积物业管理用房方式供原告使用,已经满足了原告实际需求,仅能认定是被告自认为而已,这种减损原告停车需求等其他利益需求而填补原告此种物业管理必须用房的利益,实为侵害原告利益而不当。因被告无证据支持其确已满足原告利益,故其此辩称不予支持。

  综上,原告业委会请求确认物业管理用房归全体业主共有,请求转移本案所设争议建筑物所有权登记的诉请符合法律规定。

  085、业委会诉开发商移交物业管理用房纠纷

  案例:

  XX山庄系被告XX公司开发的房地产项目。2001年6月14日,被告与厦门百士德楼宇管理有限公司(下称百士德公司)签订《XX山庄前期物业管理委托合同》,由百士德公司对XX山庄进行前期物业管理。2002年11月12日原告经登记成立,2003年4月1日,原告与百士德公司签订《XX山庄物业管理委托合同》,由该公司继续对XX山庄进行物业管理。 XX山庄业主委员会诉厦门XX企业发展有限公司物业管理纠纷案

  XX山庄系被告XX公司开发的房地产项目。2001年6月14日,被告与厦门百士德楼宇管理有限公司(下称百士德公司)签订《XX山庄前期物业管理委托合同》,由百士德公司对XX山庄进行前期物业管理;2002年11月12日原告经登记成立,2003年4月1日,原告与百士德公司签订《XX山庄物业管理委托合同》,由该公司继续对XX山庄进行物业管理。

  2003年,原告向厦门市湖里区人民法院提起诉讼。

  原告诉称,其于2002年11月成立,而被告至今仍未移交物业管理用房及下列档案资料:1、住宅区规划图、竣工总平面图;2、单体建筑、结构、设备竣工图;3、地下管网竣工图;4、各种设备的使用说明书、电路示意图;5、环保、绿化等相关工程竣工验收资料;6、其它必要资料。故请求判令被告移交上述资料和物业管理用房及其权属证明。被告辩称,在被告的监督下,XX山庄的原物业管理公司已经向原告移交了法律规定的全部建设档案资料,如果原告确实没有收到或者没有收全建设档案资料,也只能由原物业管理公司承担责任。被告已经提供物业管理用房给原告使用,但该物业管理用房的费用并未分摊计费到户,该物业管理用房的产权仍属被告,故原告的诉讼请求应予驳回。

  厦门市湖里区人民法院于2003年12月25日作出一审判决,判令:一、被告XX公司应于判决生效之日起十日内向原告业委会移交XX山庄B2幢二层面积为140平方米的房屋作为物业管理用房。二、驳回原告业委会的其他诉讼请求。宣判后,业委会、XX公司均不服一审判决,向福建省厦门市中级人民法院提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2004年6月8日作出终审判决,判令:驳回业委会、XX公司的上诉,维持原判。判决生效后,XX公司没有履行生效判决规定的义务,双方对于如何履行判决进行多次协商,但均未能达成一致。2004年12月12日,业委会向厦门市湖里区人民法院申请强制执行。后经协商一致,双方就判决执行事宜达成和解,签订了《协议书》。2005年4月8日,业委会、XX公司、百士德公司XX山庄管理处又签订《移交备忘录》,对判决履行事宜作出补充约定。上述《协议书》和《移交备忘录》确认:XX公司为XX山庄建设管理休闲活动中心并提供健身、娱乐、办公、消防等设施,为广大业主进行建设。同时,增设闭路电视监控系统、周边防盗报警系统、电子保安巡更系统等。另外,XX公司还须对该活动中心进行其他必要修建。业委会在该中心内设置物业管理用房,视为XX公司已履行为小区提供物业管理用房的义务。

  审 判: 一审法院认为,被告XX公司作为建设单位,其只负有前期物业管理中向其选聘的物业管理企业移交原告诉讼请求中所列举的相关资料的义务,原告成立后,其有权在前期物业管理委托合同终止时要求前期物业管理公司移交上述资料。如果被告所移交的资料不齐全,原告也只能通过前期物业企业向原告主张权利。因此,原告直接请求被告移交该资料没有法律依据,其该项请求依法应予驳回。被告应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房,物业管理用房的所有权属于业主。因此,原告请求被告移交物业管理用房的诉讼请求符合法律规定,应予支持。其请求被告移交物业管理用房的 权属证明没有法律依据,不予支持。故作出上述一审判决。二审法院认为,双方当事人对于XX公司在业委会成立之前选聘百士德公司对XX山庄进行前期物业管理的事实均无异议,根据《厦门市住宅区物业管理条例》及《物业管理条例》等之规定,故一审判决驳回业委会要求XX公司直接移交相关资料的请求并无不当,应当予以维持。由于相关法律法规已明确规定物业管理的所有权依法属于业主,故XX公司以XX山庄业主未交纳物业管理用房的分摊费用来否认业主对物业管理用房的所有权之主张缺乏法律依据。至于物业管理用房的权属证明,应当由所有权人依法向相关管理机关申请办理,故业委会要求XX公司提供权属证明的主张亦缺乏法律依据。故作出上述二审判决。

  评 析: 本案是一起业主委员会状告开发商要求移交物业档案资料、物业管理用房及其权属证明的纠纷案。本案的关键是在未交纳物业管理用房的分摊费用之前,业主是否对物业管理用房拥有所有权?《厦门市物业管理条例》第三十一条规定:“开发建设单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房其所有权属全体业主共同所有。”《物业管理条例》第三十八条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。”《物业管理条例》系行政法规,《厦门市物业管理条例》系地方性法规,从法理上讲,行政法规的效力高于地方性法规,地方性法规的规定不得违反行政法规,当二者发生冲突时,应以行政法规的规定为准。在本案中,《物业管理条例》已明确规定了物业管理用房的所有权依法属于业主,因此,不能再片面去理解《厦门市物业管理条例》第三十一条之规定,若以业主未交纳物业管理用房的分摊费用来否认业主对物业管理用房的所有权,是不符合法律规定之本意的。判决生效后,履行事宜就成为一个非常重要的问题了。当一方没有自觉履行生效判决所规定的义务时,就应注意申请强制执行的期限。《民事诉讼法》第219条规定:“申请执行的期限,双方或者一方当事人是公民的为一年,双方是法人或者其他组织的为六个月。前款规定的期限,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算。”本案中,原告代理人及时申请强制执行,迫使XX公司与业委会签订履行协议,从而圆满解决了业主与开发商、物业管理公司之间的纠纷。

  086、公共设施的主人究竟是谁?

  案例:

  近日,上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务所引起的矛盾,也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

  解读:

  这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。解决方法:这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说,业主们还需提高自身的维权意识,及时发现问题进行解决。

  087、签物业委托合同还是服务合同?

  据了解,目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。据悉,这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中,涉及到物业管理合同的,既有服务合同纠纷,又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

  解读:这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性地的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。解决方法:在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

  088、物业管理费问题。

  近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容,一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用,由于相关条例出台后,“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同,而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时,经常许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现,有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意,造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

  解读:

  由于物业管理费是个大概念,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的物业管理费究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20%―30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。

  解决方法 在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个物业管理费的名称来取代其中各类的费用名称。

  089、业主大会越权业主该怎么办?

  小区的业主大会难以召开,即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题,也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时,由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利,在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷解读 现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单,没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规,执行中存在诸多问题,比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督,对业主大会选任事项意见不一,业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

  解决方法:业内人士建议,业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主大会的越权行为等。

  090、开发商与物业管理企业的“父子关系”

  如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现对于房屋质量等问题不重视,以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业管理企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业管理企业矛盾加重,业主往往以拒付物业管理费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。

  解读:《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止,大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的,即使实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。

  解决方法:入住小区的业主们在符合条件后,也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上,或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的,一定要及时召开业主大会会议成立业主大会,来维护自身权益。

  091、谁做纠纷诉讼人

  由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼,这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。

  解读:据了解,在《物业管理条例》出台之前,上海法院依据《上海居住物业管理条例》,规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼,解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后,业主委员会的作用发生了变化,《上海居住物业管理条例》规定,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主委员会是业主大会的执行机构。

  解决方法:在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时,必须由业主大会的名义起诉,并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉,否则有可能要承担败诉的责任。

  092、物业公司究竟是管理还是服务?

  由于物业管理尚未形成规范的市场机制,物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生,不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上,收费标准模糊不清,多收费,少服务,质价不符,任意调价,处理问题和解决矛盾方法简单生硬,打骂业主时有发生。

  解读:《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务,同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任,但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚权和措施权,从理论上分析,物业管理企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的,不具有权利源,其是否有诉讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

  解决方法:此类矛盾在近期发生的数量较多,主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行认识,物业公司是以服务为主而不是管理为主。

  093、业主与物业公司权利义务不对等。

  这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少,造成业主无论有什么原因不满,都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下,缺少住户与所有权人的区分和规制,对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象,无任何制约措施。

  解读:虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益,但在后面具体条文中,对物业管理企业的相关法律责任规定多,而对业主的法律责任只有两三条原则规定,约束力明显不够,在业主权益保护方面,对业主权利则规定较为详细明确,而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体,有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中,对于违规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象,依据现行条例,物业管理企业管理力度有限,业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施,难度较大,相邻相关业主在未直接损害其利益时,大多采取明哲保身的处事原则,有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉,反而迁怨于物业管理企业不帮他出面解决问题,多数也不愿出面反映,物业管理企业管理权限受到限制,目前也争议较大。

  业主不交物业费的25条理由,哪些与物业有关

  物业费问题一直是广大业主的很关心的问题,当问及很多业主为何拒缴物业费时,得到的却是各种各样的答案——有的业主因房屋质量问题不交物业费,有的业主因邻居将房屋出租而不交物业费,还有的业主会因物业叫出租车不及时而拒交物业费……

  业主可用种种理由拒交物业费,可一些物业公司也有“整治”不交物业费业主的“高招”——泡泡糖、牙签堵锁眼,划伤车身和给车胎放气,断水、断电、断气和停暖气,还有的业主遭遇过大堆垃圾堆门……

  以下共总结出25条拒交物业费的理由。如果您看了一些业主不交物业费的理由,可能会发笑,甚至会认为有些理由是无稽之谈。很多“理由”都与物业无关,这样的“理由”能占到70%-80%。下面就分别看看:

  这些与物业无关

  1.业主以房屋漏雨,窗户透气、透风等质量问题为由,拒交物业费。此理由,在广大物业小区中是普遍存在的,也成为了不交物业费业主的最大理由。其实,房屋质量问题与物业公司是无任何关系的。

  2.发生质量问题已过保修期,不同意有偿服务。一些了解物业服务的业主,在找到物业公司对其房屋出现的质量问题进行维修时,会交维修费用,可有的业主不但不同意有偿维修,还会因此拒交物业费。

  3.邻居出租房屋,感觉不安全。今年年初,浦东明珠小区8栋,有一位业主因这个理由不交物业费。出租房屋是业主的权利,物业无权干涉,业主以这个理由拒交物业费,实在有些牵强。

  4.一楼住户建花园,楼上不同意。此种情况,如果物业公司已向业主下达整改通知,并将情况报给业委会和相关执法部门,就没有责任了。

  5.小区里有人养大型犬,还有养家禽的。在浦东明珠小区有个别业主养大型犬和家禽,影响其他业主。此情况,物业公司只能报给有关部门。

  6.小区地面车位不合业主心意。在长春市很多小区内,停车位都是很有限的,占不到车位,应该是业主的运气问题,不应该归到物业公司身上。

  7.配套设施不完善。去年冬天,鸿城西域小区物业公司因部分业主不交费问题,与业委会进行了多次磋商。其中,有一些业主是因小区无健身路径而拒交物业费。其实,这也属于开发商建设时的遗留问题,与物业无关,但物业公司还是尽量去协调,希望能够解决。

  8.暖气不热。此事真的与物业无关。

  9.滚动开发的施工工地有噪音、挡视线、施工时绿地被破坏。与物业无关,业主应找政府部门解决。

  10.邻居私改烟道返味。属于邻居关系问题,业主应通过社区调解或法律维权。物业公司发现后要制止,但无执法权。

  11.前楼接层挡光。业主可通过《物权法》维权,找规划部门和行政执法部门解决。

  12.商铺灯光或噪音、排气污染。业主可通过《物权法》维权,并找政府相关部门解决。

  13.未享受服务,如空房未住,电梯不坐。空房的产权是业主,你不到小区住、不乘坐电梯,也应尽业主义务。

  14.私自拆改房屋结构,在出现问题时开发公司不给维修。与物业无关。

  15.因公共部位事故造成损失,对保险公司的赔付额度及时间太长不满意。与物业无关。

  16.有业主因为叫出租车不及时不交费。叫出租车服务,并不是物业服务范围。

  17.还有业主因为孩子被邻居的小狗吓到,要求物业公司减免物业费。业主应通过公安部门解决此事。

  18.无理拒交。有业主因房屋质量连电梯费也拒交;有的因家中失火,物业未及时发现而拒交……但更多的时候,这些五花八门的理由与物业无关。

  这些物业应该管

  19.楼道卫生打扫不彻底。楼道卫生是物业的服务范围,物业应加强管理。

  20.小区绿化不及时,绿地内杂草清理不及时。物业应根据季节及时绿化,并对园区公共绿地的花草树木进行精心维护。

  21.小区雨天路面积水清扫不及时,雪天积雪未及时清扫。小区内公共卫生,物业应及时清理。

  22.小区路灯、楼道灯损坏未及时维修。属于物业公司责任。

  这些得看情况

  23.家中被盗。此问题有一个责任区分,如果业主自家硬件设施不完善,则与物业无关,因为物业巡逻的只是公共区域;如果行窃者是从正门进入,物业做到了登记,可进入者提供的是假证件,或者行窃者盗走的是非常难发现的小物件,与物业无关;行窃者进门时物业未做登记,导致业主被盗,物业负一定责任。

  24.车辆被划伤。这得看物业如何收费,如果停在车库内,按照合同物业只提供卫生打扫、用电照明等服务,车辆划伤物业不负责任;车停在自律停车场被划伤,物业不负责任;如果合同中物业有保管义务,物业公司要按比率赔偿。

  25.各种设施设备老化后,物业无钱更换。正常情况下,小型维修应由物业直接进行;如果大修就要动用大型维修基金,需要业委会进行申请。但目前来说,一些物业公司收取上来的物业费可能只够维持人员开支和日常费用,到维修设备设施时也真就没钱了。

  业主不交物业费的25条理由,多数与物业无关!

  094、前期物业服务合同是否对业主具有约束力

  案例:

  2002年融发城建公司开发建设融华小区,2009年底全体业主入住该小区。融发城建公司与业主签订的商品房买卖合同中并未约定物业服务内容的条款,2012年2月,融发城建公司与阳光物业服务公司签订前期物业服务合同,合同主要约定了阳光物业服务公司提供物业服务,每户业主按照住房面积支付物业服务费,逾期缴纳服务费的业主承担滞纳金,合同期限为两年。在此之前,未有其他物业服务公司对融华小区进行管理服务。合同签订后阳光物业服务公司入驻融华小区张贴告知书并开始进行物业服务。2013年3月,阳光物业服务公司在收取物业服务费时,小区有11名业主拒缴服务费,他们认为其未与阳光物业服务公司签订前期物业服务合同,该合同对他们没有约束力。故阳光物业服务公司起诉至法院,请求法院判决11名拒绝缴费的业主支付的物业服务费以及滞纳金。

  (意见分歧)对于融发城建公司与阳光物业服务公司签订前期服务合同是否对业主具有约束力,主要存在两种不同的意见:

  第一种意见认为:该前期物业服务合同对融华小区业主无约束力。根据合同法原理,为第三人设定义务的,应当受到合同相对性原则的限制,原则上只能约束当事人,对第三人无约束力。2008年全体业主已经取得房产证和土地使用权证,融华小区的所有权属已经属于全体业主。融发城建公司无权与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同约定融华小区全体业主的权利义务,故该合同对第三人融华小区全体业主无约束力。该前期服务合同履行的当事人是融发城建公司和阳光物业服务公司,而不是小区业主。

  第二种意见认为:融发城建公司与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同对融华小区的业主具有约束力。根据我国《物业管理条例》第二十一条的规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十五条的规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。在本案中,融发城建公司并未在商品房买卖合同中附有前期物业服务合同,融华小区的业主、业主大会一直未选聘物业服务企业,融发城建公司于2011年2月才与阳光物业服务公司签订书面了前期物业服务合同,虽然存在一定瑕疵,但可以视为延后签订。融华小区业主虽然没有在前期物业服务合同中签名确认,但是阳光物业服务公司入驻融华小区后进行物业管理,该小区的业主并没有任何异议,在事实上接受了阳光物业服务公司提供的服务,应认为他们之间形成事实物业服务合同关系,应当受前期物业服务合同的约束。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。在本案中,融发城建公司与阳光物业服务公司之间签订前期物业服务合同,对融华小区的全体业主具有约束力。

  法理评析:

  融发城建公司与阳光物业服务公司签订的前期物业服务合同对融华小区的业主具有约束力。主要理由如下:

  1、融发城建公司是否有权选聘阳光物业服务公司,并与其签订前期物业服务合同?

  根据合同义务原理,基于诚实信用原则产生的附随义务,当事人应当履行。附随义务因合同的类型、性质不同其义务也不尽相同,在商品房买卖合同中,选聘前期物业服务企业进行物业服务应当作为建设单位的附随义务,该附随义务应延伸到在业主、业主大会选聘物业服务企业之前。故本案中,融发城建公司签订前期物业服务合同应当认为是建设单位履行附随义务的体现。根据管理条例的有关规定,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。该规定作为管理性规范,违反该规定买卖合同并未因此而无效,只是建设单位违反合同附随义务应当承担相应的后果,融发城建公司延期选聘物业服务企业的行为作为补救行为,应视为履行其附随义务。不能简单认为房屋所有权转移到业主后,建设单位无权再选聘物业服务企业。在当前业主自治意识普遍不高、政府监管缺失的情况下,加之建设单位销售房屋以及业主入住是个持续的过程,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,整个小区的管理服务处于一个空白期,课以建设单位选聘物业服务企业进行管理维护的义务是对全体业主的利益最大保护,同时也符合物业管理条例立法的宗旨。

  2、融发建设公司与阳光物业服务公司签订的物业服务合同对融华小区业主是否具有约束力?

  融发建设公司与阳光物业服务公司签订的物业服务合同对融华小区业主应具有约束力。

  根据合同法的原理,涉他合同即为他人设定权利义务的,实质上对他人权益的处分,依据合同相对性原则,只在相对人间产生约束力,对他人无约束力,但是在特定情形下事后第三人的追认,亦对第三人产生约束力。

  第三人的追认的方式既可以是明示,也可以是事实行为。在本案中,融发建设公司与阳光物业服务公司签订前期物业合同明确了第三人融华小区的业主的权利义务关系,该合同是否对融华小区业主具有约束力尚处于待定状态。因为该前期物业服务合同在商品房买卖合同中并未附有,而是延期补签,第三人并不知晓。只有第三人融华小区的业主追认后才能对其具有约束力。

  四、住宅小区消防安全

  095、从迪拜79层摩天住宅楼着火说起

  2015年2月21日3时30分左右(北京时间约7:30),阿拉伯联合酋长国迪拜“玛丽娜火炬大厦”住宅楼突发火灾,数千人被迫撤离。这栋著名的摩天大楼高达79层,高度达336米,是世界上最高的住宅楼之一。

  火势从大厦中部燃起,并向上蔓延了十多层。受大风影响,火势燃烧约两小时。迪拜当局表示,截至目前无人员伤亡报告。迪拜已不是首次遭遇高楼火灾,但很少造成人员伤亡,原因何在?

  迪拜79层摩天大楼着火零死亡的启示:

  1、应急处置能力超强,据悉大楼凌晨2时左右发现起火后,迪拜民防部队在9分钟内即到达现场。民防组织官员马特罗什在声明中说,大风天气将火苗引向其他楼层,但消防员迅速将火势控制,并于4时31分将火扑灭。共有100多名消防员和相关工作人员参与了灭火。

  2、有序的社会自救非常关键,火灾发生后混乱无序,但迪拜高楼发生火灾后,在消防员灭火的同时,该楼676户居民在物业和保安人员的帮助下迅速撤离。如果物业和保安人员自顾自己逃命,无人引导,后果不堪设想。

  3、强制配备了消防设施,政府相关部门高度重视高层建筑的消防工作,高层公寓不允许使用煤气而只能用电热炉灶,强制要求每户家庭配备灭火器、防毒面具等,不仅每个房间都配备烟雾感应和喷淋装置,楼梯的防火通道也标准较高,每扇防火门要求坚持至少2小时以上,与此同时,很多公司写字楼也经常定期组织消防演习。

  4、对高楼消防设计的重视从世界最高建筑迪拜塔的消防安全设计也可见一斑。迪拜塔采用了混凝土结构,而不是钢结构,目的是为了能够承受飞机撞击以及大火的袭击,并要设计防范电梯的钢索不会互相纠缠,而且,每25层就设有增压空调庇护所来释放热量和烟雾,楼梯井也是防火的,同时还装配了救火装备专用电梯。

  迪拜高楼大火“零死亡”,对我国高层建筑消防是一个重大启示,值得政府及消防部门和物业服务企业认真反思、学习、借鉴,把高层建筑消防安全问题彻底解决好,守住老百姓生命安全底线。

  2010年11月15日,上海市中心静安区发生一场延烧超过6个小时的特大火灾。出事的是静安区胶州路728号余姚路口的一幢28层、1998年竣工的教师公寓,正在进行翻新,大楼外全被“脚手架”(施工铁架)包围。猛烈的大火很快将大楼外墙烧得一片焦黑,浓烟冲上高空,连数公里外的淮海路大楼都可看见,有居民甚至站到墙外的铁架上待援。据上海警方19日统计,“11?15”事故后,上海殡仪馆共接收到遇难者遗骸53具。经DNA检测,遇难人数实为58人,其中男性22人,女性36人。另外仍有40余人失踪。

  建筑专家表示,在超高层建筑中,消防问题是最可怕的。且不说高层建筑对电力系统的高度依赖,高层建筑有大量纵深的楼梯间、电梯井,如果防火分隔存在问题,起火后将像一座座高耸的烟囱。一座100米高的高层建筑,在无阻挡的情况下,烟气只用半分钟就能顺着竖向管井扩散到顶层,速度大约为水平方向的10倍以上。

  高层建筑火灾救援是一个世界性难题,消防云梯一般只有100米高,如果300米的高楼出现火灾,无法进行救援直升飞机救援在上海的这场特大火灾中证实是作用不大或无效的。

  096、社区与家庭失火案

  案例:

  1、8月1日22:30分左右,深圳某项目控制中心接到一住户报警称:"牡丹苑某住户家中厨房着火"。中心值班人员立即通知4号岗即时赶往现场,并通知其他岗位人员携带灭火器赶往支援。4号岗接通知后立即携带灭火器赶至现场,迅速断掉该住户家中煤气及电源,并与随后赶到的2号岗、当值班长、主办、机动班长进入厨房将火扑灭。经了解,该男业主在家煲粥时睡着,粥煲干后引起火灾。

  2、8月15号8:10分左右, 深圳某项目5号岗在25栋楼前巡逻时突然闻到烧焦味道,并发现25栋某住户厨房冒出烟雾,于是立即用对讲机向指挥中心汇报并联系附近岗位协助,中心迅速报火警119,桃源5号及时将住户煤气及电源切断,附近岗位人员陆续携带灭火器赶到现场并迅速将火扑灭。随后消防中队人员赶到现场,进行查看和拍照,了解现场情况。

  着火原因是厨房线路故障引起抽油烟机着火。 

  3、8月30日上午10:08分左右,深圳某项目控制中心接到合欢苑一住户报警称有业主家阳台冒烟,中心三#立即通知安全29#岗,29#号携带灭火器迅速赶到现场查看,发现四楼一阳台烟雾较大,立即通知中心拨打119报警,同时切断该房煤气、电源,联系住户开门救火。随后,安全班长、督察和附近相关岗位携带灭火器赶至现场迅速将火扑灭。随后,119消防人员到场,经查,起火原因为住户阳台洗衣机电源线路老化,因长时间使用,线路过热引起火情,并引燃阳台上另一台废旧洗衣机,阳台下水管被烧坏一节。

  案例分析:

  以上是一个月内,在同一个城市中发生在我们所管项目的3个真实案例,并且其中有2起发生在同一个小区。从性质来看,火情的产生与管理处的管理无直接关系,我们在事发时的应对和处理也比较妥当,之所以拿出来分享,是因为这几个案例提醒我们应关注消防管理工作的另一个重点,即对业主的宣传。

  有数据表明,深圳市一半以上的大小火灾是在社区和家庭中发生的,而且家庭火灾呈现上升趋势,虽然没有其他城市的数据,但也可以依此类推。由此思考我们的安全防范工作,我们能管理到的范围是红线以内到业主家房门以外,而业主家里的消防,我们不可能直接管理,但恰恰正是业主家里的不当用火或线路老化导致的电器短路等问题,往往成为引发火灾的隐患,如果我们的反应和处理不及时,则有可能进一步发展为严重的火灾。为此我们在做好管理范围内消防工作的同时,更应加大对业主的宣传力度。没有业主的协助和配合,仅靠我们单方面的努力,小区的安全管理防范工作是不可能做好的。

  对业主的宣传可主要从两方面进行,一方面是消防安全意识的培养;另一方面是帮助业主提高对居家消防知识的了解和掌握。

  案例启示:

  一般来说,诱发家庭火灾的原因主要有三方面:一是电线短路,二是煤气泄漏,三是装修意外。以下是有关居家消防的一些常识,请参考,同时也建议各公司除了加大定期或日常公共宣传的力度外,也可以结合地方特点多收集一些案例或常识性的小贴士,并通过《业户手册》和社区刊物等形式向业主持续宣贯。

  家庭火灾应对宝典

  着火点应对方法谨记

  封闭房间起火不要贸然打开门窗,防止新鲜空气进入,扩大燃烧。室内起火后,居民应立刻报警,如果火势一时难以控制或扑灭,要首先将市内的液化气罐和汽油、柴油等危险品抢出;如果或已烧大,不能因为寻找钱物而贻误疏散良机,更不能重新返回着火房间去抢救物品。家用电器发生火灾立即切断电源,然后用二氧化碳、干粉等灭火器扑救,或用棉被捂盖起火点。如果用水和泡沫扑救,一定要在断电情况下进行,防止因水导电造成触电死亡。

  家用液化气着火首先切断气源,无论是橡胶软管还是角阀漏气起火,用湿毛巾、抹布等猛力扑打火焰根部,或抓一把干粉撒向火焰,均可以将或扑灭,然后将角阀关闭。

  厨房油锅着火立即用锅盖盖住油锅,将火窒息,切不可用水扑救或用手端锅,以防止造成热油爆溅,灼烫伤人和扩大火势。

  097、长沙一小区发生火灾 物业公司担责三成被判赔48万

  案例:

  去年3月26日凌晨5时,开福区左岸春天小区一居民住宅发生火灾,造成业主戴某一家3人因吸入大量烟气窒息死亡。戴家人以物业应担责为由将小区物业公司告上法庭。记者从开福区法院获悉,因小区消防安全管理存在瑕疵,法院判决物业公司担责三成,赔偿48万元。

  去年火灾发生两个月后,长沙市公安消防支队作出了《关于左岸春天“3?26”火灾有关消防问题的情况说明》,认定引发火灾的直接原因为吸烟所致。同时,“小车占用了小区消防通道阻碍救援、消防栓内无水,是火灾蔓延扩大的原因之一”。在多次与小区物业协商赔偿事宜无果后,2013年8月,戴家人将物业公司告上法庭,索赔死亡赔偿金、精神损失费、财产损失等160余万元。

  原告认为,在这次火灾中物业公司存在重大过错,应承担赔偿责任。被告方物业公司则表示,这起事故的损害后果与其没有直接因果关系,所以物业公司不应当承担赔偿责任。

  开福区法院经审理认为,物业公司应对辖区内公用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。负责管理左岸春天的物业公司,在消防安全管理上有明显瑕疵。所以,物业公司应当承担相应的赔偿责任。同时,消防部门的情况说明明确了起火原因为吸烟不慎,并非物业公司在小区消防安全管理上存在问题,物业公司可减轻赔偿责任。最终,法院判决由死者方承担70%的责任;物业公司承担30%的责任,赔偿48万余元。

  098、物业管理企业疏于管理酿成火灾事故,造成业主财产遭受损失,应当如何处理

  某小区自建成之后购进一批消防器材,因从未发生过火灾事故而一直没有使用。业主发现消防器材过于陈旧,不能正常使用,曾经向物业管理公司反映,要求予以更换。物业管理企业不置可否。某日,小区住户汪某家里发生火灾,火势较大,邻居一起帮忙仍未能将大火扑灭。物业管理企业值班人员立即向消防部门求援,消防部门赶到后,终于扑灭了大火。汪某认为物业管理企业未尽小区安全防范义务,应当对这次火灾事故承担赔偿责任。物业管理企业则认为火灾是因汪某自己不小心酿成的,应当责任自负,况且物业服务合同并没有约定消防管理服务的内容,物业管理企业不应承担赔偿责任。

  解答:

  物业管理企业应当协助做好小区的安全防范工作,积极采取措施防止火灾事故或刑事治安案件的发生,确保小区内住户的人身财产安全。

  《物业管理条例》第47条第1款规定:“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。”物业管理企业的社区安全防范管理主要包括两部分,即物业消防管理和物业治安管理。物业消防管理就是预防和消除火灾,整改治理火灾隐患,在火灾事故发生时,应当积极采取救护措施,并及时向消防部门请求支援。物业服务合同双方当事人可以依据《物业管理条例》、《消防法》以及各地的地方性规定,约定物业管理企业应当承担具体的消防管理义务。实践中物业服务合同一般可以约定物业管理企业承担如下的消防管理义务:

  (1)设置消防安全标志,定期巡视、试验、修理和更新消防设施设备,由专人进行保养维修,确保消防设施设备的正常使用;

  (2)定期组织防火检查,及时消除火灾隐患;

  (3)开展防火安全知识宣传教育;

  (4)保障疏通管道、安全出口的畅通;

  (5)在火灾事故发生时,采取应急措施,配合公安消防机关进行救灾,疏散居民,抢救伤员。

  通过物业服务合同约定可以使物业管理企业的义务具体化,但即使双方当事人没有就消防管理内容作出约定,物业管理企业也应当承担消防管理的义务。物业管理企业协助做好安全防范工作的义务直接出自于《条例》的规定,而不是物业服务合同的约定。物业管理企业所从事的物业服务活动,属于提供公共产品的活动,物业服务的这一特性决定了物业管理企业还需承担一定的社会责任。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范居民住宅区的安全防范工作。

  099、物管企业火警火灾应急处理标准作业规程

  1.0目的

  规范火警、火灾的处理程序和方法,确保火警、火灾得到及时有效的控制和处理。

  2.0适用范围适用于物业管理公司辖区内火警、火灾的应急处理。

  3.0职责

  3.1主管经理负责监督及抽查培训实施情况,验证培训效果及对外联系培训教师。

  3.2保安部主管负责制定年度培训计划,并负责具体组织实施。

  3.3保安部负责协助消防管理中心组织灭火扑救。

  4.0程序要点

  4.1报警与确认。

  4.1.1火警信息。火警信息可以是:

  a)消防控制中心接收的火警信号(包括灯光、音响、消防主机显示屏显示);

  b)保安、治安分队执勤和巡逻中发现的火警;

  c)住户的报警。

  4.1.2火警信息的确认。根据火警信息来源不同,火警信息确认可以是:

  a)消防控制中心从自动报警装置系统接收的火警信息,应立即用对讲机/电话通知机电维修部当值电工(或附近保安员)赶赴预警现场确认是否由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章(如烧纸、施工、向探头喷烟)引起的报警,若属于非误报,则应查明预报原因,追踪烟雾来源,确认中应随时保持与消防控制中心的联系,并报告确认情况;

  b)发现火警的保安员应立即赶赴火警现场,判明是否属于火警,若是人为违章造成的火警现象应予制止;若是火警,则按火警、火灾处理方法进行处置。

  c)住户报警。公司任何人员或部门接到报警时,应立即用最有效的手段报告消防管理中心,并按火警、火灾处理方法进行处置。

  4.2火警、火灾处理原则及办法。

  4.2.1火警、火灾的处理原则:

  a)确认的火警应在第一时间内向消防管理中心和“119”台报警的原则;

  b)立即开展扑灭火警、火灾的原则;

  c)积极疏散所影响的住户,抢救被困人员的原则;

  d)将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则;

  e)尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则。

  4.2.2火警、火灾的处置办法:

  a)公司任何员工发现火警,应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警;

  b)若火警有发展趋势,应一边呼叫邻近人员参与控制火势,一边呼叫消防管理中心主管(班组长)和相关人员前往扑救;

  c)取用灭火器材时应正确选用灭火器(根据物质的燃烧特性)以免用错灭火器使回火复燃;

  d)若是机房、电气发生火灾,应先切断一切电源,选用“1211”、干粉和co2等灭火器直接喷射火源处,如有油的电器设备(如变压器、油开关)着火时,也可用干燥的黄沙盖住火焰,使火熄灭,装有自动灭火装置的场所,直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。

  4.3火灾扑救及现场控制。

  4.3.1消防管理中心根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场进行控制,消防管理中心主管应亲临指挥,具体要求如下:

  a)向“119”台报警,并派队员到必经路口引导;

  b)通知保安部紧急组织保安员赶赴火灾现场,进行外围警戒和交通管制;

  c)通知保安部立即组织保安员赶赴火场进行疏散,救护被困人员,抢救财物,协助灭火;

  d)通知机电维修部电工断开相关电源,开启自动灭火系统、排烟系统防水泵,保证消防供水;

  e)消防管理中心班组长在主管指挥下带领消防员铺设水带,施放灭火,控制火势。

  4.3.2火灾现场及影响区人员的疏散:

  a)公共娱乐场所超高层楼座的消防控制中心应通过消防应急广播装置进行广播,通报火灾情况,引导群众疏散;

  b)保安部保安员应逐户(楼层)通知受火灾影响的住户/顾客,引导住户疏散;或做好撤离准备;

  c)公共娱乐场所值班电工在切断电源后应开通应急照明电源,火灾现场部门员工打开所有安全通道,引导住户/顾客有序地撤离。

  4.3.3扑救:

  a)公共娱乐场所和超高层楼座的消防控制中心应立即进行操作,同时遵守《消防系统操作标准作业规程》,将火灾单元的电梯迫降到底层,以供消防队员扑救用;

  b)扑救工作应有组织地进行,在公安消防队未到达之前,消防管理中心主管或履行其职责的人员应负责火灾现场的指挥,调动一切人员利用所有消防设备和装备器材开展扑救工作;

  c)公安消防队到达以后,消防管理中心主管迅速向公安消防队指挥员报告火情,移交指挥权,组织公司所有参战人员配合扑灭火灾。

  4.3.4交通管制和现场治安的维护:

  a)保安部主管亲临火灾现场组织并指挥所属保安员对火灾现场进行交通管制和现场控制;

  b)撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍; 

  c)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区,防止火场中物品被盗窃; 

  d)看管被抢救的公私财物,在火灾扑灭前严禁任何人转移;

  e)保护现场使用的消防器材装备正常使用。

  4.3.5疏散及转移物资:

  a)保安部主管带领所属保安员协助安顿、疏散住户,协助运送火场中被困或受伤人员;

  b)保安员应积极主动进入火灾现场,撤出易燃、易爆物品,抢救公私财物。

  4.4火灾扑灭后的处置。

  4.4.1消防管理中心主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进行调查分析,评估火灾造成的损失,填写《火警、火灾事故报告表》,组织对灭火预案的可靠性和有效性的讨论,必要时进行修改。

  4.4.2保安部主管应组织保安员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。

  4.4.3公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。

  4.4.4主管经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人,总结灭火工作的经验及教训。

  4.4.5机电维修部应对消防设备设施进行一次检查和清点,对已损坏的设备设施进行修复或提出补充申请。

  5.0记录

  《火警、火灾事故报告表》。

  100、火灾扑救的基本方法

  火灾扑救的基本方法

  提要:隔离灭火法是根据发生燃烧必须具备可燃物的这个条件,将燃烧物体邻近的可燃物隔离开,使燃烧停止。

  火灾扑救的基本方法

  一切灭火方法都是为了破坏已经产生的燃烧条件,在火场上采用哪种灭火方法要根据燃烧物质,燃烧特点,火场的具体情况,以及消防技术装备的性能进行选择。有进火场上同时要使用几种方法,这就是要掌握进攻时机搞好协同配合,正确使用各种灭火剂才能迅速地扑灭火灾,以下便是最常用的四种灭火方法:

  一、窒息灭火法。--减低燃烧区的氧气含量。

  窒息灭火法就是根据可燃物燃烧需要足够的空气(氧气)这个条件,采取适当措施阻止空气流入燃烧区。或者采取不燃烧物质或惰性气体冲淡(稀释)空气中的氧含量,使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这种方法适用于补救密闭的房间和设备容器内的火灾。在火场上适用窒息法扑灭时,可使用泡沫灭火器喷射泡沫覆盖燃烧物或时闭孔洞;以阻止空气流入燃烧的目的地,并在确认火已彻底熄灭时,方可打开进行检查,以免造成死灰复燃和爆炸。此外,在无法采取其他扑救方法而条件允许的情况下,可采取放水浸没燃烧物的方法迈到窒息灭火的目的,但必须考须考虑到火场或场质被水浸没否会产生的良后果。

  二、冷却灭火法 –温度降下来火便烧不成

  冷却灭火法:是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这个条件,将水或灭火剂直接喷洒在燃烧着的物体上,使燃烧物的温度降低到燃点以下,从而终止燃烧。

  在火场上运用冷却扑救火灾时,可使用消防给水系统消防车,消防泵设施灭火,也可用灭火剂等消防器材进行喷水或喷灭火剂冷却燃烧物。也可采用水桶,面盆等简易工具传水灭火。但对忌水物品则应避免水冷却法。

  三、隔离灭火法--把燃烧的必备条件破坏掉。

  隔离灭火法是根据发生燃烧必须具备可燃物的这个条件,将燃烧物体邻近的可燃物隔离开,使燃烧停止。在火场上运用隔离法扑灭火灾时,可以将火源附近的可燃,易燃和助燃物品,从燃烧区内转移到安全的地点,关闭阀门,阻止气体、液体流入燃烧区;拆除与火源相毗连的易燃建筑等。使未燃烧的可燃物远离火源,达到防止火势蔓延扩大的目的。

  四、抑制灭火法--参与燃烧反应消灭火法是将灭火剂喷在灼热物体上,参与其燃烧反应过程,使燃烧中产生的游离基消失,形成稳定分子或分了或低活性的游离基,从而使燃烧终止。在火场上运用抑制法扑灭火灾时,就是使灭火剂充分参与燃烧、反应达到抑制燃烧的目的。

  

  

  巴彦淖尔房地产业协会

  2015.10

            

 

 
   
   
 
 
   

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