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关于印发《内蒙古自治区物业管理服务规范年活动方案》的通知
巴彦淖尔市住房和城乡建设局
http://www.bynrzjw.gov.cn 2015-09-29 来源: 房产物业科
 
 

  关于印发《内蒙古自治区物业管理服务规范年活动方案》的通知

  内建房[2015]305号

各盟行政公署、市人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:

  为贯彻落实《内蒙古自治区人民政府关于加强物业管理 促进物业服务业发展的意见》(内政发〔2015〕91号),我厅起草了《内蒙古自治区物业管理服务规范年活动方案》,经自治区人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻落实。

  内蒙古自治区住房和城乡建设厅    

  2015年8月17日        

  内蒙古自治区物业管理服务规范年活动方案

  为规范全区物业管理服务工作,巩固物业管理年活动取得的成果,进一步提高物业服务质量和管理水平,提升物业行业整体素质,促进物业行业健康有序发展,自治区人民政府决定自2015年开始开展为期三年的“物业管理服务规范年”活动。为此,特制定本方案。

  一、指导思想

  以“四个全面”战略布局、“8337”发展思路以及“三严三实”专题教育活动要求为指导,以关注民生、服务发展为出发点,巩固和深化“物业管理年”活动成果,认真贯彻落实《物业管理条例》等法律、法规、规章制度,着重抓好主管部门履职、市场秩序、服务行为、收费行为、业主大会(业主委员会)建立和履职、旧小区整治改造、示范项目建设等方面的规范工作,全面推进物业管理规范化、物业服务标准化、物业收费市场化建设进程,切实解决物业管理服务中的老大难问题,为人民群众营造居住安全、卫生整洁、环境优美、舒适方便、文明和谐的居住生活环境,全面提升人民群众居住生活的满意度和幸福指数。

  二、目标任务

  通过开展物业管理服务规范年活动,规范物业服务市场各方主体行为,营造公平合理、竞争有序的市场环境;全面实施住宅、商业、医院、办公场所等四项物业管理服务规范,实现物业服务水平和服务质量明显提升;全面推行物业服务招投标工作,逐步扩大物业管理覆盖面;建立健全物业管理工作体系,加强业主委员会建设,履职能力明显增强;强化老旧小区的综合整治改造,逐步实施物业管理或准物业管理;住宅小区环境明显改善、物业服务满意率明显上升。

  三、规范的主要内容

  (一)强化政府及房地产等管理部门监管行为

  一是认真贯彻落实相关政策,完善各项规章制度,实现依法管理。各地要结合实际认真贯彻落实国家、自治区物业管理相关政策、法规,按有关规定进一步明确物业服务业的工作目标和工作任务。结合当地经济发展情况和群众收入水平,制定相关的配套制度和细则,有效调解物业管理主要矛盾,维护企业和业主的合法权益,为物业管理规范化发展,提供制度保障。

  二是健全和完善物业管理工作体系。各地要健全物业管理工作机构,设立专门科室,有条件的地区通过内部机构整合等方式设立相对独立的物业管理办公室,配备专职人员,明确物业管理工作职责;要强化基层物业管理机构建设,建立健全“盟市、旗县(市区)、乡镇(街道)、社区”四级物业管理工作体系,实现机构、人员、职责、经费四落实。

  三是认真履行监管职责,创造公平竞争市场环境。各地要严格把好物业企业准入关,严格执行《物业服务企业资质管理办法》,从严审查企业申报资质材料;要完善物业企业诚信档案管理工作,搭建诚信档案和信息发布平台,及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录;要完善物业市场准入清出机制,努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。

  四是加大住宅专项维修资金的监管力度,确保资金安全运行和使用效率。各地要加大监督检查力度,加强违规挪用住宅专项维修资金的清收工作。要完善收缴、使用、财务存储对账等制度,坚决杜绝开发商代收,从源头上预防资金挪用等违规违纪的发生,确保住宅专项维修资金的安全运行。要进一步简化使用程序,方便急修急用支取使用,切实维护业主的合法权益。

  五是健全统计制度,加强监测分析。加强物业服务业统计信息平台建设,完善统计报告制度和信息发布制度,加强物业服务业发展的动态监测和分析,为制订物业服务业发展规划、政策提供依据。

  (二)规范市场行为

  一是规范前期物业管理,做好承接查验工作。承接新建项目前物业服务企业与建设单位要按照建设部《前期物业管理承接查验办法》的规定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,明确开发建设单位保修责任,维护业主合法权益。

  二是建立统一完善、竞争有序的物业管理招投标机制。各地要建立物业管理招投标专家库,搭建物业招投标服务平台,也可利用工程交易平台,建立竞争有序的物业招投标市场,加快物业管理的市场化和社会化进程。新建住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的办公楼,原则上通过招投标方式选择物业服务企业,并实行信用保证金制度。通过引入竞争机制,实行优胜劣汰,实现企业规模经营。

  三是开展行业整治,加大市场监管力度。开展物业管理市场专项整治,对企业无资质证书和人员无资格证书从事物业管理、不按合同约定内容和标准提供服务、擅自提高收费标准、巧立名目收费或服务收费不实行明码标价、擅自占用物业共用部位和场地牟取利益等违法违规行为进行重点检查,对严重违法违规、整改成效不明显和业主意见大的企业,依法给予责令整改、降低或注销资质等级等处罚。

  (三)规范物业服务行为

  一是完善制度、规范行为。各物业服务企业要按照《物业管理条例》等法规、规章以及《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》要求,建立完善各项规章制度,依约服务、规范经营、恪守承诺、关爱业主、履职尽责。要加强财务管理,账目要明细、档案记录完整准确,管理服务人员着装统一、仪表整洁、服务主动热情。

  二是实施服务公开,主动接受业主和使用人的监督。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、收费依据、计费方式、收费标准以及张贴《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》内容,接受业主或物业使用人的监督。

  三是加强沟通,做好物业宣传。各物业服务企业要主动加强与业主的沟通和交流,通过小区宣传栏、物业办公场所、广播、报刊、网络、问卷调查等形式,宣传物业服务知识、业主权利和义务,维修资金使用范围等内容,争取业主或物业使用人的理解和支持。

  四是规范物业服务收费。物业服务企业要依法依约开展物业服务,按照《物业管理服务规范》的等级要求签订物业服务合同,为业主提供质价相符的服务,并定期公布物业服务费收支情况,主动接受业主的监督。

  五是全面建立新建住宅小区电子档案。物业服务企业对接管的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档,并实行电子信息管理。

  六是规范物业服务人员从业行为。加强物业服务从业人员培训教育,重点对物业管理人员、专业技术人员等重要岗位人员进行继续教育培训,实行持证上岗。结合实际,在物业服务企业一对一帮带学习的基础上,组织企业相关人员采取走出去、请进来的方式学习考察先进地区物业管理经验和作法,开拓视野,强化服务意识;组织员工积极参加物业服务技能大赛活动,提高员工业务知识和技能水平,树立企业员工爱岗敬业理念。

  七是切实履行相应物业管理职责。物业服务企业发现所接管服务的物业项目范围内有违反治安、城建、环境保护、装饰装修和使用等法律、法规规定的行为,特别是私搭乱建等严重影响物业项目管理行为的,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告,切实履行应尽的义务和职责。

  (四)规范住宅小区管理行为

  一是强化业主委员会组建,增强业主自治意识。各地要按照物业管理法律法规及相关规定,依法指导辖区内符合条件的住宅小区召开业主大会,成立业主委员会,并依法履职。房地产管理部门要会同社区加强政策法规培训,强化业主的自我管理和自治能力,依法维护自身合法权益。坚持物业管理联席会议制度,引导业主和业主委员会按照《业主规约》正确行使权力和履行义务,增强自律意识。

  二是积极推行缴费 “一卡通”服务。在住宅小区推行水、电、暖、天然气、有线电视、网络宽带、物业服务等收费一卡通服务,方便业主,创造物业管理服务良性运行机制。

  三是做好物业管理矛盾纠纷协调处理工作。各地要建立多渠道、多层次的物业纠纷调处机制,充分发挥司法、法院、民政等部门的物业纠纷调处作用,及时、便捷处理各类物业纠纷和矛盾。各级房地产管理部门要加强情况掌握和工作协调,主动受理业主的信访、投诉,积极做好政策解释和协调处理工作。要加强物业矛盾纠纷排查工作,建立工作台账、公布典型案例促进住宅小区和谐稳定。

  (五)大力推动老旧小区整治改造工作

  继续采取既有建筑节能改造与老旧小区改造相结合的方式,督促引导各地政府对老旧小区整治改造的资金投入,加大对老旧小区整治改造力度,并对改造后老旧小区实施准物业管理,巩固改造成果,美化小区环境。加强老旧住宅小区综合整治改造后各类图纸、资料的管理。改造后实行物业管理或准物业管理的,由物业服务企业统一对改造资料建档管理。没有实行物业管理或准物业管理的,由居民委员会负责管理。

  (六)继续开展物业管理项目创优达标活动

  严格项目审核标准、规范现场考核和评定标准,继续开展物业管理项目创优达标活动,培养和扶持一批先进典型,充分发挥典型引路,以点带面的示范作用。

  四、实施步骤

  (一)发动部署阶段(2015年8月)

  各地组织“物业管理服务规范年”活动动员工作,健全和完善组织机构,明确牵头部门和配合部门的职责,加强领导,结合实际制定活动方案,部署各项工作任务。

  (二)组织实施阶段(2015年9-10月)

  各地要积极按照方案规定范围的主要内容,开展工作。需要政府及主管部门规范的事项,要按照职责分工进行落实。需要物业服务企业规范的内容要组织当地物业服务企业对照物业管理服务规范、标准、《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》,按物业项目开展自查自纠,查摆问题。

  (三)整改提高阶段(2015年11月)

  各地全面落实“物业管理服务规范年”活动各项工作任务,并开展自查自纠,对存在的问题及时整改。

  (四)阶段性验收总结(2015年12月)

  各地对本地开展活动情况进行全面检查验收,及时进行年度小结。

  (五)考核表彰(2016年2月底)

  自治区人民政府按照《考核评分细则》(附后),组织相关人员对各盟市“物业管理服务规范年”活动开展情况进行年度考核,对成绩好的地区进行通报表彰。

  五、保障措施

  (一)统一思想,提高认识

  开展“物业管理服务规范年”活动是践行群众路线教育实践活动和“三严三实”专题教育活动的具体体现,是全面落实巩固“物业管理年”活动成果的重要举措,也是提升物业管理服务水平的有效途径。各级政府及主管部门、物业服务企业要充分认识该项工作的重要性和必要性,要统一思想、周密计划、落实责任、协调配合,确保如期完成工作任务。

  (二)加强指导,强化督查

  各地区要把开展“物业管理服务规范年”活动相关工作列入重要议事日程,成立相应的“物业管理服务规范年”活动领导小组。结合实际,将各项工作任务层层分解,细化责任,落实到人,明确时限。各地在活动实施过程中,要深入物业服务项目现场,对物业服务企业的自查和整改情况进行督查,发现问题及时解决,确保活动不走过场,取得实效。

  (三)加大宣传,营造气氛

  各地要充分利用电视、广播、报纸、互联网等媒体的舆论导向作用,采取多种形式、多种手段,开展针对性的宣传活动,引导广大业主树立正确的物业服务理念,营造积极参与、齐抓规范、共建和谐的浓厚氛围。要加强宣传引导,弘扬行业主旋律。

  1、各类新闻媒体要坚持强化正面宣传引导,加强对物业服务相关报道的监督、协调和管理工作,使社会舆论监督及新闻报道客观、公正。

  2、增强广大业主的物业消费意识。通过物业管理政策法规进社区、与媒体进行合作宣传等手段,全面加强物业管理法规的宣传,帮助业主了解物业管理服务中的各方责任、权利和义务,树立花钱买服务、物业保值增值等物业消费理念,积极支持和参与物业服务相关活动,自觉遵守物业管理法规和业主规约,真正参与到物业管理活动中来,为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。

  六、组织领导

  为确保“物业管理服务规范年”活动取得明显效果,加强对全区“物业管理服务规范年”活动的领导,自治区人民政府决定将自治区“物业管理年”活动领导小组调整为自治区“物业管理服务规范年”活动领导小组。待组成人员重新调整后另文印发。

  附:1、物业管理服务规范年政府考核评分细则

  2、物业管理服务规范年物业服务企业考核评分细则

  

附件1   

 

物业管理服务规范年政府考核评分细则

 

单位:                                            

序号

考核内容

分值

评分标准

得分

1

结合当地实际情况制定物业管理法规以及相关配套制度和细则。

8

1、当地政府出台规范性文件且制定了相关制度和细则得8分;

2、当地政府出台规范性文件但没有制定相关制度和细则得4分;

3、当地政府未出台规范性文件但物业主管部门出台相关文件得4分;

4、未出台任何文件得0分。

 

2

设立专门机构负责物业管理工作,并配置1个以上专职工作人员。

6

1、设立专门机构且按要求配置专职工作人员得6分;

2、未设专门机构但有专职工作人员得3分;

3、未设立机构且无专职工作人员得 0分。

 

3

物业管理与社区管理关系顺畅,街道办事处和社区居委会有专人负责物业管理工作。

6

1、两个机构都有专人得6分;

2、只有一个机构有专人得3分;

  3、都没有专人得0分。

 

4

严格执行《内蒙古自治区物业服务企业资质管理办法》,完善物业市场准入清出机制。

6

1、当地政府或物业管理主管部门制定有关规定且执行较好的6分;

2、制定了有关规定但执行情况较差得3分;

3、没有制定有关规定得0分。

 

5

完善物业服务企业诚信档案,搭建信息发布平台。

4

1、有指导性文件且定期考核并在固定发布信息得4分;

2、有指导性文件且定期考核但未对外发布的3分;

3、有指导性文件但不做考核得2分;

4、没有指导性文件得0分。

 

6

制定住宅专项维修资金收缴和使用细则,设立专门机构,按照财务有关规定设立独立的账户,没有挪用住宅专项维修资金行为

6

1、制定住宅专项维修资金收缴和使用细则得1分;

2、设立专门管理机构或配备专职人员得1分;

3、专账管理、财务规范得2分;

4、按规定使用维修资金,没有挪用行为得2分。

 

7

建立物业服务业统计信息平台,完善统计报告和信息发布制度

4

1、建立物业服务业统计信息平台且完善统计报告和信息发布制度得4分;

2、建立物业服务业统计信息平台但未完善统计报告和信息发布制度得2分;

3、未建立物业服务业统计信息平台得0分

 

8

制定对辖区业主大会召开、业主委员会选举工作的指导性文件。

4

1、制定了指导性文件且执行较好得4分;

2、制定了指导性文件但执行情况较差得2分;

3、未制定指导性文件得0分。

 

9

建立物业管理招投标机制 ,并实行信用保证金制度。

6

1、当地制定物业管理招投标管理规定且执行情况较好,并实行信用保证金制度的6分;

2、两项中只有一项符合得3分;

3、两项都没有得0分。

 

10

规范前期物业承接查验工作,明确开发建设单位保修责任。

4

1、开展前期物业承接查验工作且有统一的承接查验手册且执行较好,并明确保修责任得4分;

2、开展前期物业承接查验工作有统一的承接查验手册 但执行较差得2分;

   3、未开展前期物业承接查验工作得0分。

 

11

建立物业管理招投标专家库

4

1、当地制定物业管理招投标评标专家管理规定且建立物业管理招投标评标专家库,并在召开标会时按规定抽取评标专家得4分;

2、当地制定物业管理招投标评标专家管理规定但未建立物业管理招投标评标专家库得2分;

3、未制定物业管理招投标评标专家管理规定得0分。

 

 

12

开展物业管理市场专项整治

8

1、开展物业管理市场专项整治工作且制定有关文件,对违规行为有明确的处理办法,并对违规企业有具体的处理结果得8分;

2、开展物业管理市场专项整治工作但未制定有关文件没有对违规行为的处理办法也没有对违规企业进行处理的4分;

   3、未开展得0分。

 

13

开展物业管理项目创优达标活动

8

1、积极参加自治区创优达标活动且有项目获得自治区优秀、示范并开展当地创优达标活动得8分;

2、参加自治区创优达标活动但未开展当地创优达标活动得4分;

3、未开展物业管理项目创优达标活动得0分。

 

14

推行缴费“一卡通”

2

   已推行得2分,未推行得0分

 

15

开展各种形式的宣传活动,普及物业管理知识

4

   开展得4分;未开展得0分。

 

16

继续采取既有建筑节能改造与老旧小区改造相结合的方式,加大对老旧小区整治改造力度。

10

1、开展既有建筑节能和老旧小区改造工作并制定实施方案得3分;

2、开展既有建筑节能和老旧小区改造工作但未制定实施方案得2分;

3、安排专项资金用于改造得5分

 

17

对改造后的老旧小区推行物业管理或准物业管理,巩固改造成果

4

 1、制定老旧小区开展物业管理规定且实施情况较好得4分;

 2、制定老旧小区开展物业管理规定但实施情况较差的得2分;

 3、未开展老旧小区物业管理或准物业管理得0分。

 

18

建立多渠道、多层次的物业纠纷调处机制

6

1、制定物业管理矛盾纠纷受理处理办法,并按照有关制度进行受理和处理得6分;

2、制定物业管理矛盾纠纷受理处理办法,但未按照有关制度进行受理和处理得3分;

3、未制定有关规定得0分。

 

考核组签字

 

 

 

 

                    年   月   日

得分总计

 

 

本考核共100分,考核对象为全区各盟市物业主管部门

 

 

 

 

 

 

附件2  

 

物业管理服务规范年物业服务企业考核评分细则


企业名称:                                        

序号

考核内容

分值

评分标准

得分

1

建立完善各项规章制度、各岗位工作标准,并制定具体的考核办法。

8

1、建立规章制度和工作标准,并有考核办法得8分;

2、建立规章制度和工作标准,但没有考核办法得4分;

3、未建立规章制度和工作标准得0分。

 

2

建立住宅小区电子档案,对接管的住宅小区的相关图纸、资料等统一建档,并实行电子信息管理。

4

建立档案得4分;未建立档案得0分。

 

3

建立住户、房屋及其配套设施权属档案

4

建立档案得4分;未建立档案得0分;每缺一项扣2分。

 

4

建立物业服务企业信用档案并及时更新。

4

建立档案得4分;未建立档案得0分。

 

5

物业管理人员、专业技术人员按规定取得相应岗证书。

6

全部工作人员持证上岗得6分,发现一人未持证上岗扣1分。

 

6

工作人员统一着装,仪表整洁,佩戴明显标志。

2

符合得2分;不符合得0分。

 

7

定期组织员工参加各种技能培训。

2

符合得2分;不符合得0分。

 

8

组织企业相关人员学习考察先进地区物业管理经验和作法

4

组织人员到区外学习得4分,在区内学习得2分,未考察学习得0分。

 

9

所管项目是否获得过国家、自治区优秀、示范项目

8

1、获得过国家示范项目得8分;

2、获得自治区示范项目得6分;

3、获得自治区优秀项目得4分;

4、获得本地示范项目得2分;

5、未获得不得分。

 

10

按照法定程序取得物业服务项目。

6

符合得6分;不符合得0分。

 

11

物业服务合同按规定到当地主管部门备案

6

备案得6分;未备案得0分。

 

12

在物业管理区域显著位置公示企业名称、服务项目、服务等级、服务标准、服务电话、计费方式等内容,张贴《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》。

6

1.公示得6分;

2.未公示得0分;

3.每缺一项扣1分。

 

13

物业管理区域内设置物业服务中心,负责接待、咨询、求助、投诉问题的受理和服务工作的安排,有完整的登记、处理、回访记录。

6

1.设置得6分;

2.未设置得0分;

3.每缺一项扣1分。

 

14

定期向业主发放物业服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改。

6

符合得6分;不符合得0分。

 

15

按照《物业管理服务规范》的等级签订物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

8

符合得8分;不符合得0分。

 

16

积极与业主交流沟通,向业主宣传物业服务知识、业主权利和义务等内容。

6

开展宣传得6分,未开展不得分。

 

17

在重点部位设置安全警示、导向、温馨提示等标识。

6

1.符合得6分;

2.不符合得0分;

3.每缺一项扣2分。

 

18

有违反治安、城建、环境保护、装饰装修和使用等法律、法规规定的行为,特别是私搭乱建等暗中影响物业项目管理行为的,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告,切实履行应尽的义务和职责。

8

1、及时制止并报告得8分;

2、仅制止未报告得4分;

3、未制止、未报告得0分。

 

考核组签字

 

 

 

 

                     年   月   日

得分总计

 

说明

本考核共100分,考核对象为物业服务企业


            

 

 
   
   
 
 
   

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