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案例
巴彦淖尔市住房和城乡建设局
http://www.bynrzjw.gov.cn 2015-05-05 来源: 房产物业科
 
 

  【案例】有多少物业费可以拒缴?法院是否支持?

  啪!一案惊醒梦中人。

  昨天下午,萧山法院开庭审理了一起新白马公寓小区的物业费拒缴纠纷。原本要出庭的欠费业主,临时变卦没有出现,只剩下讨钱的物业公司一方当庭陈述。

  据悉,这位业主因为对物业公司的服务有诸多不满意的地方,拒缴了3年的物业费。

  业主称,放家门口的鞋被偷了3回,找小区物管却因电梯没监控而找不到小偷。此外,这位业主还说,自己花钱买了小区地下车位,却经常被他人占用,物业公司也没管好。

  即便业主放弃出庭权利,法院还是当庭判决,要求业主在判决生效后十天内支付完毕物业费和滞纳金。

  庭审结束后,萧山法院召开新闻发布会,通报了近年来物业服务合同纠纷的典型案例,并提了些化解物业服务纠纷的建议。

  一年1092件物业纠纷案 几乎都因欠费引发

  萧山法院通报,物业服务纠纷这几年来势凶猛,仅去年一年,就有1092件相关案件,同比增长近100%。这些纠纷中,99.45%都是因为业主欠缴物业费引发的。很多物业公司起诉欠费业主像搞批发一样,经常一口气起诉十几个甚至几十个业主。

  欠费业主方面则常常拒收法院的传票邮件。上门直接送达时,法官往往又吃闭门羹,甚至被业主辱骂,可见物业服务中矛盾之深。

  业主们拒缴物业费的理由,大多是这些:物业公司没有公开账目、管理和服务不到位、维修不及时、其他业主有违建没管好、开发商遗留房屋质量问题……

  部分纠纷陷入了业主维权与物业服务质量下降的死循环。

  另一方面,萧山法院统计近三年里2036件物业服务纠纷,业主绝对胜诉的只有5件。

  法官建议,在社区和街道可以设立物业纠纷调解委员会,疏导和化解物业服务纠纷;物业公司也要规范物业费催缴的程序,比如由业委会成员、社区干部陪同下上门催缴;无法联系上业主时,在小区或者业主门上张贴催缴公告时应有第三方见证和影像记录;较多业主欠费时,可由业委会上门催缴,这样业委会可以同时搜集物业服务的意见建议,考虑是否续聘物业公司;物业保修服务要规范流程,比如业主报修时填写三联单,避免报修后口说无凭。

  个典型案例

  值得所有业主仔细读一读

  1、业主因房屋质量问题拒缴物业费,法院是否支持?

  【案情】王某买了一套房,后来以所购房屋存在质量问题及物业公司未尽到物业关系服务为由,拒缴物业服务费。物业公司起诉到法院。

  【判决结果】物业公司胜诉。

  【法院认定】法院审理认为,物业公司与王某之间是物业服务关系,而开发商与王某之间是商品房买卖合同关系。物业公司与开发商是两个独立的民事主体,如果房子存在质量问题,应该找开发商,而不是物业公司。不能将对开发商的不满,转嫁到物业公司身上,并以此拒缴物业费。

  2、业主因财物被盗拒缴物业费,法院是否支持?

  【案情】一位业主被偷了辆摩托车,次年起就拒缴物业费。物业公司把这位业主起诉到了法院,要求支付物业费3518元,并缴纳日千分之二滞纳金及1000元维权费用。

  【判决结果】判决业主支付物业费,但无需交滞纳金和维权费。

  【法院认定】业主要求物业公司赔偿摩托车被偷的损失,这是财产损害赔偿纠纷,而本案的物业服务合同纠纷是针对整个小区的全体业主,个别业主的特殊抗辩不代表全体业主的意见,所以法院认定业主仍需缴纳物业费。摩托车被盗一事业主可另案起诉。另外,虽然物业管理服务合同中对滞纳金及维权费用均做出了约定,但业主不交物业费,是因为与物业公司之间存在相关的纠纷没处理所致,所以物业公司主张的滞纳金及维权费用的请求法院不予支持。

  3、业主因小区内存在较多违法建筑(如阳光房等),以物业公司未尽到管理义务为由拒缴物业费,法院是否支持?

  【案情】张某起初是按时交物业费的。但后来小区里的阳光房越建越多,他多次向物业公司反映无果,就不交物业费了。物业公司起诉到法院。

  【判决结果】物业公司胜诉。

  【法院认定】物业公司按合同约定,有义务制止业主搭建违法建筑,并上报相关行政管理部门,但物业公司并无任何行政强制权,物业公司自己无法对违建拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求,并及时上报行政部门,就已经尽到义务。业主不得以此拒缴物业费。

  4、滞纳金(违约金)总额已经超过物业费30%,法院是否会进行调整?

  【案情】潘某实际欠缴物业公司物业费10991.64元,能耗费1099.16元。现物业公司起诉到法院,不仅要求偿还物业费等,还得按日万分之五支付违约金5041.10元。

  【判决结果】物业费、能耗费如数缴纳;违约金调整到3500元。

  【法院认定】由于涉案物业费拖欠较久,违约金总额明显过高,已达诉讼标的的41.69%,法院酌情降低。

  【案例】收房后没入住,要交物业费吗?

  原标题:收房后未入住 业主欠物业费成被告

  收房后一直没入住,要交物业费吗?记者昨日获悉,武昌一楼盘业主曾先生被物业公司告上法庭,最终被判补交物业费1万多元,还要交3000元违约金。

  曾先生2007年买了武昌徐东一楼盘,签购房合同时,也签了前期物业服务合同。合同约定,曾先生在交房后就要缴纳物业费,费用每月是3元/平方米,逾期一天按欠费总额的千分之五承担违约金。

  2009年曾先生办了收房手续,由于种种原因一直没入住,空置至今,物业费只交至2011年6月30日。曾先生认为,2011年武汉市出台的《物业管理条例》规定,新房交付一年无人入住,物业费应打七折。而物业不同意,认为曾先生应执行合同全额交物业费,为此将曾先生告上法院,要求补交2011年至2013年3月31日拖欠的1万多元物业费,并赔偿1万多元违约金。

  一审法院认为,物业费打七折只限交付后第一年,曾先生应履行前期物业服务合同约定,全额交物业费,因此判物业胜诉。曾先生提出上诉,认为物业公司没有履行管理职责,小区内随处可见违章建筑,并且随意改变小区结构布置,在物业服务不到位情况下,应该将物业费打七折。

  二审法院认为,物业对违规搭建进行过沟通与劝阻,并送达过整改通知单,也履行了小区保安、保洁、绿化等物业管理职责,曾先生以长期没住为由,要求少交物业费,没有法律依据,应当按合同约定补交1万多元物业费。对合同约定的违约金,法院认为过高,酌定由曾先生负担3000元违约金。

  房产律师张在叶表示,曾先生败诉的核心是签订的前期物业服务合同中有了明确交物业费约定,这样的合同条款,市民购房时多数都会碰到;如果像曾先生这样收房后打算长时间不入住,最好在签合同时与物业方协商物业费事宜,免得后期引起纠纷。(记者马振华实习生郑夏怡)

  评论员评论:

  《物业管理条例》第42条明确规定,业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。物业服务收费,是物业企业按物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序,向业主收取的费用。

  物业费实际是对共用区域服务产生的费用。《物权法》第72条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权力,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。因此,业主不得以未入住为由,不交或减免物业管理费用。

  权利和义务相统一是法律的基本原则。业主享受物业服务企业提供的物业服务,自应承担相应的义务,其中最基本的义务就是及时、足额缴纳物业费。

  《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”;第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”业主欠费应缴纳违约金。

  关于违约金数额,物业服务合同有约定的,从其约定。如果没有约定迟延缴纳物业费的,违约金数额,可根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》。按照拖欠物业费总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

  【案例】房屋施工问题拖欠物业费 物业公司起诉获支持

  近日,安徽省歙县人民法院适用小额诉讼程序快速审结了多起因房屋设计与接收现房不一致引起的拖欠物业费民事纠纷。

  业主胡先生和柯女士于2012年底接收了位于歙县华通国际城小区的店铺。拿到房屋的钥匙后,胡先生和柯女士发现自己的店面与当初购房时图纸上的设计不一致,原本看起来平坦的行人过道高出店铺前空地的一大截,而人行道前的绿化带也挡住了自家店铺的人气。在与开发商交涉无果后,两家人带着怒气,一直拒绝缴纳物业服务费用。物业公司则认为自身接管前期物业至今,完成了管理服务工作,而房屋及附属设施的改造并非物业公司可以独立完成。因此一纸诉状,将胡先生和柯女士两家业主告上法庭。

  法院审理认为,物业公司和业主是物业合同关系,而开发商和与业主是商品房买卖合同关系。房屋设计与施工不一致的问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合同调整范畴,因此,业主不能以该问题拒绝缴纳物业费。2015年1月27日,法官驱车前往实地现场进行了核实后,就地展开调解工作,经过一下午的协商,物业公司与两名业主达成了一致意见,补交了拖欠2年多的物业费。

  【案例】荡秋千腿被卡 折向物业索赔

  【案情回顾】

  2015年3月15日,一名12岁男孩在小区健身设施区域荡秋千时腿被卡折,向物业索赔却败诉。法院认为,造成这起事故的责任在孩子及其法定代理人。

  12岁的小韩(化名)和几名同学于去年7月到其居住的天筑小区健身设施区域玩耍,荡秋千时,因小区自设的秋千空挡处无横栏,小韩的腿被卡折。小韩家长认为健身秋千存在严重安全隐患,物业公司管理不善导致事故。小韩遂起诉物业公司,索赔医疗费、护理费、交通费、住院伙食补助费、营养费、残疾赔偿金及精神损害抚慰金。

  【法院审理】

  法院经审理,认为涉诉秋千的质量符合相关国家标准。检查记录表显示:物业公司已委派专人定期对健身器材进行安全质量巡查,已尽安全管理责任。物业公司在公共健身区域入口处设置了公告警示牌,明示“未成年人应在监护人的监护下使用健身器材”。而事故是因小韩肆意攀爬秋千后站立失衡而导致,小韩作为已满10周岁的限制行为能力人,对自己的行为有一定认知和控制能力,故玩耍过程中对自身安全有一定的注意义务。同时,小韩的监护人应在其从事危险性行为时进行必要的监护和指导。综上,小韩及其法定代理人应对此次事故承担全责,法院故判决驳回了小韩的全部诉求。

  【法官释法】

  海淀法院经审理,民一庭法官王媛媛认为,根据《公共文化体育设施条例》和《物业管理条例》的规定,居民小区内的公用健身器材,一般由物业公司管理或日常维修养护;公共开放性场所(街心公园等)的公用健身器材,则一般由其所有者或相关管理部门等管理和维护。根据《侵权责任法》第37条规定,公用健身器材所有者或管理者在管理中存在过错而造成安全事故时,应根据过错程度承担赔偿责任。

  而生产者或销售者承担公用健身器材涉诉秋千担保责任。《侵权责任法》第43条规定,因产品存在缺陷造成损害的,被侵权人可向产品生产者或销售者请求赔偿。当公用健身器材的质量不符合相关国家安全标准,或在销售过程中产生安全质量隐患而致人损害时,赔偿责任可追溯到健身器材的生产者或销售者。

  不过,公用健身器材具有公益性质,一般设置在开放式公共场所。使用者应参照使用说明,正确安全地使用健身器材,未成年人使用时,一般应由监护人陪同指导。若因受害人未遵照安全使用说明或故意毁损健身器材等造成损害,受害人也应承担相应的责任。

  【案例】未签物业合同,能否拒交物业费?

  【案情回顾】

  孙某系柳州市西江路27号某小区业主。2008年12月,该小区开发商与某物业公司签订一份《物业前期管理委托合同》,委托某物业公司对该小区实行物业服务管理,委托期限从2009年1月1日至2011年12月31日,期满后,双方续签合同将期限延长至2015年12月31日。合同签订后,某物业公司提供物业服务,但孙某以期与物业公司之间无任何书面合同,不成立物业服务关系,拒交物业费,物业公司于2013年7月诉至法院,要求孙某支付2010年4月至2013年5月期间所欠物业费、公共照明电费、垃圾清运费共计2647.85元。

  【法院审理】

  法院认为,被告是该小区业主,原告与小区开发商签订的《物业前期管理委托合同》对被告具有约束力,因原告没有证据证明公共照明电费的实际支出及分摊方式,故判决被告孙某一次性支付原告某物业公司物业服务费2302.85元、生活垃圾清运费231元。

  【法官释法】

  根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力;业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。因此,即使业主未与物业公司直接订立书面合同,依上述解释订立的物业服务合同只要不违反相关法律法规,而业主也实际接受了物业公司的服务,就应向物业公司缴纳相应费用。

  业主家进水责任归谁?

  进水原因:

  首先需要说明的是,本文所涉及的案例——业主家进水,以致装潢设施受损,其原因不是由房屋质量造成的。这里主要探讨的是:业主、相邻关系以及物业公司在这一案例中引发的三者之间的法律关系,这样由谁担责的答案不外乎有以下三个因素

  1. 业主自己当初装修不当;

  2. 楼上业主装修或使用不当;

  3. 物业公司服务管理不善。

  狂风暴雨来临

  那是一个台风肆虐的夜晚。整个小区、每幢楼宇都在接受着瓢泼大雨给予地无情冲刷和考验。

  凌晨一点左右,已经入睡的501室业主陆先生忽然被天花板上掉下的滴水惊醒,他连忙查看房屋,发现天花板、墙面已有大量水渍,且还在不断加剧和蔓延。从现场分析来看,水源应该是从楼上601室流下来的。陆先生正好有楼上业主陈女士的手机,就立马打了过去。还好电话通了,但陈女士告诉陆先生,她不在家,她的家也不可能进水,因为她出门时都已检查过窗门房门,没有必要回家再查看房屋,随即挂断了电话。

  此刻,才一会儿功夫,陆先生家的客厅也出现了渗水,这让他感觉事态远比想象的更为严重。见陈女士推脱,他连忙打电话给物业。物业维修人员在第一时间及时赶到。经分析,渗水确是因楼上601室所致,而现在601室家中无人,物业虽有应急预案,但在相关人员还没到场并确定方案的情况下,不能贸然进入601室。物业开始给陈女士打电话,但陈女士还是不相信家中会漏水,要等天亮才回来。情况紧急,陆先生只能拨打110。民警赶来来了,再次打电话给陈女士,要求其立即回家。

  这时,陆先生的家已经水溢四处,家里所有能用来盛水的器具都用起来了,但是,依然赶不上水势蔓延的速度。周围邻居也赶来帮忙,拿来器具投入人水大战。同时邻居也打电话给陈女士,述说这里的情况。陈女士终于认识到了事态关系自己。答应马上回家。

  几种原因分析

  一场水浸房屋,把陆先生家的装修搞得面目全非,也把陈女士的家搞得伤痕累累。

  征得陈女士同意后,物业把封闭的落水管打开,从水管的雨水斗里发现里面有大块的木头和其他杂物,可以断定,这是陈女士当初在装修房屋时,施工队“坼烂污”留下的。

  由此得出的结论是

  事发当天突发特大雨水,远远超出了正常水量;

  水管的雨水斗里有异物导致无法排解如此特大的流水量,而封闭的雨水斗更造成排水困难。

  地漏又被封堵,致使从水管的雨水斗处外溢的水无法正常排水。

  各自辩解理由

  责任该由谁来承担呢?

  陆先生是无辜受害者,要求赔偿理所当然。

  陈女士也认为自己是受害者。开发商交付房屋时该阳台就已经封闭了,因此属于内阳台性质,自己用橱柜封闭水管、雨水斗和地漏,也是根据内阳台的性质理所当然封闭的,并无不妥,且物业也没有提示不应该封闭落水管和地漏,自己没有过错。

  要让物业公司承担责任,那就更是叫屈了。他们是中途接手这个小区的,整个小区当初就是全部封闭的内阳台,不少业主已经将水管、雨水斗及地漏都封闭了。物业再发整改通知已是不现实;陆先生家装潢受损完全是楼上陈女士家漏水所致,而漏水不又是她自己装修不当所致;再说,物业在她家装修时不可能派人日夜守候当监工,更无法知道水管的雨水斗处会有异物,而几年下来正常的雨水是不会造成水管、雨水斗堵塞的,而出事那天偏偏是几十年不遇的特大雨水。物业平时已经疏通了公共管道,事发当天也及时赶到了现场进行了处置,事后也为陆先生额外做了清扫等工作,因此物业只要尽职就不应该承担责任。

  法院起诉

  些后物业协调了陆先生和陈女士处理后续事宜。陆先生很明确,要求物业和陈女士赔偿他的全部了装修损失。几次协调未果后,陆先生将陈女士列为第一被告,物业列为第二被告,一同告上了法庭,要求两者共同赔偿其装修损失、误工损失等18000余元。

  本案的争议焦点主要围绕责任的认定展开。为此,法院委托上海市有关质检部门进行了司法鉴定。鉴定部门上门查看、调取了有关资料,得出的结论为:601室阳台水管进入了垃圾杂物,影响了排水通畅,恰逢当天暴雨,以致来不及下泄的雨水从水管的雨水斗中泛出;且当初601室业主在装修时,将该雨水斗和地漏全部封闭在自己自制的橱柜内,以致不能及时发现雨水从雨水斗泛出,水也无法尽快从地漏排出;而物业在管理小区过程中也有一定的疏漏。

  至于修复费用,经过再次鉴定结论费用为6068元。

  据此法院判决结果为:601室的陈女士承担本次进水事件的70%责任,承担的费用为4247元;物业公司承担30%责任费用为1971元。鉴定费用也按此比例各自承担。

  后续报道

  本案到此并未了结。

  601室陈女士在赔付了楼下501室的损失后,认为既然法院判了物业有一定的责任,那么,对自己家的损失也应负有责任。于是,一纸诉状又将物业告上了法庭。要求物业赔偿其装潢费、误工费及已经赔付给楼下501室的费用等各项损失共计35360元。法院按照程序也对陈女士家进行了鉴定,结论为修复费用在9385元。法院按照上次的法律文书,判决物业公司对陈女士承担30%的责任,赔付2815元及其他的鉴定费等相关费用,驳回了其他的诉讼请求。

  结束语

  一起进水案件,引发多起诉讼,累计耗时跨了二年,各方都已筋疲力尽;同时陆先生为此也与陈女士结下了怨,而陈女士二次诉讼下来赔付和承担的各项诉讼费用几近12000元;作为物业公司赔付金额虽然不是很高,但也不得不为本案买了二次单。

  笔者接到类似这样的进水案例已有多起。受损业主或告相邻业主或告物业公司,那么物业在这样的进水案件中究竟是否担责,担什么样的责?法院在本案自有诠释法律并运用自有裁量的权利。

  那么,作为业主和物业公司该如何各自避免类似遭受损失,注意安全防范呢?本文如果算是一把钥匙,但愿能开启阅者的思索和启迪之门。

  

  业主住得不舒心拒交物业费 法院判交费

  在法院审理的欠缴物业费的案件中,野猫成群影响心情、小区智能化管理瘫痪、绿化率不够、在小区丢车等,都成为业主不交物业费的理由。这些案件的共性是,在法院审理后,若查明物业公司不存在重大违约行为,法院一般会判决业主全额缴付物业费。

  日前,本市一小区的业主孙亮因为不交物业费,被物业公司告上了法庭,索要一年多的物业费1000余元。

  但是孙亮却表示,作为业主,他希望居住环境清洁、整齐、舒适,但是自从这家物业公司接管物业以来,小区15号楼进出通道就成了成群野猫聚集、喂养、繁殖的场所,晚上野猫嚎叫不止,造成很多业主不断丢弃食物喂养,尤其夏天臭味熏天造成环境非常脏乱,给自己的生活造成了严重的影响。最终法院判定孙亮应该给付物业管理费。审理法官认为,物业公司与小区的业主会签订的物业管理合同,是合法有效的。现在物业公司已经提供了物业服务,孙亮生活、居住在这个小区,已经实际受益,按照等价有偿、诚实信用的原则,他理应按时交纳物业费用。孙亮以小区内养野猫、汽车的噪音扰民等作为抗辩理由拒绝交纳物业费的证据不足,法院不予采信。

  据了解,除此之外,房屋漏雨长期得不到维修、在小区里丢自行车、停在小区的车车盖被砸、电梯噪音太大影响生活、换了新物业公司导致服务质量下降等等问题,都成了小区业主不交物业费的理由,他们为此都成了被告,且均被法院判定应该给付物业公司物业费。

  律师支招:

  业主如果发现问题,应及时向业主委员会和物业公司反映,通过协商沟通的方式来解决。当然,如果一个小区的物业服务和原业主委员会确实存在很大的问题,那么有必要也完全有可能依据《物权法》和《物业管理条例》的规定,通过罢免业主委员会成员选举新业主委员会成员进而解聘原物业公司,聘用新物业公司的方式解决问题。

  该物业企业提供的服务符合合同约定吗?

  案情

  2001年6月,刘先生经人介绍购买了一套面积为89平方米的住宅居住。购房后,刘先生即与小区的物业管理公司签订了一份《物业服务合同》,该合同约定物业管理费住宅为1.2元/平方米收费;业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的,从逾期之日起每日按应交管理费的千分之一交纳滞纳金;对物业管理服务质量约定,物业公司必须按下列约定实现目标管理:清洁卫生、绿化、保安等九项内容。其中保安方面约定:实行24小时保安的义务,每天巡查十二次,固定岗设六个并对电梯、大堂等监控。

  2006年8月31至11月8日期间,刘先生因其房屋被盗,共5次向居住地派出所报警。2007年3月23日,物业公司以刘先生拖欠2005年1月至2007年1月的物业管理费、公摊水电费、公共维修基金等共计5630元及逾期付款滞纳金等向某区人民法院提起诉讼。

  审判

  某区人民法院经公开开庭审理后认为,物业公司作为刘先生所居住的小区物业管理企业,履行了对小区的物业管理义务,按权利义务对等的原则,其享有收取物业管理费的义务。刘先生作为房屋业权人既然享受物业公司提供的物业管理服务,就应向物业公司支付物业管理费。《物业服务合同》对物业公司和刘先生均有约束力,故刘先生应按约定向物业公司承担违约责任,支付滞纳金。刘先生表示他的房屋多次发生被盗的情况,但没有提供证据证明是由于物业公司的失职造成,刘先生的抗辩理由不足以支持刘先生拒绝向物业公司缴纳有关费用。据此,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定,判决刘先生应于判决生效后十日内,向物业公司支付拖欠的物业费、公摊水电费、公共维修基金等合计5630元;并从逾期之日起按逾期金额支付日千分之一的滞纳金。

  判决后,刘先生不服,向某市中级人民法院提出上诉。其上诉称,物业公司未尽到管理之责,治安非常差,致使其住房多次被盗窃。物业公司对小区的治安疏于管理,使盗贼有机可乘;更有甚者,物业公司的个别保安人员与盗贼串通,为盗贼提供方便。物业公司没有尽治安管理之责,没有理由向业主收取管理费。由于物业管理违约在先,根据合同法的有关规定,其完全可以行使不安抗辩权,不向物业公司交付管理费。请求二审法院撤销原审判决;驳回物业公司的全部诉讼请求。

  被上诉人物业公司答辩称,上诉人刘先生所谓的被盗事件至今无法核实真伪。答辩人严格按照《物业服务合同》的约定履行职责,深受广大业主的好评。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

  某市中级人民法院经审理后认为,物业公司是具有合法资质的物业管理企业,其与业主签订的《物业服务合同》均是合同签订主体的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的,物业公司对小区行使物业管理的行为合法。上诉人刘先生有义务向被上诉人物业公司支付物业管理费及公摊水电费、公共维修金等。依据物业服务合同,被上诉人物业公司负有实行24小时保安的义务,每天巡查十二次,固定岗设六个并对电梯、大堂等监控,根据合同的约定,被上诉人物业公司提供的保安应该比较完备,但上诉人刘先生的房屋在2006年8月31日至11月8日被盗窃五次,尤其是上诉人刘先生将房屋被盗情况告知被上述人物业公司后,被上述人理应加强对上诉人刘先生在区域的保安监控,但上诉人刘先生的房屋仍然在短时间内多次被盗,可见被上诉人物业公司没有切实履行物业服务合同中约定的保安义务,故自2006年9月1日起应扣减保安费的具体数额,而合同约定的物业管理义务共有九项,故保安费占物业管理费总额的九分之一为宜。被上诉人物业公司的物业管理不仅包括保安,而且还包括公共环境、清洁卫生等八项义务,故上诉人以被上诉人没有切实履行保安义务拒绝支付其余八项物业管理费没有依据,不予支持。虽然物业服务合同明确约定了逾期缴纳物业管理费的违约责任,但被上诉人金都物业没有切实履行物业服务合同中约定的保安义务,且物业服务合同没有明确约定物业管理费中应如何扣减保安费,故上诉人不应支付逾期交纳物业管理费的的滞纳金,原审法院判令上诉人刘先生支付滞纳金不当,应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定,判决上诉人应在扣除2006年9月1日的保安费及拖欠物业管理费的滞纳金后,其余款项应在判决生效后十日内支付给被上诉人物业公司。

  评析

  如何认定物业管理公司提供的物业服务是否符合合同约定,是多年来困扰业主和物业服务企业的老大难的问题,也是人民法院在审理物业服务合同纠纷中较为棘手的问题,某市法院在这方面做了有益的尝试,为准确认定物业服务企业的服务质量,以及是否符合服务规范的要求做了很好的认定和处理,为今后处理类似物业纠纷问题提供了很好的借鉴。

  从一般的物业管理合同来看,关于物业管理公司提供的服务各类均有明确的规定,但服务的具体标准却没有相应的规定,如何认定物业管理公司是否存在违约行为是司法实践中的一个难点。笔者认为,解决上述问题需遵循两个基本原则,第一遵循“有约定从约定”的合同意思自治原则;第二,如果当事人的约定不明确,则应依据现有法律的有关规定进行判断,并依据法律的基本原则适当使用法官的自由裁量权。《物业管理条例》第四十一条规定:物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》对收费问题作了比较全面的规定。由于上述行政法规及部门规章规定还是比较原则的,各地地方行政主管部门开始着手制定符合本地区实际和物业服务状况的更为具体的物业收费标准。如厦门市国土资源与房产管理局就制定了新的物业管理服务等级标准,该标准将物业管理水平分为三级,并从“综合管理服务”、“房屋管理”、“共用设施设备维修养护”、“协助维护公共秩序”、“保洁服务”、“绿化养护管理”等方面对各级服务水平作了比较明确的规定,其可操作性较强。同时,由于物业管理属于服务业,难以确定一个绝对的客观标准,因此法官的主观认同亦十分重要,法官在判决时必须适当运用裁量权以达到维护双方当事人合法权益的目的。

  本案双方当事人对物业管理公司履行保安方面的义务约定得比较详细,被上诉人物业公司负有实行24小时保安的义务,每天巡查十二次,固定岗位六个并对电梯、大堂等监控,法院应依据上述标准来认定物业管理公司是否违反保安方面的义务。由于被上述人物业公司并未在合同中承诺上诉人刘先生的房屋不会被盗,故上诉人刘先生的房屋是否被盗并非法院认定物业公司是否依约提供保安义务的标准。如果被上诉人完全依据上述标准提供了保安义务,即使上诉人的房屋被盗,被上诉人亦不应承担违约责任。但如果在没有证据显示被上诉人完全依约提供了保安义务的情况下,法院可以依据上诉人房屋短时间内多次被盗的情况来推定被上诉人物业公司的履约情况。

  本案中上诉人刘先生提供证据证明其房屋在短时间内多次被盗,并以此证明被上诉人物业公司并未尽到保安义务,被上诉人虽然对此予以否认,但在诉讼中没有提供证据证明其依约提供上述保安义务,而根据合同的约定被上诉人物业公司提供的保安应该比较完备,尤其是上诉人刘先生将房屋被盗情况告知被上诉人后,被上诉人理应加强对上诉人房屋所在区域的保安监控,故依据上述情况可以推定物业管理公司没有依约提供保安义务。虽然被上诉人物业公司没有依约提供保安义务,上诉人刘先生可以行使先履行抗辩权不支付物业管理费中的保安方面的费用,但上诉人并没有证据证明被上诉人没有履行合同约定的其他义务,依据公平合理原则,上诉人刘先生不能拒绝缴纳全部物业管理费,但由于双方并没有约定保安费用占全部物业管理费的比例,故上诉人没有缴纳物业管理费是有合理理由的,二审法院没有判令其支付滞纳金也是居于此原因。当然如何具体判令上诉人不支付滞纳金的起止时间还可以再探讨,笔者认为,在上诉人房屋被盗之前,应该推定被上诉人物业公司是依约提供了保安义务的,上述人刘先生不支付物业管理费没有法律依据,基应支付逾期交纳物业管理费的滞纳金;在上诉人的房屋被盗之后,由于被上诉人未能证明其完全依约提供了保安义务,而保安费占物业管理的比例不清楚,故上诉人拒绝交纳物业管理费是合理的,其无须支付滞纳金。由于双方没有约定保安费占物业管理费的比例,依据物业管理公司提供了九项服务,二审法院认定保安费用占物业管理费的九分之一是可行的。

  从日常实践来看,保安涉及业主的人身和财产安全问题,一般而言,业主对物业管理中的安全义务是最为关注的,也是业主判断物业公司是否切实履行物业管理义务的最重要标准,保安费在物业管理费中所占的比例应该提高,以引导、促进物业服务企业加强保安服务。

  房前小院扩建至人行道 物业公司起诉获支持

  一业主私自将房前小院扩建至小区绿地及人行道上,从而被物业告上法庭。诉讼中,该业主以开发商实际交付的小院面积比售房时承诺的面积小为由,拒绝拆除。河东区法院审理后认为,小院面积不足问题是业主与开发商之间的关系,在未经确认前不足以对抗物业公司。该业主行为侵犯了其他业主利益,因此判令其拆除小院扩建部分,恢复至房屋交付使用时的状态。

  2005年2月23日,本市一家物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。据该物业公司称,2007年5月4日,小区业主侯某办理入住手续。同年6月初,物业服务工作人员在进行日常巡查时发现,侯某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止,并向侯某下达了《装修违章通知单》,要求其停止扩建并恢复绿地原状。侯某不听劝阻,仍然将小院扩至绿地。11月4日早上,工作人员在进行日常巡查时发现侯某再次扩建小院,在制止无效的情况下拨打了110报警,而侯某继续施工。侯某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起,严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观,侵犯了其他业主的合法权益。为此,物业公司提起诉讼,要求侯某拆除私自扩建的小院并恢复原状。

  对此,被告侯某称,他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米,但实际交付的小院面积还不足1平方米,他曾多次找到开发商及物业公司,但双方互相推诿,所以才自行将小院扩至应有的面积。且小区内一楼的业主都将小院外扩,不只侯某一家,因此不同意原告诉讼请求。

  法院认为,物业小区内的公共绿地及人行道属于业主共有,原告作为小区的前期物业管理机构,依照前期物业管理合同的约定,对共有部分享有管理维护的权利。被告将其小院扩建至全体业主的共有部分,属于侵权行为,原告有权提起诉讼要求被告停止侵害、排除妨害。关于被告抗辩所称的开发商交付使用的小院面积不足一节,属于被告与开发商之间的关系,因原告系依照竣工验收图纸确认的其对共有部分的管理权限,被告此项主张在未经开发商认可或未经法定程序确认之前,不足以对抗原告。关于被告抗辩的小区内其他业主也存在扩建小院的情节问题,法院认为不能因众多业主都存在此种行为而导致行为的合法化,被告此项抗辩理由不能成立。综上,法院作出如上判决。

  法律链接

  《物权法》第73条:建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

  物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

  案情概况:

  大连弘达房地产经营管理有限公司(以下称弘达公司)自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼,并代大连市自来水集团公司(以下称自来水集团)向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表,小区业主则分别安装了分户水表,总水表与分户水表的指针数存在差异,自来水集团按照总水表计算水费,弘达公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费,并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月,总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元,自来水集团认为70余万元的水费差额应当由弘达公司承担,弘达公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月,自来水集团向法院提起诉讼,要求弘达公司承担上述消费差额,法院经审理后,认自来水集团与弘达公司不存在供用水合同关系,依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。

  律师点评

  一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下:

  1. 弘达公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系,弘达公司没有交纳水费的合同义务。

  根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定,供用水合同是供水人向用水人供水,用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定,自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系,自来水集团是供水人,小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系,双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务,具体到该案中,自来水集团应当及时履行供水义务,小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形,也应当向用水人催要,显然,这里的用水人是小区业主,而不应当是弘达公司。虽然,该案中存在弘达公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实,但并不代表弘达公司是实际用水人,更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时,《物业管理条例》也明确规定,物业管理区域内,供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见,小区业主才是交纳水费的义务人,而弘达公司作为小区的物业服务提供者,并非用水人,当然也就不存在交纳水费的义务,因此,自来水集团主张弘达公司拖欠水费就更无从谈起了。

  2. 弘达公司对于自来水的自然损耗没有过错,不应承担交费责任。

  该案中,小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异,实际是供水过程中发生的自然损耗。弘达公司作为小区物业服力提供者,主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错,因此,也就不应承担任何责任,所以,自来水集团要求弘达公司承担由于自然损耗而产生的水费差额,是没有法律依据的。

  3、自来水集团在履行供水义务过程中,因自然损耗造成的损失应自行承担。

  根据合同法的规定,在双方没能约定或者约定不明确的情况下,供水设施的产权分界处(大连市规定为建筑物墙外1.5米处)就是合同的履行地点,换言之,自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后,才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点,供水人在履行供水义务之前,自来水的任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担,当供水人履行供水义务后,用水人履行交费义务,并享有用水的权利。但显而易见的是,无论供水义务履行前后,弘达公司都不是供用水合同的当事人,对于合同项下的自来水既没有使用的权利,也不存在交费的义务。

  综上,自来水集团向弘达公司主张水费,既无合同依据,也无法律上的依据。因此,法院在准确认定该案的法律关系后,正确适用法律,判决驳回了原告的诉讼请求。

  二、物业服务企业在代收水费等相关费用中的权利和义务

  1. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的权利。

  根据《物业管理条例》第四十五条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务企业在提供物业服务的物业管理区域内,凡遇有自来水公司等公用事业企业要求代收费用时,有权依法告知供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等费用应向业主直接收取,不应向物业公司收取。如果请物业服务企业代收费用,应签订委托代理协议,约定双方的权利义务。

  2. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的义务。

  物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业代收费用时,就应按照委托代理协议的约定,认真履行代收费用的义务。作为代理人,应该对委托人负责,出现业主拒缴费用或少缴费用时,应及时告知自来水公司等委托人,以便这些公用事业企业及时维护其合法权益。当然,如果在委托代理协议中还约定有其他合同义务,物业服务企业也应依法履行。

  法律建议

  建议一:物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业企业代收费用时,可以要求与其签订书面的委托代理协议。物业服务企业应注意在协议中按照合同法的有关规定,对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。物业服务企业可以要求这些公用事业企业给付一定的委托代理费用,用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。另外,双方也可以探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。

  建议二:物业服务企业在与相关公用事业企业签订委托代理协议时,对于对方提供的协议文本应认真审查,对于自己不应承担的合同义务或无力履行的合同义务避免写在协议中,防止日后产生纠纷。同时,积极适用物业管理领域的法律规定,最大限度的维护自己的合法权益。

  小区铁门砸伤儿童 物业公司被判赔偿

  烟台市一名孩童被小区铁门砸伤,小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁门,被法院判决承担责任,一次性赔偿儿童人身损害35000元。 

  2007年4月18日傍晚,烟台市芝罘区某小区住户李某5岁的儿子在小区门口玩耍时,被小区大门砸伤。后经医院诊断,李某之子左锁骨骨折,住院治疗13天。后经司法鉴定,其左锁骨骨折构成九级伤残。 

  李某与物业公司因赔偿问题未达成协议,遂将物业公司告上法庭,要求物业公司赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计5.5万余元。物业公司辩称,铁门是因为小孩玩耍时故意推拉导致被破坏,其所受伤害是由于其个人行为造成的,与物业公司无关。 

  烟台市芝罘区人民法院审理认为,小区物业管理部门对小区的物业设施有维护、保养、管理的责任,发现不安全隐患应及时予以修缮、整治,即使不能及时修复,亦应设置警示标志,而被告未作任何处理,李某的儿子不应承担民事责任。最终,法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计5.5万余元。 

  被告物业公司对一审判决不服,上诉至烟台市中级人民法院。日前,经烟台中院主持调解,双方当事人达成协议,物业公司支付李某之子人身损害赔偿金3.5万元。

     .

  因新买房屋漏水业主拒交物业管理费

  案例介绍:

  胡女士看中了某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有水洇湿的现象。后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

  胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

  开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋,自己和胡女士之间没有纠纷。

  物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果胡女士不交纳供暖暖气费,他们就要受到经济损失。由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由于发商向物业管理公司支付了胡女士下半年度的物业管理费,胡女士不再向开发商要求赔偿,同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

  律师分析:

  胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

  开发商、胡女士、物业公司三者存在债权、债务关系。

  开发商与胡女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;

  胡女士与物业管理公司之间存在合同关系,如果物业管理公司如约履行自己的义务,胡女士不交纳物业管理费,那么就是胡女士对物业公司负有债务;

  关于供暖费的问题,一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议,应当依照执行,胡女士拒绝交纳供暖费,那么胡女士对物业管理公司负有债务;

  开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。胡女士开始主张抵消是不妥的。因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

  判决结果:

  最终的解决方案的产生也是依据法律做出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下,胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后,开发商对胡女士的赔偿义务就履行完毕。

  本案中,因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当,所以胡女士自己还要交纳供暖费。

  点评:

  经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率,本案中各方对于债务都没有争议,分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱,物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位,如果希望减少不必要的财务转换环节,例如用实测面积后发生的退款兑换物业管理费是完全可以的,但是不要忘记事先协商一致,以免日后无法说明白。

  文章来源:《粤华物业》

  从业主擅自封闭阳台引起的纠纷谈起

  2004年5月,王某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份,购得商品房一套。同年11月,王某与开发商指定的前期物业管理公司签订《管理协议》后取得房屋钥匙。协议约定:本小区统一不得封闭阳台。王某入住后,以阳台雨天经常积水,房屋紧临马路噪声大、灰尘多,不利于防盗等原因,对其阳台进行了封闭。物业管理公司认为王某违反了《管理协议》,《住宅装修管理协议》,予以阻止,双方发生争议。物业管理公司诉至法院,至今尚未判决。

  物业管理公司认为:业主与开发公司的售房合同中,写明南阳台未封闭,北阳台封闭,业主都签字认可;业主与物业管理公司签订的《管理协议》也明示,业主不得随意封闭阳台。且均不违反法律法规的强制性规定,应为有效,双方均应按约履行。

  王某认为:附属于房屋的阳台为各业主独立支配,物业管理公司未与业主协商而在协议中限制业主封闭阳台,属于排除合同相对人主要权利的格式条款,属于霸王条款,应为无效,物业管理公司无权阻拦业主封闭阳台。

  深入研讨该案件的整个过程,可见涉及以下几个法律问题:

  一、物业管理中民事法律关系如何确定

  1、物业管理法律关系的主体是指在物业管理活动中以自己的名义,依法享有权利和承担义务的个人、法人及其他组织,主要包括开发商、业主(业主大会和业主委员会)、物业管理公司、物业使用人。

  2、物业管理法律关系的客体指法律关系主体权利义务共同指向的对象,包括物、行为和非物质。其中,“物”指物业,即建筑物本体、附属设备、设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体的活动。“非物质财富”即智力活动成果,包括精神文化财富,如小区的荣誉称号、规划设计等。

  3、物业管理法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务,法律关系的实质即主体的权利和义务关系,由此可见,这起封闭阳台 引起的法律关系 是业主王某与物业管理公司之间 的法律关系 ,同时也与开发商、物业使用人等有关。

  二、业主的权利如何确认

  开发商是物业管理中十分重要的一员。最初,物业是由开发商开发、建造并通过房地产交易转移给业主的。在一定程度上说,开发商是物业的创造者,原始取得物业的所有权。在物业销售之前,开发商是物业的第一业主。开发商出售房屋后,开发商将原有的土地使用权和房屋所有权转移给了新的产权所有人。

  取得房屋所有权后的业主,享有的是一种不动产物权,又称建筑物的区分所有权,即业主只对建筑专有部分享有所有权,对该专有部分行使权利,只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益,业主可自由行使之。

  本案涉及的阳台,开发商已出售给业主,就视为建筑物专有部分,但也有其不确定性。理由是:1、开发商为了创建“国家示范”小区,对阳台封闭等具体问题有一定的外观要求。2、阳台(南阳台)的功能,主要是通风透光,晾晒衣物,有利于业主花木绿化,观察室外环境,呼吸新鲜空气和进行体育锻炼等,一旦封闭,就改变了它的功能。3、阳台的建筑面积与室内建筑面积计算方法是不同的,开发商考虑到业主的心理要求,封闭了北阳台,南阳台则着重于实用与美观的统一,一旦封闭就破坏了小区的整体美观。

  由此可见,阳台作为房屋产权的特殊地位,并非真正意义上的全部产权,这与没有车库的底楼“天井”一样,业主对“天井”的专有部分享有所有权,但不等于可在“天井”内搭建任何建筑物。由于业主之前已与开发商、物业管理企业分别签订了有关合同,必须与两者协商此事,否则便超出了业主享有的部分所有权的范围。

  三、《管理协议》、《住宅装修管理协议》是否为霸王条款

  业主与物业管理公司签订的《管理协议》,《住宅装修管理协议》以及购房时与开发商签订的《业主临时公约》,都规定了业主、物业管理公司、开发商之间相应的责权利。

  所谓霸王条款,是指一些经营者单方面制订逃避法定义务、自身责任的不平等地的格式合同、协议、通知、声明和公告等。而物业管理相关协议和公约的签订是国家《物业管理条例》所规定的,个别业主不能主观将其视为霸王条款,拒不执行。

  物业管理纳入市场化,业主与物业管理公司是一种完全的合同关系,是一种平等地的法律关系。物业管理公司的服务水平、服务等级、服务内容、收费标准和违约责任,皆由合同约定,而业主该享有的服务和应尽的义务,包括行为规范也由合同约定。且在本案中,开发商制订的《业主临时公约》中也明确了“本小区统一不得封闭阳台”,既然是公约,业主都要遵守,否则,连公约都能推翻,《管理协议》、《住宅装修管理协议》又怎么约束业主的行为呢?

  四、业主擅自封闭阳台,该如何处理

  物业管理实际上是对自己或他人不动产物业进行照看或维护以便使其功能能够不断延续的一种行为。这种对物业的照看或维护行为是基于物权自身或物权人的委托或授权而产生。物业管理的终极权源是物业产权,对物业产权人而言,管理人的义务是提供服务,管理人的权利是获得服务费或酬金。管理人若没有尽到看管义务,导致物业受损的,还要对产权人承担相应的违约或赔偿责任。

  业主在进行装修或建设时,按照《物业管理条例》等相关规定,对施工单位或业主筹措乱建等违反城市规划、建筑、消防、环保或社会治安等法律法规或侵害其他业主权益的行为,物业管理公司应及时出面进行通告制止或通知相关政府部门出面解决或请求利益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。

  从物业管理法律关系来看,物业管理公司与业主是平等的法律关系,业主不应有了所有权就违反双方签署的合同。业主自行封闭阳台,对于开发商而言,影响了小区这个整体商品的整体外观,对于物业管理公司而言,由于制止不力违反了与开发商签订的前期管理合同,使物业管理公司处于对开发商违约的一方。

  鉴于此,提出以下建议:

  加强《物业管理条例》的贯彻落实;具有立法权的省市可以结合本地区实际、因地制宜,制定相应的具体的细则或实施办法;适当的时候,对《城市房地产管理法》进行修改,加入物业管理一章,专门调整物业管理中的各种法律关系;尽快完善物业管理行业协会体制,实行行业自律管理。

  文章来源:《厦门物业管理》

  业主被盗物业应否赔偿   .  

  [案例]物业小区一位业主家中被盗,派出所民警接到报警后及时赶到,但很遗憾没有当场抓住窃贼,业主丢失约八千元的金钱及手饰,此案正在侦破之中。业主表明,自己按时交纳物业管理费,要求物业公司赔偿失窃的财物。

  [评析]对于这个问题,首先要明确业主和物业公司之间的关系。一般来说,开发商交付房屋以后,购房者在入住的时候,要办理有关手续,其中一项就是和物业公司签订“业主公约”,属于合同的性质。在公约中,明确了业主的权利和义务,明确了物业公司的职责。简而言之,一般是业主要按期缴纳管理费,遵守有关规定;物业公司收取费用,提供清洁、维修、绿化养护、保安等服务。

  其次,如果要物业公司承担赔偿失窃物品的责任,则要看是否存在过错行为。这就要看“业主公约”中是否明确了物业公司在业主失窃的情况下要赔偿损失。如果有这样的约定而且物业公司的工作中存在过错,业主才可以向物业公司要求赔偿。由于业主与物业公司是合同关系,发生纠纷以后要按照合同执行,如果有证据证明是物业公司管理、服务不到位,那么属于物业公司违约,可以就此到人民法院起诉,由人民法院依法判决。

  最后需要说明的是,鉴于上述失窃案件正处于公安机关侦破过程中,一般也要等侦查终结或侦查无结果后再进行处理比较妥当。

  业主与物业公司签订入住手册,该合同是物业公司对业主提供物业管理服务的承诺以及业主愿意接受服务和物业管理的明确表示。但是双方并未就业主的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司也就无保管该业主家庭财物的义务。因此,尽管物业公司对小区的安全负有日常管理义务,但其所承担的小区安全防范只是协助义务。

  当前,由于社会治安环境比较严峻,贼人的作案手法越趋专业化,政府惩治犯罪人员的条例法规较为宽松,外来流动人口激增,业主财产被盗事件时有发生。在这种情况下许多业主把物业公司理解为“第二警力”,这是片面的,甚至把物业公司误以为保险公司,业主财产遭损,物业公司应当承担什么责任,这个问题需要具体事情具体分析,如物业公司履行了正常的治安任务,则物业公司可不用负担赔偿责任。

  物业管理公司应如何对业主的装修进行监管

  案例回放:

  2005年,某小区业主来访反映,小区管理部在未经业主同意的前提下,派员进入其尚在装修的房屋内,将业主自行安装的窗框拆除并拿走,安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为:小区管理部虽出具了局面整改通知书,但无权擅自闯入私人住宅强行拆除,这种行为严重侵害了业主的利益,管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

  注:

  1、经有关部门认定,业主安装的窗为违章搭建的构筑物;

  2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》,但业主表示拒不整改。

  案例分析:

  一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任?

  作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务,物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

  首先,小区管理部应当审查业主的装修方案,将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司,并与业主签订《住宅装修管理服务协议》,值得注意的是,不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌,改变房屋外部颜色;应考虑楼层楼板承载力;不影响毗邻房屋的安全使用;不影响其他业主的正常使用等等。

  其次,小区管理部应当按照协议,加强对日常装修现场的巡视和检查,监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为,小区管理部应当及时制止,已造成事实后果或者拒不改正的,应当及时报告有关部门依法处理。

  最后,装修完毕,小区管理部应当进行现场验收,凡有违反装修协议的行为,应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

  二、小区管理部是否应对业主的违约(违章)行为承担管理不善的责任?

  物业管理公司作受托实施管理的公司,应当按照《物业管理服务合同》约定,履行相应的管理义务。但是,物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关,是不能采取强制措施的,它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见,而不能直接采取行政制裁手段。因此,只要小区管理部向业主提出了整改意见,应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务,对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。但是,如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务,没有能够及时发现问题并提出建议,也没有及时告知有关部门或业主委员会,物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务,此时应当承担相应的违约责任。

  综上可知,本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观,且没履行对业主自身行为规范的约定,物业公司是有必要对其进行监管和限制的;但物业管理公司拆除窗框的做法,也超越了其管理权限,且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度,使用较为委婉的方法,融管理于服务中,设法得到业主的理解与支持。

  物业装修监管不力楼下轿车被砸“毁容”

  王某与苏某将一辆别克车停在了距苏某居住的楼栋外阳台面墙体竖面侧不足1米处。未料,苏某家楼层阳台面墙皮突然脱落,将王某的车砸损。事发当日,王某便找到苏某家要求解决问题,后经协商,王某与苏某之母赵某签订了关于修车相关事宜的协议书。但后因协议赔偿未果,双方诉讼到法院,王某诉请苏某及其母赵某赔偿经济损失2.1万余元。法院受理该案后,应二被告的申请,追加该房屋的原房主田某及事发小区的物业管理公司为共同被告。

  庭审中,原告王某变革诉讼要求,要求四被告共同承担赔偿责任。苏某当庭表示,愿在合理范围内赔偿王某,其余三被告则均不同意赔偿。

  原审法院认为,公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。苏某是造成损害事实发生的房屋所有权人,具有财产损害赔偿的赔偿主体资格,因此对损害事实应承担主要的民事赔偿责任。

  关于苏某提出的发生损害事实的房屋阳台是原房主田某自行封闭,苏某取得该房屋所有权时附着物存在,作为具有小区物业管理职能的被告物业管理公司亦未尽告知或提示义务,所以应由田某及物业公司共同承担赔偿责任的主张,因田某已于04年8月将房屋卖与苏某,且在房屋转移过程中,房屋的附送物随房屋一同发生了转移,田某虽没有对苏某释明阳台自行封闭的部分,但苏某亦未对转移前的房屋现状提出异议。因财产权从财产交付时起转移,故苏某要求田某共同承担赔偿责任的主张没证据证实,法院不予支持。

  被告物业管理公司作为事故发生地的小区物业管理部门,对该小区负有管理责任,应当对业主入住时的房屋装饰、装修进行监督管理,对不符合安全要求和影响公共利益的应当阻止,并责令限期改正。由于其对原房主田某自行封闭阳台的行为采取了放任态度,在物业管理公司合同续签后仍未对不符合物业管理规定的行为予以规范,故被告物业管理公司对事故发生负有管理不当的次要责任。

  此外,王某虽在小区内居住,但所停车位置并不是小区物业管理部门规定的停车位置,所以,王某本人亦负有次要责任,应承担相应的车损损失。据此,法院做出如下判决:苏某承担主要责任,赔偿车主1.5万元,物业公司承担次要责任,赔偿4314元。

  收到判决后,被告物业管理公司不服,提起上诉。天津市二中院经审理认为,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,遂判决驳回上诉,维持原判。

  点评:本案所涉及物业管理的应该是物业管理中的装修管理。在装修管理中,对业主装修的房屋有违反规定的地方一定要有书面整改通知,在规劝整改无效时要保留证据并书面上报主管机关备案,对于二次房屋交易或业主变更,也要对房屋再做一次装修检查,以后发生此类纠纷。

  业主在住宅被装修工杀害 物业公司被判赔偿17万

  深圳装修工钟先辉使用过期的《装修出入证》进入小区,将业主杀害,受害人之母认为物业管理处没有尽到安全保障的义务,将东海房地产公司、戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司及其分支机构东海花园管理处、凶手钟先辉一起告上了法庭,要求对方赔偿各项损失近600万元。12月22日,深圳市福田区法院一审判物业公司承担赔偿总额的30%,约17万余元。据悉,这是今年5月最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》实施以来该市判决的首例相关案件。

  2002年4月,受害人郑丽珊购买了东海花园小区的住房。小区物业管理处承诺:协助公安部门维护该物业区域内的公共秩序,24小时有保安巡逻值班以及时、妥当处理各类突发事件。

  入住当年,郑丽珊对其住房进行了装修。凶手钟先辉作为装修工人,在东海花园管理处办理了《出入证》。2003年7月21日上午9时,钟先辉拿了一张过期的《出入证》进入东海花园,保安员既没有仔细查看《出入证》也没有要求钟先辉进行登记,便同意其进入小区。钟先辉以“搞维修”为由,诓骗郑丽珊的保姆李远秋开门。进屋后,钟先辉将李远秋杀害,并搜得1000多元现金和6部手机。半个小时后,郑丽珊回家,钟先辉胁迫郑丽珊打开保险柜,并取走10余万元现金。得手后,钟先辉将郑丽珊杀害,携赃物逃离东海花园。

  同年7月27日,钟先辉被公安机关抓获。2004年4月1日,深圳市中级法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟先辉死刑。目前该案正在广东省高院复核。

  郑丽珊母亲钱女士诉称:小区保安员未查实钟先辉的出入证,也未进行登记就予放行,由于其过失导致郑丽珊被杀害,该管理处的行为已构成侵权。东海房地产公司为小区装备的监控设备陈旧落后,选聘物业管理公司不当,也应承担连带赔偿责任。钱女士请求法院判令被告赔偿其丧葬费、死亡补偿费、被扶养人生活费、交通费、精神损害赔偿金共计97万余元,以及因侵权行为导致的近3年的可预期收入损失500万元。

  法庭上,管理处认为,在此案中,凶手钟先辉应对郑丽珊的被害结果承担损害赔偿责任。管理处对郑丽珊私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务,只对公共区域负有合理限度内的安全保障义务。管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的义务,其未登记的不作为行为不具有违法性,也没有主观过错,与郑丽珊被害结果之间不具有因果关系。即便管理处在维护公共秩序方面未尽合理限度范围内的安全保障义务,也仅应在能够防止和制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

  东海房地产公司辩称,该公司未实施任何违法行为,不应承担人身损害赔偿责任。该公司在小区业主委员会成立前,委托具有物业管理资质的机构进行物业管理,完全符合法律规定,没有任何过错。

  法院审理后认为,钟先辉应承担侵权损害赔偿责任。由于无证据证明钱女士丧失劳动能力又无其他生活来源,其不属于侵权法意义上的被扶养人,其请求赔偿被扶养人生活费的要求法院不予支持。

  钱女士因女儿被杀害受到精神损害,其请求赔偿精神损害抚慰金10万元法院予以支持。钱女士请求钟先辉赔偿郑丽珊预期可得收入损失,没有法律依据。

  法院认为,小区物业公司未以适当的方式核实钟的身份是否真实,即同意其进入住宅楼内,系属未尽合理限度范围内的安全保障义务,有过错,判定东海花园管理处对钟先辉应承担的赔偿额的30%承担补充赔偿责任。法院同时认为,东海房地产公司对于郑丽珊的死亡没有过错。

  法院一审判决:钟先辉赔偿钱女士59.3万余元。东海花园物业管理处承担30%即17.7万余元。

  文章来源:福州物业管理

  奔驰轿车的划痕案例分析

  某天晚上21点左右,某物业管理公司大厦管理处值班经理(保安领班)接到客人投诉,该大厦2号门广场车位上的一辆白色的奔驰轿车,车头上发现有被划过的痕迹。保安领班接到投诉后,立即与车管员、车主赶到现场查看。经检查,发现该车车头确有一道被划痕迹。该车车主说,19:45停车时,轿车是完好的。现在车头有了划痕,是广场车管员的责任,要求广场车管员和大厦管理处承担损失。保安领班当即表示,如果此车被划确系停在大厦2号门广场后发生的,大厦管理处应该承担相应责任,但划痕好像是条旧痕,如果拿不出确切的证据证明这条划痕是停车后发生的,要请内行或权威部门的专家来鉴定、确认后,再行处理。

  车主认可这一建议后,保安领班随即拨打110与交警大队取得联系。110巡警赶到现场后,对划痕进行了细致的查看和分析:此划痕为深度划伤,已显露了第三层底漆。如果此划痕确系停在大厦2号门广场后出现的,那么划痕垂直下方的地面上一定会留有漆屑。经双方确认,地面没有清扫过,也未见丝毫漆屑;新的划痕两旁也应有漆屑卷边的残余,但现在车头上的划痕边是光滑的。他们得出的结论是此划痕为旧痕。面对这一结论,车主无言以对,面露愧色。保安领班见状不但没有责怪车主有栽赃之嫌,而且充满诚意地向车主致歉,承认自己工作还有不周到之处。如果车子刚来广场停车时,车管员对车子前后检查一遍,发现划痕,并请车主确认一下,就不会有以后的事情发生。

  事后,大厦管理处组织了保安人员和车管员总结经验,并提出今后凡有车辆来大厦广场停车,车管员必须对其前后左右进行检查,发现问题当场请车主确认,并作好记录;同时要加强专业知识的学习,增强对现场问题的判断力和处置能力,尽可能妥善处理好突发事件。

  分析

  奔驰轿车划痕事件,车主确有“栽赃”之嫌,因为该车头部这样明显的划痕,车主刚发现的可能性较小。保安领班对此事件的处理是得当的,请来专家鉴定,专家从科学的角度,得出无可否认的结论,使车主口服心服。在处理过程中,保安领班一直采取摆事实讲道理的办法,处理结束时又主动从自身寻找原因,防止了事态的恶化。如果上述事件处理不当,可能出现如下的结果:车主得逞,管理处承担不该承担的损失;或事态恶化,发生争吵或伤人事故等。

  物业管理合同纠纷案例评析

  [案例]

  辽宁政兴物业管理有限公司诉艾明辉物业合同纠纷案

  艾明辉经营的沈阳市皇姑区智能人网吧(以下简称智能人网吧)座落于沈阳市皇姑区崇山路48号(翰林座)1号网点,位于省政府公务员小区内,建筑面积1824平方米。2003年7月1日,省政府公务员小区业主委员会及艺馨座、翰林座住宅楼业主委员会作为甲方与乙方政兴物业公司签订《省政府公务员小区 物业委托合同》,委托于乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应的责任。管理期限为二年,自2003年7月1日24时至2005年7月1日24时止。住宅房屋的物业管理费为按建筑面积每月第平方米0.65元,空置房屋的物业管理费为按建筑面积每月每平方米0.33元。该合同签订后,政兴物业公司按约定进行了物业服务。艾明辉至今未向政兴物业公司交纳物业管理费。政兴物业公司于2003年12月7日诉至原审法院要求艾明辉给付拖欠的2003年的3-4季度的物业管理费3611.6元,并承担诉讼费。另查:政兴物业公司是具有三级资质的物业管理企业。2003年9月9日,物业公司取得沈阳市物价局的收费许可证。收费标准为:住宅部分物业管理费每月每平方米0.65元,商业门市物业管理费每月每平方米0.33元。

  艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同,物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。

  沈阳市中级人民法院认为:业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。本案中省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订的物业服务合同是合法有效的。艾明辉作为业主之一,该物业服务合同对其具有约束力,其负有向政兴物业交纳物业管理费的义务。因物业服务合同中已约定政兴物业公司提供物业服务的时间是从2003年7月1日24时起,政兴物业公司亦按约定实际进行物业服务。且物业服务合同中约定的物业管理费与沈阳市物价是局批准的收费基准是一致的。因此,艾明辉应从2003年7月1日24时起向政兴物业公司交纳当年第3-4季度的物业管理费3611.6元因此判决:艾明辉于本判决发生法律效力后10日内一次性给付辽宁兴政物业管理有限公司2003年第3-4季度的物业管理费3611.6元。

  [评析]

  业主拖欠物业费是当前物业管理中一个十分突出的问题,直接影响到物业公司的运转,造成物业公司的服务质量下降,间接损害更多业主的利益。而业主拖欠物业费的理由之一就是没有签订物业合同可以不交费。国务院颁布的《物业管理条例》第七条、第十二条之规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。因此,业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的,业主应受其约束,负有交纳物业费的义务。

  如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务的,业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应的费用,作为对其已提供服务的补偿。在是否实际发生了物业服务以及服务的价格为多少的问题上,应由物业公司承担举证责任。

  还有一种情况,即物业公司无收费许可,业主要求确认合同无效,而拒交物业费的问题。我们认为,物业管理关系是一种民事法律关系,物业服务合同是平等主体依自愿原则签订的合同,按照《中华人民共和国合同法》的有关规定,只要该合同未违反法律禁止性规定,应视其为有效合同。

  车库水淹新奔驰物业赔偿86万

  只因突降暴雨,物业措手不及,以致车库进水,致使业主停在里面的一部新款奔驰被全部淹毁。业主一气之下将物业公司告上了法庭。黑龙江省高级人民法院终审判决物业公司将奔驰车修复成被水浸泡前的原状,如不能按规定期限履行,就要赔偿业主修车发生的各项实际费用86.73万余元。

  李刚是哈尔滨花园小区的业主,2003年7月2日李刚在买房的同时同该小区的物业公司签订了《租赁合同》合同约定:租期一年,自2003年8月21日起至2004年8月20日止。合同又规定该小区的《车库管理制度》作为本合同组成部分,与本合同具有同等法律竞争力。合同签订后,李刚依约定向物业公司缴纳了租金8000元,取得了住宅楼地下停车场的车位使用权。

  2004年7月10日正好是休息日,劳累了一周的李刚呆在家里,打算美美地和家人过一个周末。可是七月哈市的天气却说变就变,早上还艳阳高照,到了中午不知怎么就开始阴霾蔽日了,不久天空突然降起了大暴雨。大雨来势汹汹,为历年所仅见,持续的时间也很长,地面的积水迅速上涨,很快就倒灌进了地下车库。

  当物业公司的工作人员反应过来,车库内的积水已经末过了脚踝。物业迅速组织人手向外排水,但雨下得太大了,水势不断上涨,物业排水的速度根本赶不上水涨的速度。等到李刚得到消息赶到车库时,车库内的水位已有一人多深,根本进不去了。当时李刚差点昏过去,自己刚买不久的一辆新款奔驰车正停在车库里,水这么深,车算是完了。

  雨停后,物业把水排净,李刚第一个冲进了车库,只见自己的奔驰车水淋淋地停在车位上,里外已经全部被泡得不成样子。李刚当即要求物业公司给个说法,修车并赔偿损失。但物业认为,天降暴雨致使车库被淹,是不可抗力,物业公司不应承担损失。协商不成,2004年9月,李刚将物业公司和该小区的开发公司诉至哈尔滨市中级人民法院。

  李刚认为,因被告哈乐滨某开发公司提供的地下车库不符合车库用途,且物业公司管理不当,致使车库进水将原告停放在车库的奔驰轿车淹没,受损严重,经济损失巨大。且当天,自己本人在家,物业绝对有时间在车辆被淹末之前通知自己到车库取车,然而没有人去通知李刚。根据自己同被告物业公司签订的《租赁合同》及相关文件和法律规定,物业公司有保证租赁物符合法律规定的车库用途的义务,同时对车库内存放车辆有保管义务。由于物业公司未履行相关义务,给自己造成重大经济损失。故请求:1、判令物业公司因违约行为,赔偿给原告造成的车辆本身损失98万元(以最终鉴定结论确定的损失为准);2、判令物业公司因违约行为,给原告造成车辆无法使用的实际支出损失(自2004年7月12日起至车辆能够修复可使用止,每日按500元计算),承担违约责任;3、判令开发公司对物业公司给原告造成的损失承担连带责任。

  案件受理后,经李刚申请,法院委托鉴定机关对受损车辆进行了鉴定,鉴定结论为:李刚的奔驰轿车受损严重,基本恢复车的原貌所需要更换正厂零部件的市场总价格约为85.5万元,修理工时费约为12336.00元。法庭上,被告物业公司辩称:车辆损失系因不可抗力造成的,2004年7月10日当天出版的报纸的气象信息为阵雨,雨量不大,当天的大暴雨是突发性的。灾害性的,被告方无法预测,且公司组织50余人全力抢险,已尽到积极的管理义务,此事件属不可抗力,物业公司应免责。

  被告哈尔滨某开发公司辩称:不同意原告诉讼请求,车库设计及施工符合要求。

  根据案件审理的需要,法院依法调取了黑龙江省寒地建筑科学研究院对该小区地下停车场所做的鉴定书。鉴定结论为:小区门口周围地势相对低洼,导致大面积汇水,以及雨水量超过该处市政排水系统排水能力和井篦排水不畅,是当时地下停车库出现雨水倒灌的主要原因。小区住宅楼地下停车场排水设计符合规范要求,未发现设计不当之处,排水系统施工基本符合设计要求,并具备使用功能。

  至此,双方争议的主要焦点集中在:一、物业公司是否尽到物业管理义务,本案中造成车辆被淹的原因是否属于不可抗力;二、开发公司开发建设的地下停车场排水设计是否存在缺陷,施工是否符合设计要求。三、开发公司是否应承担连带赔偿责任。

  哈中院审理后认为:物业公司做为车库出租方及物业管理部门,应当按照约定保持租赁物符合约定的用途,承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的暴雨,虽然具有不可预见性,但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。按照双方当事人的陈述,在雨水倒灌的过程中,物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车(事发当天是法定假日),如将车开出地下停车场,将不会造成原告的奔驰轿车被水淹没的损害结果的发生。由于被告东方物业公司主观上疏忽,仅仅是通知其工作人员到车库入口筑坝拦水,当本案原告通过邻居得知车库进水时,此时水深将近1米,原告无法进车库取车。在雨水倒灌的过程中,被告东方物业公司采取措施不力,汽车被水淹没将近48个小时后,才将车从车库中拖出。原告的财产损害结果的发生,被告东方物业公司具有过错,应负赔偿修复责任。

  凡是基于外来因素发生的,而事件的发生虽是客观的,但当事人能够预见而由于疏忽没有预见,或者是未尽最大努力加以防止,不可抗力不能成立。被告物业公司做为专业的物业管理部门,对雨季可能危及其利益是可以预见的,虽然物业公司采取了一定的抗灾措施,但未尽到最大的谨慎和最大的努力。故,物业公司不可抗力的主张没有事实及法律依据,法院不予认可。

  关于原告主张被告开发公司,建设的地下停车场不具备车库使用功能,不是合法建筑,应承担连带赔偿责任。经法院调取的证据证实,该车库排水及施工符合设计要求,具备车库使用功能。对原告的该项请求,法院不予支持。综上,2005年10月,哈尔滨中级法院一审判决:被告哈尔滨某物业管理有限责任公司将原告李刚所有的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原状,所需要修复及更换的零部件均应是修复奔驰汽车的指定机构及奔驰汽车的正厂零部件,所更换下来的旧部件归物业公司所有;驳回原告其他的诉讼请求。

  判后,李刚和物业公司均不服,向黑龙江省高级人民法院提出上诉。近日,黑龙江省法院终审判决,维持一审民事判决主文及案件受理费和鉴定费部分,如物业公司未按一审判决主文规定的期限履行义务,赔偿李刚因修复车辆发生的实际损失金额85.5万元及修理工时费12336元,合计金额867336元。废弃的车辆零部件归物业公司所有。

  别墅物业会所经营引发纠纷

  本期顾问.深圳物业管理进修学院讲师陈蔼贫

  在线案例:

  某别墅物业项目,开发建设单位按照相关法规要求,面向社会以公开招投标方式选聘了物业管理企业,并与之签订了《前期物业管理服务协议》。物业交付使用和业主入住后,业主对正在建设中的物业配套项目会所提出了异议。业主认为:

  1、建设单位改变、扩大了会所的经营范围和营业面积1侵犯了业主的合法权益;

  2、会所经营将带来的噪音、污染等环境污染问题,损害业主利益、降低物业档次、影响业主的生活品质;

  3、会所开业经营带来车流、人流和混乱等均会给物业潜在治安管理问题带来极大的威胁。等等。

  业主意见首先是在管理处和建设单位共同组织召开的物业管理及物业遗留问题座谈会上,以口头形式向开发建设单位提出质疑。建设单位代表当场表示,对业主提出的问题回去研究后予以答复。一段时间后,由于建设单位未对业主诉求予以回应,业主遂以书面形式正式送达建设单位!再次要求予以答复。但建设单位由于种种原因,仍然未有回应,只是要求物业管理公司出面向业主解释会所项目并未违规、违法并对业主做出必要的安抚、沟通和疏解工作。

  物业管理单位按照建设单位的要求进行了相应的工作,但遭到大部分业主的拒绝。随即,部分业主以集体签名书面上访形式向政府相关部门投诉。由于事情较为敏感且涉及多方问题,政府相关主管部门表示要做必要调查核对工作后才能予以答复和处理。同时,政府主管部门以非正式方式和渠道,建议双方协商解决,并明确要求建设单位就业主提出的质疑做出回复,进行必要的疏通解释工作。按照主管部门的要求,建设单位以公告形式,对业主的质疑进行了回复。公告要点如下:

  1、会所系物业配套设计,现建设中的会所并未改变原设计方案,也未超范围经营,且与售楼时的售楼书承诺以及购房合同附加条款的约定是致的。

  2、会所空调设备等噪音问题,已投入巨资购置专门设备进行降低噪音处理,预计噪音可降低到45分贝以下。油烟等污染问题也已采取相应水化、过滤等科学处理。

  3、人流、车流及治安等问题,建设、物管和会所等相关部门正在研究具体措施和管理办法降低影响程度、杜绝治安隐患,力争会所开业时基本解决问题。

  建设单位公告发出后,业主十分不满。认为开发建设单位根本未将业主置于平等对话位置,毫无解决问题的诚意。于是,部分业主采取拒交管理费、阻挠会所施工等办法进行对抗,部分业主表示拟采取相应法律措施和手段;另一部分业主表示将采取更加激烈的方式等。时间在会所项目问题上,业主和建设单位、会所以及物业管理公司的关系骤然升温、矛盾愈演愈烈。

  顾问点评:

  此案双方的争执和纠纷,比较明确的焦点是会所经营及其相关问题是否合规、合法。此问题从法律角度界定并不复杂,只要查阅相关法规并核对会所项目经营范国和内容,与原售楼书以及房屋预售合同的明示和约定会所经营权益是否相符即可。以本例来论,建设单位并无交史设计、扩大经营范围等,因此会所项目并未构成违规、违法。

  该物业系别墅项目,业主素质普遍较高、社会关系发达。以业主的素质和能力,对会所项目的相关法律法规问题,以及合规合法界定方法不可能不知道,也不可能不理解。但业主明知不可为,却依然无理取闹而且采用激烈对抗的形式,这是不正常的,其中必有深层次的原因。以该项目具体情况分析,别墅物业配套以豪华的会所,在设计上、功能上是相互匹配的,业主抵触会所项目,核心的原因可能不在于会所项目本身,而在于项目经营带来的副作用等问题。

  由于专业知识不对等、信息不畅通,业主对会所项目的理解是本位的、主观的和带有个人成见色彩。这种心理上的疑虑、担忧甚至恐惧,使得业主顺理成章地推断会所项目必然将破坏业主的生活状态、引发物业秩序的紊乱,结果是降低物业档次、侵犯业主个人隐私。而且,业主的信息匮乏和心理郁积从未得到来自建设单位、物业管理等方面的有效改善和疏解,经过长期累积,业主对会所项目的心理和认识开始扭曲、变异和扩张,逐渐演化成对会所以及相关一切的全面抵触和否定。

  要解决会所项目面临的矛盾和问题,不仅要就业主提出的问题进行沟通解决,更重要的是从心理上、观念上引导业主对该项目形成正确的认识,从而消除业主心理上的阴影、疑虑、担忧和抵触。业主和建设单位等矛盾不是不可调和,业主无论从何种角度均没有和建设单位、物业管理制造激烈矛盾冲突的必要,非理智的对抗结果只有失败者而没有胜利者。

  解铃还需系铃人。针对业主的表面诉求和心理诉求,物业管理方应力促开发建设单位牵头,成立专题工作小组,协调建设单位、物业管理和会所等相关单位,制定科学有效的化解危机的工作方案,直面业主、尽快解决。切忌建设单位和会所等不出面、不负责,物业管理包打天下的做法。物业管理方应居间协调、不偏不倚,维护业主和建设单位双方的合法权益和根本利益。否则在今后的物业管理中,业主将对物业管理方心存芥蒂,物业管理服务也将处于被动状态。

  物业管理是服务、会所经营是服务,建设单位售后配套建设也是服务。服务的实现就是服务必须为服务对象的接受认可,服务双方的有效沟通和服务项目、过程的完成。本例矛盾和问题的解决,理想的和合理的手段与途径是以充分沟通理解、达成共识。开发建设单位等应主动以真诚态度去沟通和对话,化解业主对会所项目的抵触,尽快结束对抗局面,共同协商解决面临的矛盾和问题,切实营造融洽良好的双方关系和管理服务氛围。只有当矛盾确实无法调和解决,才考虑引入行政仲裁、法律诉讼等手段。同时,建设单位和相关单位还应做好充分的预案准备,以从容应付各种突发事件和非正常情况出现。

  在这场纠纷和冲突中,建设单位、物业管理以及会所等均多次错失良机。矛盾和问题初见端倪时未能抓住有利时机展开工作制止矛盾的进一步发展,事态趋于恶化时也未及时有效作为遏制事态发展扭转劣势,终致事态急剧发展为严重对抗的局面已这说明了建设单位等三方缺乏高度敬业的精神、细致工作的作风、良好的物业管理服务意识、必要的物业管理经验以及应对突发事件的辨别认识、化解处理的能力和科学有效的协调机制。这种局面如果不加以改善,还将面临更多的问题。

  物业管理运作中,物业管理方不仅要做好物业管理服务工作,还要正确处理与建设单位以及相关单位的各种关系。房地产开发建设单位和物业管理企业,两者的运作内容、方式和责权利虽然迥异和互为独立,但由于物业特点、产业关联、物业产权等特点以及其他因素的作用,它们又是密切相关和互动关联的。成熟的物业管理企业不仅善于维护业主和开发建设单位的合法权益,而且会充分利用自身的经验和优势协调业主和开发建设单位的关系,帮助物业开发建设单位解决面临的问题、渡过难关,营造各方共赢的良好局面。

  物业公司不是“第二警力”

  物业公司不是“第二警力”

  案例:

  不久前,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。近日,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。

  分析:

  陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。

  点评:

  当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

  文章来源:《东南物业》

  业主与业主直接对簿公堂

  案例:

  王某与李某是邻居关系,近日,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

  分析:

  王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则 》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。

  点评:

  日前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的均势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿意直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

  文章来源:《东南物业》

  物业管理常见纠纷解析

  案例一:业主家中地板渗水怎么办

  去年5月的一天,管理处接到某单元业主刘先生投诉,说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看,在其家所有水龙头关闭情况下,水表还在转,判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重,估计损失在二万以上:业主的客厅、主人房、客房全部进水,已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期(水管安装保修期为二年),施工单位可以不承担赔偿费用。(处理此类问题要相当慎重,不然夹在业主与施工单位中间二头受气)一定要按严密程序去操作:

  1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位开凿寻找故障点;

  2、故障点找到后,拍照留下证据,根据现场判断谁的责任。(现在有些给水管用塑料管,装修时容易造成渗水事故)经查是因为给水管接头处渗水,判定现在由施工单位负责;

  3、由业主提出赔偿费用及维修方案(只针对造成房间实际损失)和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用,然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调,三方签订一个维修赔偿协议,最终施工单位赔2.3万元,木地板由业主自选安装,施工单位负责限期处理给水管维修;

  4、管理处依据三方认可协议,督促各方认真执行,管理处作好跟踪回访。

  有理有据,业主、施工单位对此次解决都表示满意。

  点评:出现此类事情业主想的是两个问题:1、谁的责任及赔偿;2、尽快自理。管理处要有针对性地进行工作,加上热情、真诚态度,既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。

  案例二:住户在楼层焚香燃纸怎么办

  每逢清明、中秋等农历节日,深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。住在高层住宅的往往贪图便利,就在楼层里烧来烧去。一方面缭绕的烟雾使消防警报频发,令人真假难辨、疲于应付;另一方面残存的烟垢污损墙面地砖,很难彻底清除。海丽管理处从实际出发,采取了相应的对策,实践证明效果很好(燃纸焚香的习俗该不该取缔,这不是物业公司需要讨论的问题。物业公司应该考虑的是,如何对其加以引导,避免妨碍正常的物业管理)。

  一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗,指定供住户焚香燃纸的地点,防止“处处冒烟”,便于统一管理。

  二、逢节日提前发出告示,提醒住户自觉遵守管理处关于到指定地点燃纸的规定,并派专人到现场疏导监督。

  三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任,发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止,加大管理力度。

  四、严肃查处违规焚香燃纸现象,对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫,严重的进行处罚或提请消防主管机关处理。

  点评:卤葬行事,容易闹出乱子。可以说,这里所采取一些措施都是恰当的。在尊重的前提下加强管理,在管理的过程中注意尊重,对涉及到民俗民风问题的处理,大抵应当如此。

  案例三:纠正违章装修僵持不下怎么办

  去年初夏的一天下午,某小区护卫队员报告,一位业主未按要求的位置,擅自在外墙上开孔安装空调。等装修巡视督察人员赶到现场时,空调安装已在进行之中。

  装修巡视员检查一番后,向业主解释,如此安装不但影响了外立面的统一和美观,而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏,还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持已见,督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件,予以制止。同时,请水工火速来补已打漏的暖气立管(果断制止违章作业,迅速处理相关损害,再研究如何纠正问题,应当说从程序上是对头的)。

  业主对装修巡视员制止违章装修十分不满,提出要物业公司领导签字,承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥,随即提出业主也需签字,承认自己违反小区装修管理规定。双方各执已见,一时僵持不下。

  水工赶到现场后,迅速将漏水的暖气管修复好,将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执,便接了个话茬:“要我说也不是什么大不了的事情,谁也不用让谁签字了,还是商量商量怎样安空调吧!”(处理此类问题不公是管理人员的事情,普通作业人员也有责任,该说话时就说话)等两人都平静下来,他再对业主说:“我看你自己选定的这个位置并不好,,咱抛开影响外立面整齐美观不说,就说你安到这里,冷凝水管要走多远呀,比较起来还是规定的那个位置好”。(证明你错了,自然说明我是对了,这样的说服方法很巧妙)业主迟疑不决,水工试探着提了个建议:“如果你觉得我说的没有道理,你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主,业主楼上楼下转了一圈,回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。

  点评:人们赏说“解铃还需系铃人”,其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张,斗气顶牛,谁也不肯让步,就需要别人从中做点斡旋,搭个台阶。有了这样一个外力的推动,双方冷静一下,很可能一切都随之烟消云散。

  案例四:业主对物业公司有了成见怎么办

  某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼宇其它阳台极不协调。管理处发现后,立即发出停工整改通知书。业主对此怨声载道,说管理处限制她的自由,铁架非搞不可。

  你发火我不发。管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规,说明保持外观统一的必要性,任硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让(处理这类问题就得态度坚决,决不能轻易退让开口子,开了一个口子,下要为例,恐怕一发而不可收)。业主一看管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改。

  虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着个脸,主动搭话也爱理不理的。为了消除好的误解,管理处不计较其态度,照常真诚地为她提供各方面帮助,以换取好的理解和信任(管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总是难免的,有了矛盾不要紧,关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任)。装修完帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家具……

  一次,助理员小王见她回来,吃力地拿着两大包东西,而当时电梯又临时停运,就主动前去,帮她将东西搬到家中。看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王,想到入住前后与管理处相处的这段日子,好终于露出了久违的笑容,有些不好意思的连声道谢。

  点评:坚持原则,造成与业主的感情隔阂后,可以持两种态度,一是不理不睬,你奈我何?一是以心换心,重归于好。前者显示的是霸气,后者显示的是大气。真正高水平的物业管理单位,当然应当选择后者。

  文章来源:《东南物业》

  私改暖气跑水索赔泡汤

  发布: 2008-06-12 14:33   文章来源: 中国物业管理协会   查看: 3876次

  因家中暖气跑水,家具地板被浸泡,陈先生状告开发商索赔1.2万元。3月30日,北京崇文法院一审以陈先生装修时曾擅自拆改暖气设备,应承担全部责任为由驳回了其起诉请求。

  2003年底,陈先生搬入新购买的一套商品房中,并于2004年9月对房屋进行了装修。

  2004年12月15日下午4点多钟,陈先生下班回家,发现家中暖气跑水,虽然陈先生赶快堵水,可家中的家具、木地板、书籍等物品还是被水泡了。此后物业维修人员赶到现场,将暖气阀门关闭,止住了跑水。

  陈先生就自己遭受的损失与物业管理部门进行交涉,没有得到满意的结果,于是将房子的开发商――北京某房地产开发有限责任公司告上法庭。

  陈先生认为暖气跑水发生在房子的保修期内,根据物业管理公约的约定,该公司物业管理部门应在保修期内履行保修义务,并承担相应费用。

  开发商则称,2003年11月公司把住房交给陈先生,经过陈先生验收,暖气设备没有问题。陈先生违反装修管理规定,擅自拆改暖气设施设备,违章操作,造成暖气跑水,故不同意陈先生的诉讼请求。

  法院经审理查明,陈先生未经物业管理部门同意,就将厨房、卫生间等处的暖气设备及部分管道进行了改装。

  所以,陈先生家中暖气跑水造成其财物受损,是其擅自拆改暖气设施设备所致,应由自己承担全部责任。

  触电受伤问谁索赔

  案例:

  孙某(男,10岁)在家玩耍时发现阳台旁边的树上有小鸟,用身边的铁条去打小鸟,结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼,要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明,在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处,有10千伏的高压线,事发前天晚上有7级大风,大风将高压线刮断,导致损害事故的发生。

  解答:

  孙某触电受伤是电力公司未尽维护高压电设施安全使用义务而引起,电力公司应当承担赔偿责任。物业管理公司没有维修养护高压电管线的义务,不负损害赔偿责任。

  一、物业管理公司不承担法律责任

  物业服务合同与供电合同是两个法律关系。物业管理的功能在于保障物业的正常使用,维护小区的公共秩序。物业管理的管理范围应当限制在建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。并不是业主在小区内受到的所有伤害都应当由物业管理企业承担责任,物业管理企业承担责任的界线是合同的约定以及法律的规定。如果物业服务合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管理,而法律法规又没有规定由物业管理企业相应的义务,那么物业管理企业自然无从承担法律责任。本案中高压电线不属于案发小区建筑物的配套设施,物业服务合同没有约定物业管理企业维护高压线的正常使用功能,因而不应当属于物业管理事项的范围。根据《电力设施保护条例》以及《物业管理条例》等法律法规的规定,高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的,物业管理公司对高压电线漏电造成的损害,不承担赔偿责任。

  二、电力公司应当对孙某进行损害赔偿

  电力公司具有维修养护高压电线的责任,应当严格依照《电力设施保护条例》及其《实施细则》规定,采取有力的措施保障电力设施的安全,在大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》第52条第1款规定,“供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”电力公司未能及时检修刮断的电力设施,主观上有过错,应当承担损害赔偿责任。《民法通则》第123条规定,“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的,应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的,不承担民事责任。”本案中孙某并非故意触电,电力公司不具有免责条件,应当依法承担法律责任。

  法律依据:

  《民法通则》第123条;《物业管理条例》第52条第1款;《电力设施保护条例》及其《实施细则》。

  文章来源:东南物业

  聚焦――物业管理九大典型纠纷

  关注一:公共设施的主人究竟是谁?

  近日,上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成 车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数,并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变,不再作为小区的配套服务所引起的矛盾,也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

  解读:

  这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(库),应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。

  解决方法:

  这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说,业主们还需提高自身的维权意识,及时发现问题进行解决。

  关注二:签物业委托合同还是服务合同?

  据了角,目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

  据悉,这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中,涉及到物业管理合同的,既有服务合同纠纷,又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时,部分案件的案由定为服务合同纠纷,部分定为物业管理纠纷,还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

  解读:

  这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性地的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

  解决方法:

  在签订物业管理合同时,需要注意的是合同的性质应该为服务合同,而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称,如果是服务合同,一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”,而不是“物业管理委托合同”,同时,在合同的条款中,如果是委托合同,一般会表现为“甲方委托乙方”,而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

  关注三:物业管理费问题

  近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容,一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用,由于相关条例出台后,“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同,而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字,所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题,这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时,经常许诺减免部分业主物业管理费,待业主入住后,物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意,造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

  解读:

  由于“物业管理费”是个大概念,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业管理费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至20%―30%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。

  解决方法

  在收费方面,物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上,将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚,不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

  关注四:业主大会越权业主该怎么办?

  小区的业主大会难以召开,即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题,也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时,由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利,在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷

  解读

  现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单,没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规,执行中存在诸多问题,比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督,对业主大会选任事项意见不一,业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

  解决方法:

  业内人士建议,业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主大会的越权行为等。

  关注五:开发商与物业管理的“父子关系”。

  如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现对于房屋质量等问题不重视,以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业管理企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业管理企业矛盾加重,业主往往以拒付物业管理费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。

  解读:

  《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止,大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的,即使实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。

  解决方法:

  入住小区的业主们在符合条件后,也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上,或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的,一定要及时召开业主大会会议成立业主大会,来维护自身权益。

  关注六:谁做纠纷诉讼人

  由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼,这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。

  解读:

  据了解,在《物业管理条例》出台之前,上海法院依据《上海居住物业管理条例》,规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼,解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后,业主委员会的作用发生了变化,《上海居住物业管理条例》规定,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,业主委员会是业主大会的执行机构。

  解决方法:

  在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时,必须由业主大会的名义起诉,并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉,否则有可能要承担败诉的责任。

  关注七:物业公司究竟是管理还是服务?

  由于物业管理尚未形成规范的市场机制,物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生,不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上,收费标准模糊不清,多收费,少服务,质价不符,任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬,打骂业主时有发生。

  解读:

  《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务,同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任,但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚权和措施权;从理论上分析,物业管理企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的,不具有权利源,其是否有诉讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主块规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

  解决方法:

  此类矛盾在近期发生的数量较多,主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速,物业公司是以服务为主而不是管理为主。

  关注八:业主与物业公司权利义务不对等。

  这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少,造成业主无论有什么原因不满,都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下,缺少住户与所有权人的区分和规制,对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象,无任何制约措施。

  解读:

  虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益,但在后面具体条文中,对物业管理企业的相关法律责任规定多,而对业主的法律责任只有两三条原则规定,约束力明显不够,在业主权益保护方面,对业主权利则规定较为详细明确,而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体,有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中,对于块规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象,依据现行条例,物业管理企业管理力度有限,业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施,难度较大;相邻相关业主在未直接损害其利益时,大多采取明哲保身的处事原则,有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉,反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题,多数也不愿出面反映;物业管理企业管理权限受到限制,目前也争议较大。

  解决方法:

  这方面仍然有待相关法规进行完善。

  关注九:小区之间如何划分?

  这类方面的矛盾纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路,导致别的小区行路不便而引发的矛盾;或者是在两个小区合并时,由于不同品质楼盘的性价比等因素,间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值的现象。

  解读:

  《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量,具体授权地方政府制定实施细则。而本市的相关规定也比较原则,在实践中也难操作,造成此类案件久拖不决。

  解决方法:

  比如何为自然街坊,以哪个年代为准,以谁的标准来划分,以及何为封闭小区,是物理状态封闭,还是法律状态封闭,尚无一个明确的科学的解释。对于凡是其设置的设施设备是共用的可以划分为一个管理区域的规定,在有些纠纷当中就那些设施设备应该算共用存在较大争议,是只要满足一件设施设备就可,还是需要全部设施设备,目前没有定论。

  开发商与物业管理公司在小区楼上架设广告牌,居民是否应该有收益?

  问题解答:

  在北京我们经常能发现,许多居民楼上都架设了广告牌,那么,作为业主的小区居民,这些广告收益是否与他们有直接关系。

  对于这个问题,由于按“套”或“单元”、“单位”购买房产的客户,在其购房价款中实际上都已包含公共建筑的分摊价款,所以,购房客户应是公共建筑的按份共有人。

  楼房的屋顶虽然是顶楼用户的房间天花板,直接为顶楼用户起到隔热、挡风、保温、承载雨雪等作用。但我认为,顶板并非顶楼用户的专有财产,它实际上是在为整个楼宇的用户服务。所以,一座楼宇的顶板是楼宇的公共建筑部分,由大厦的各个产权人共有。

  我们认为,在楼顶上搭建广告牌,或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语,这样的行为,都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用。而允许他人使用这样的公共建筑并得到报酬,实际上是公共建筑产生的收益。

  依据民法学理论,所有权有四项权能,即占有、使用、收益、处分。这四项权能只能由所有权人行使或由所有权人授权他人行使。如果非所有权人未得到所有权人的事先许可或事后追认而擅自行使占有、使用、收益、处分等权能,就构成了对所有权人的侵害。相应的,在共有的情形下,应由共有人共同行使上述四项权能,部分共有人在未得到其他共有人的同意或追认、非共有人在未得到共有人的同意或追认的情况下擅自行使上述四项全能的,就构成了对共有人共有权的侵害。

  在通常的情况下,开发商尚未将所有的楼房卖出,则小区居民与这栋大厦的开发商、其他购房客户均为这栋楼宇公共建筑部分的按份共有人,对楼顶等公共建筑享有共有权,行使占有、使用收益、处分等权能。

  虽然,各方由于所占的共有权份额不同,权利大小不同,但作为按份共有人,彼此间是平等的民事主体。各方的共有权均应得到尊重与维护。开发商想在楼顶上搭建广告牌获得收益,不是不可以,但应该向其他共有人――已购房客户通报情况,征得所有共有人的同意。如果此事难以协商一致,应当按照各自拥有的共有权份额进行表决,一般按照拥有共有权份额一半以上的共有人的意见办理,但不得损害其他共有人的权益。广告牌的使用费属于共有物产生的收益,应当属于全体共有人所有,或是分配给全体共有人,或是用于为共有人服务的公益事业,任何共有人也不能单独占有,非共有人更不能占有。

  这个案例中,开发商如果没有就广告牌一事与其他共有人商议,取得的使用费自己占有,这是不对的。而大厦的物业管理公司不是共有人,却也获得使用费收入,更是没有法律依据,已经分割了其他共人的合法权益。

  小修、中修、大修包括哪些内容?

  问题解答:

  答:根据京房修字[1994]第521号文件规定,大修工程是指:需牵动或拆换部分主体构件或设备,但不需要全部拆除的工程。

  中修工程是指:需牵动或拆换少量主体结构或少量设备,但保持原房(或设备)的结构和规模的工程。

  小修工程是指:即使修复房屋(或设备)在使用过程中其构部件小的损坏,以保证房屋(或设备)原有完损等级的日常养护工程。

  具体内容可参照京房地修字[1998]第799号文,京房地修字[1999]第601号文及京房地修字[1999]第930号文等。

  小区的停车费是按什么标准收取的?

  问题解答:

  小区停车费:机动车按每月每辆大型车210元、小型车150元,准机动车按各区县制定的标准执行。祥见《区、县物价局制定物业收费项目和标准一览表》

  开发商未经同意在我们的楼顶上架设广告牌,怎么办?

  问题解答:

  小区的楼顶属全体业主公共部分,架设广告牌等事宜,应与业户签订协议或征得大多数业户同意,且安全,不影响居民生活,符合市政市容要求,所收费用,用于小区管理,全体业户受益。如此,小区居民应支持协助,反之,可向相关管理部门投诉解决。

  物业管理公司出租业主共有的房屋,我们怎么办?

  问题解答:

  共有房屋是指建筑费用和面积已分摊入住房销售价格的公共使用房屋,如物业公司出租此房屋,则要争得大多数业户或业主委员会同意,且全体业户受益,否则将通过业主委员会向相关部门投诉解决。

  公共区域的照明费如何分摊?

  问题解答:

  住宅楼内公共照明系统属公共设施,其产生的电费属能源费范畴,按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)的规定,该能源费用可以计入物业管理费成本,并由收益人即楼内全体人分摊。目前,我市物业管理企业大多采取上述原则解决楼内公共照明电费问题。

  物业管理公司一次性收取一年甚至多年的物业管理费是否合理?

  问题解答:

  物业管理费可按年交,也可按月、季交,但不得一次性收取多年的物业管理费

  开发公司按照拆迁政策给拆迁户安置住房,如何交纳物业管理费?

  问题解答:

  如果是按照房改政策价购买的房屋,按照196号文件规定,住户个人除交纳保洁、保安费外,其余产权人交费项目如绿化费、维修费由开发公司承担。

  如果是按照市场价购买的房屋,其物业管理费用全部由购房人即拆迁户本人承担。

  如果拆迁户只拥有房屋使用权,按照公房承租价格向开发公司交纳房租的,住户个人之交纳保安、保洁费用,196号文件规定的产权人交费项目,具有开发公司承担

  安居(康居)房该交哪些物业管理费?

  问题解答:

  安居(康居)房属普通住宅。其物业管理收费标准执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字[1997]196号)。根据北京市康居工程小组办公室1994年颁布《关于购买康居住宅若干问题的通知》的精神,196号文件规定的产权人交费项目,即绿化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公共设施维护费、电梯与水泵运行费等费用应由购房人及购房人配偶所在单位平均分担。

  普通住宅每月该交纳的物业管理费是多少?

  问题解答:

  北京市物价局、市房地局于1997年6月正式出台了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1997]第196号)。该办法对16个物业管理服务项目规定了收费标准及与之相适应的服务标准。其中使用人(住户个人)交费项目为:装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费(自行车)、机动车存车费等6项;产权人交费项目为:管理费、小修费、中修费、大修费、绿化费、化粪池清淘费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等10个项目。

  使用人按月交纳费用,具体标准如下,

  保洁费:2-5元/户,具体标准由各区县物价局制定;

  保安费:3-5元/户;

  五费统收服务费:1元/户; 装修垃圾外运费20元/间;机动车存车费150元/辆(小车);210元/辆(大车);自行车存车费各区县自定。

  产权人按年交费,具体项目和标准如下:

  绿化费:0.55元/平方米;

  化粪池清淘费:0.30元/平方米

  管理费:2.40元/平方米(普通住宅);2.82元/平方米(乙级住宅);3.50元/平方米(甲级住宅)

  房屋共用部位小修费:0.91元/平方米(普通住宅);

  房屋共用部位大修费:2.09元/平方米(普通住宅);

  房屋大修费:5.04元/平方米;

  小区共用设施维修费:1元/平方米;

  属高层住宅的,产权人还应承担电梯、水泵的运行维护费用;因市物价局规定的电梯、水泵运行费用标准是按没部、每组计算的,具体到每户应交纳的费用标准须根据实际情况进行分摊。

  物业管理费由哪些项目构成?有那几种定价方式?

  发布: 2008-06-12 14:30   文章来源: 中国物业管理协会   查看: 1811次

  物业管理费由哪些项目构成?有那几种定价方式?

  问题解答:

  根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号),住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目:

  (1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;

  (2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费;

  (3)绿化管理费;

  (4)清洁卫生费;

  (5)保安费;

  (6)办公费;

  (7)物业管理单位固定资产折旧费;

  (8)法定税费;

  此外,物业管理费中还应包括物业管理公司的利润;对于高档住宅小区的物业管理,成本中可以增加保险费。

  与我国基本价格制度转换相适应,按照定价主体和形成途径不同,物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种价形式。

  物业管理用房能够计入买房公摊面积吗?

  发布: 2008-06-12 14:30   文章来源: 中国物业管理协会   查看: 1390次

  物业管理用房能够计入买房公摊面积吗?

  问题解答:

  从物业管理进入我国以来,物业管理用房一直算入买房公摊面积。2000年,国家有关部门买房公摊面积下发了有关减少公摊面积的文件,其中就包括物业管理买房公摊面积用房不算在公摊面积之内。根据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》,商品房公用面积的分摊以幢为单位,分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。其中明文规定“为多幢房屋服务的警卫室、管理(物业管理)用房不计入公摊面积”。但如果值班警卫室、物业管理用房是为某一幢楼服务的,就应视为可分摊的公用建筑面积。

  物业管理公司应该向小区居民提供什么样的服务?

  问题解答:

  物业管理公司应该向小区居民提供什么样的服务?

  主要有公共性服务、特约性专项服务、代办服务三大类。

  常规性服务是最基本的服务,包括:1.房屋建筑主体管理 2.房屋设施、设备和管理 3.环卫管理 4.绿化 5.治安 6.消防 7.车辆道路 8.代办服务。

  国家建设部1998年颁布了<物业管理规范化服务标准>:

  1)接到住用户要求维修电话和报修,应立即做好登记工作。

  2)家庭水电急修不过夜,对房屋小修等其他问题,应自报修时起三日内进行。

  3)维修人员入户维修要便民不扰民,活完料净场地清。

  4)维修人员态度和蔼、礼貌,不得吃拿卡要。

  5)凡属住户自费的维修项目,要公开收费标准,不乱收或多收费。

  6)建立维修服务回访制度,由住用户对维修质量提出评议。

  特约性专项服务实质上是一种代理业务,为满足一部分业主的需求而提供的服务,如代购物品、车船票、代人接送小孩或提供商业经营服务项目。

  代办服务实质上是特约服务的补充和完善。

  什么是物业管理?

  发布: 2008-06-12 14:30   文章来源: 中国物业管理协会   查看: 1764次

  什么是物业管理?

  问题解答:

  指物管企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容颜等进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供有偿服务。对其定义为:“物业管理就是对业主、住户或用户、客户(可以统称为甲方)提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”

  物业管理费用可以抵偿违约金吗?

  提问:你好。我于去年买了一套期房,应该是今年7月交房,但是现在由于开发商自身的原因,迟迟不能交房。按照当初的预售合同。开发商应该向我们支付违约金的。但是,他现在提出用这笔违约金来抵偿今后一段时间的物业管理费。

  我不知道他们这样做是否合理,我怕今后会出现这样那样的问题,甚至引发新的纠纷。所以我想请你们帮我解答一下这个问题,遇到这种情况应该怎么办?

  专家答疑:根据现有法律规定物业费与违约金不能相抵的,物业管理与开发商卖房是两个法律关系,应该有两份不同的合同。开发商向由于自身延期交房而向买房人支付“违约金”,与业主因享受物业管理而向物业管理公司交纳“物业管理费”是截然不同的两件事。

  《合同法》虽然规定了抵消,但是,是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵偿违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点。但是,由于物业管理与开发商卖房法律主体不同。因此,不能适用《合同法》规定的抵消。

  如果非要这样处理,BOBO认为应该通过“债务转移”的方式进行处理。也就是说,开发商要向买房人支付“违约金”的债务,如果转移给物业公司承担以折消一部分“物业管理费”,是要经买房人的同意。此外,为防患于未然,最好三方签订一个“债务转移协议”,以防今后开发商或物业管理公司反悔。

  由于大多数买房人对相关的知识知之不多,所以在此提醒买房人,在开发商提出以物业费抵违约金时,应注意几点:

  首先要知道我们卖房人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;其次,根据有关规定,禁止物业公司一次性收取一年以上物业费,所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”,最多也只能抵偿一年的“物业管理费”即可,其余仍应要求支付违约金;最后,防止开发商日后否认逾期交房的违约行为,我们在办理入住手续时,应留存开发商逾期交房的书面违约证据。

  住宅小区停车场产权归属法律分析

  目前住宅小区内停车场的产权归属和收费问题,一直是物业管理中矛盾的焦点,围绕着上述问题的争议和纠纷一直不断,因此,如何正确的解决小区内公共停车场的产权归属问题,从而对停车场是否应该收费、如何收费、费用如何分配给出法律的解答,是目前法学理论和立法实践中必须面对的一个问题。

  由于我国目前尚无统一的物权立法,因此,我们需要从现有的规定出发,借助物权理论研究的成果,进一步的推理,来分析小区内停车场的产权归属问题。

  一、住宅小区公共停车场的产权归属

  开发建设单位通过划拨、出让、转让等方式获得土地使用权以后,在土地上进行开发建设,形成房屋以及包括道路、绿地、停车场等在内的附属设施。在开发建设单位对小区内的任何财产进行转让以前,小区内除土地以外财产的所有权或者土地使用权都是归开发建设单位的。在开发建设单位开始出售住房以后,其他人要获得小区内财产的所有权或者土地使用权只能通过两个途径,一是通过一定的法律行为取得,其中主要是转让和赠与。通过和开发建设单位签订转让合同或者赠与合同取得所有权或者土地使用权。二是按照物权理论当中主物和从物的变动规则取得。在物权理论当中,从物是附属于主物的,当主物的所有权或者使用权发生转移,从物的所有权或者使用权也应当相应的发生转移。同时,按照物权的公示公信原则,物权必须以一定的外部形式表现出来,对于动产,占有是其物权公示的方式;对于不动产,登记是其公示的方式。因此,对于小区内财产权利的转移,同时也要完成法定的公示方式,才能得以实现。

  如果没有上述的情形,即没有双方关系财产权利转移的合意,也不是从物附属于主物转移,同时还没有一定的公示,就不会发生所有权或者使用权的转移。也就是说,具体到停车场,要判断其所有权或者使用权是否转移,一要看是否有转移的基础原因,也就是前面论述的两种情况;二要看是否完成了法定的公示要求,也就是是否有产权的登记。除此以外,都不发生物权变动的效果。

  小区内公共停车场的情况是很复杂,下面将针对每一种情况分别进行分析:

  第一,小区内利用公共道路所设置的停车场。这一类停车场只存在使用权的争议问题。这类停车场的使用权应当是依附于道路的使用权归属的,道路的使用权归谁,在道路上设置的停车场的使用权也就相应的属于谁。那么小区内公共道路的使用权属于谁呢?我认为,小区内的公共道路是作为房屋的从物而存在的。判断一个物是否是从物,两个重要的标准是这个物在效用上是否有独立性,在结构上是否是主物的组成部分。只有那些并不是主物的组成部分,同时又不具有独立的效用,其效用是依附于主物而发挥的物,才可以成为从物。小区内的公共道路在结构是独立于房屋的,同时并不以交通运输为其存在的目的,而主要还是使用房屋的人方便。因此,我认为,小区内的公共道路是作为房屋的一种从物而存在。当房屋的所有权发生转移时,道路的使用权相应的也应当发生转移。房屋的所有权人,也同时成为公共道路的共同使用权人,按照一定的份额享有公共道路的使用权。基于此,在小区公共道路上设置的停车场的使用权,同样也应当属于所有房屋所有权人。

  第二,小区内按照规划单独建设的地上停车场。这一类停车场同样只存在使用权的问题。但使用权不存在从物跟随主物发生权利转移的问题,这一类的停车场的使用权发生转移的唯一原因就是根据双方的法律行为,主要的是转让和赠与。具体到实践中,如果开发建设单位和小区内的业主没有就这一类停车场使用权进行约定,这一类停车场的使用权就应当归其投资建设者所有。如果业主和开发建设单位就这一类停车场的使用权进行了约定,则按约定确定其使用权归属,需要注意的是,根据不动产物权必须经登记才发生权利转移的要求,此时,必须办理使用权的变更登记才产生使用权转移的法律效果。

  当然,开发建设单位也可以同业主约定在这些停车位的使用权不发生转移的前提下,允许业主使用,这种使用在开发建设单位和业主之间产生租赁关系,但此时业主享有的权利是一种债权,而不是一种物权,不具有排他的效力。

  第三,小区内的地下停车库。地下停车库和地上停车场又是不同的,地下停车场并不依附于土地,而是已经具有了本身结构上的独立性。因此,地下停车库构成一个独立的物,并不是从物,不产生跟随主物发生权利转移的问题。那么,地下停车库的所有权同样在没有特别的约定时,应当归最初的投资建设者所有。

  地下停车场往往是由很多的停车位组成的,这些停车位都是处于同一个封闭的空间内,并不具有结构上的独立性,因此,不能单独成为物权的客体,因此,这些停车位可以根据约定由不同的人使用,但是使用者对其只有债权而没有物权。也就是说开发建设单位不能将地下停车库中的各个停车位的所谓所有权或者使用权分别转移给不同的主体。但是,开发建设单位可以通过合同允许不同的主体分别使用不同的车位,但这种权利只是一种债权,不具有排他的效力。

  二、住宅小区公共停车场产权归属的立法问题

  从前面的分析可以看出,确定住宅小区内公共停车场的产权归属,涉及到下列一些最基本的民事制度:

  一是物权客体的界定。什么样的物可以成为物权的客体,单独的停车位到底是不是独立的物权的客体。地下停车库和地上停车场在法律性质上是不是有区别等。

  二是主物和从物的划分。如前所分析的,从物的权利随主物转移,因此,如何认定主物和从物对于确定某些部位的权利归属非常重要,到底小区内哪些部位可以成为房屋这一主物的从物,需要法律对从物的认定加以明确。

  三是物权转移的规则。从物的权利是否随主物转移而转移,所有权或者使用权产生、变更的依据到底有哪些等等。

  这些问题都是最基本的民事制度范畴,因而只能通过完善物权立法,在国家基本民事法律制度当中加以解决。在这些最基本的问题确定的前提下,小区内的停车场的产权归属就主要应当通过各民事主体本身的约定来解决,国家立法不可能具体规定到哪一个部位归谁所有。

  国务院颁布的《物业管理条例》没有对停车场的产权归属进行明确的规定。这样的做法是明智的。根据《立法法》的规定,基本的民事制度只能由法律规定,在前述的基本民事制度、民事活动规则没有解决的情况下,行政法规对小区内不动产物权的归属进行规定是徒劳无功的,同时也有可能造成国家立法对民事权利不正当的干预。实际上,国家立法对于民事权利,只应当明确最基本的活动原则,具体到停车场的归属问题,就是要明确物权取得、变更的一系列规则,然后由当事人根据这些规则,通过自己的民事行为明确物权的归属。

  三、明确住宅小区公共停车场产权归属的其他注意事项

  第一,应当完善商品房买卖合同的内容。以前商品房买卖合同对公用部位的约定(即通常说的公摊面积)通常只包括建筑物内的部分,目前业主的共用部位已经远远不再局限于单幢建筑物内。事实上,业主在购房是实际上已经支付了很大一部分建筑物以外的共用部位的开发建设成本,因此,理应对这些部位享有一定的权利。合同中对这些部分进行约定应当明确分摊的范围、分摊的比例以及费用的计算等。

  第二,严格执行土地权属登记制度。根据《城市房地产管理法》的相关规定,业主在取得房屋所有权后,应当凭房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权证书。业主的财产权利应当体现在房屋所有权证书和土地使用权证书,这两个证书上。根据物权的公示原则,不动产物权必须经登记公示才能生效,因此,业主的土地使用权也只有在登记部门进行登记以后才能真正取得。

  但是从现在的实践来看。购房人在购买房屋是往往只是取得房产管理部门发的房屋所有权证,而没有土地使用权证,也没有到土地部门进行登记的做法。这样就使得业主的土地权利一直都是模糊的。这种模糊对业主的财产权利是一种侵害,尤其在遇到拆迁等的时候,业主无法证明自己的土地权利,在获得拆迁补偿的时候,其合法权益就容易受到侵害。因此,在购房人与开发建设单位签订了商品房买卖合同、明确土地权利分摊以后,应当根据合同的约定到土地部门进行土地权利的登记,在登记中明确权利人的权利范围。

  作者单位:国务院法制办农业资源环保法制司

  物业收费知识问答

  问:物业公司何时开始收取物业管理费?

  答:物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋,签字认可后,开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取另有约定的除外。例如:有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费,就属于这种情况。

  问:开发商的空置房是否应交纳物业管理费?

  答:目前对此尚未没有明文规定,但从行业惯例来看,开发商的空置房都交纳物业管理费。至于交纳管理费的多少,按照《房屋、使用、维修公约》中确定的标准执行。

  问:物业公司在向住户收取水、电、气等能源费用时,是否可以自行加价?

  答:自来水公司,供电局、煤气公司是上述能源的供应者,住户是消费者,物业公司并不是水、电、气的批发商,只是水、电气等费用的代收者,而且是受专业部门委托后,方可代收能源费。水、电、气是由政府定价,不能随意加价。至于物业公司的代收酬劳,按有关规定,由物业公司向住户收取。

  问:在计算物业管理费时,计费面积以什么为准?

  答:计费面积以房产证上标明的建筑面积为准,这个建筑面积包括两个部分:一部分是套内建筑面积,一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋,以开发商与购房人签订的购房合同上的销售面积为准。

  问:公共区域的照明费用,谁来负责?

  答:公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明,这部分能源费用应由受益人承担;一般惯例是,按单元门进行分摊费用。因此,住户除了缴纳本户所用能源费用外,还应缴纳分摊的能源费用,而欠费的后果是众人受损。

  问:业主与开发商有纠纷而拒绝交纳物业管理费,物业公司怎么办?

  答:商品房买卖与物业管理属于不同的法律关系。业主与开发商之间的任何纠纷应由开发商与业主解决,业主不能以此为由不交物业管理费。业主拒交物业管理费的行为构成对物业管理公约的违反,是一种违约行为,物业管理公司有权要求业主履行业务,交纳物业管理费;如业主继续违约的,物业公司可以采取法律手段,起诉业主或提出仲裁,要求业主履行物业管理公约的义务。

  最后提醒住房消费者一定要分清在住房消费过程中房屋买卖关系与物业委托管理关系,出现不同的问题由不同的责任人承担违约责任,不能因为开发商与物业公司存在着委托关系,就将开发商的行为与物业公司的行为混在一起。除房屋交付时存在这个问题之外,在房屋维修方面也存在这种类似的情况,希望消费者辨清责任的承担者,避免开发商与物业公司之间的互相推诿,让应该承担责任者无法推托,以便住房消费者更好地保护自己的利益。

  物管企业选聘权应当由谁行使

  2002年下半年,江苏省徐州万裕房地产开发公司(以下简称房地产公司)开发的风情园小区竣工,2002年年底至2003年初业主陆续上房。上房前,房地产公司选聘了徐州万裕物业管理有限公司(以下简称徐州物管公司)负责该小区的物业管理,上房时,房地产公司业主签订上房协议的同时,另外与业主签订了以徐州物管公司同一方当事人的物业管理合同。2003年4月至5月,房地产公司与深圳万裕物业公司(以下简称深圳物管公司)经协商 决定将风情园小区的物管工作整体转交给深圳物管公司,合同期限为3年,第一年物管费(2003年5月15日至2004年5月15日)按每月每平方米建筑 面积1元,一年以后按政府规定的标准收取 。其他合同 内容延续徐州物管公司与业主签订的原协议 。2003年6月10日,徐州物管公司与深圳物管公司一无是处地了物业交接 。深圳物管公司进驻小区。

  2004年10月底,风情园小区成立了业主委员会,此后,业主委员会对深圳物管公司的收费及服务质量等方面提出了异议 ,双方未能解决。2005年3月,业主委员会正式向深圳物管公司提出解除物管合同的要求,5月底,深圳物管公司全部撤离该小区。

  由于该小区的业主自2003年8月以来一直没有交纳物管费,深圳物管公司遂于2005年5月底分批起诉欠费的业主,要求他给付至2005年5月27日所欠的物管费。审理中,业主承认欠费属实。但担出了两点不交费的理由:一是业主只是与徐州物管公司签订物管合同 ,从未与原告深圳物管公司签过,双方没有形成物管合同关系 ;二是即便与深圳 物管公司存在实际上的物业管理关系,但原告未尽管理义务 ,且收费过高,故业主有权拒绝交费。

  法院审理后认为,小区的业主委员会成立前,即前期的物管理的选聘权属于房地产开发公司。本案中,前期物业由房地产公司选聘徐州物管公司对小区物业进行管理,并由徐州物管公司分别与业主签订了物业管理合同。合同履行中,房地产公司又与深圳物管公司达成协议 ,将小的物管公司交于深圳物管,并办理了交接手续,虽然该合同不是由业主与深圳物管公司签订的,但合同对深圳物管公司设定的主要义务与徐州物管公司所负的义务相同,尤其是对物管费的约定相同。因此,深圳物管公司进驻小区进行物业管理 ,实际上是原业主与徐州物管公司所签订物管合同的履行主体的变更。深圳物管公司实际进行了管理,业主应当支付相应的物业管理费,按照房地产公司与深圳物管公司签订的合同的约定,2004年5月15日以后至2005年5月31日之前所欠物管费,考虑到深圳物管公司对该小区的实际管理状况,法院酌定业主按每月每平方米建筑面积0.7无交纳。遂判决各被告按各自住房建筑面积交纳数额不等的物业管理费。

  在分析该案例之前先明确一个时间界限:2003年9月1日是,这一天是《物业管理条例》(以和简称《条例》)正式施行的起始日期。依此为界限,这一天之后涉及的物业管理问题由该《条例》调整,这之前涉及的物业管理问题主要由建筑部2004年制定的《城市新建 住宅小区管理办法》(以下简称《办法》)来调整,而该案正好跨越了这两个时间段,应依据《办法》和《条例》综合分析判断。

  该的核心问题是第二份合同 即房地产公司与深圳物管公司签订的物业管理合同对业主的效力问题,这份合同连同每一份合同即房地产公司与徐州物管公司签订的合同都是在2003年9月1日之前签订的,应住所《办法》的有关规定认定。《办法》第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前,应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与其签订物业管理合同。”根据这一条规定,第一份合同的效力确凿无疑。

  那么房屋出售后选聘物管公司的权利属于谁呢?《办法》第七条在规定管委会的权利时(《条例》将管委会改称业主大会和业主委员会),其中第(二)项规定管委会有权“决定选聘或续聘物业管理公司。”也就是说管委会一旦成立。物管公司的选聘权就由房地产公司转移到了管委会,管委会完全有权解聘原房地产公司选聘的物管公司,重新选聘新的物业管理公司。

  但是,现在出现了这样一个问题,即在管委会成立之前,如果需解聘原房地产公司选聘的物管公司,重新或者不再选聘新的物管公司,解聘权和相关选聘权属于谁呢?《办法》中没有对此作出规定,另外,《条例》对此也没有规定,这就留下了一个权利行使者是谁的空白点,这也是本案需要解决的一个问题。全面研究《办法》和《条例》的全文,可以明确的一点是,管委会和业主大会行使权利的起点为其成立之日是,在成立之前,这个组织尚不存在怎么可能有选聘或解聘物管公司的权利呢?本案中,在排除了管委会和业主大会的权利后,分散的业主是否有权解聘原房地产公司选聘的物管公司来重新选聘新的物管公司?笔者认为这既没有法理上的依据,《办法》和《条例》也没有一款条文 予众多的业主个别行使这一权利(除非只有一个业主,如《条例》第十条规定的,即便业主人数较少也要经过全体业主一致同意),同时,它也根本不具有现实的可能性,我们无法想每个业主都选聘一个物管公司将会出现怎样的混乱局面。根据 刚才提到的《办法》第五条、第七条的规定,以及与此类似的《条例》第二十一条、第五十一条规定,可以推导出解聘 原房地产公司选聘的物管公司重新选聘新物管公司的权利仍属于房地产公司或建设单位。本案认定房地产公司与深圳 物管公司签订的全同有效,对业主有约束力,正是苦于房地产公司有权在业主大会成立前重新选聘物管公司而作出的。

  实际上,《条例》第二十一条作为对《办法》第五条的修正,它对房地产开发企业选聘物管公司的权利期限规定得更加明确了。该条规定:“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同”。请注意“之前”两个字,还请注意该条并没有限制建设单位在“之前”选聘几次,选聘后再解除 ,重新选聘或续聘等权利,按照 “法律不禁止就可为”的原则,本案房地产公司重新选聘深圳物管公司并不违法。

  笔者的结论是,业主大会和业主委员会成立得越早越好,越早越能将本该属于业主的权利从建设单位手中“拿回”,越早越不受制于人,越早越具有权利的自主性和维权的主动性。

  最后附带说一句,本案中业主提出不交费是由于物管公司履行合同不到位,这不成为其不交费的抗辩理由 ,业主应当另行起诉物管公司,你该交你的费就交你的费,它违约由它承担相应的责任,各人的义务是各人的,这中间不存在“抵消”各“折抵”的问题。当然了,法院最终判2004年5月15日以后的物管费按0.7元计算,暗含了对物管公司履行合同有瑕疵的认定,也是对业主抗辩理由的巧妙支持,而就属于法官的判决尺度了。

  物业管理区域伤人事故法律责任分析

  物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的原因多种多样,受害人既可能是小区的业主或物业使用人,也可能是小区外来的其他人员,其中涉及物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下才应对伤人事故承担责任。

  一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围

  要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故的法律责任,就要首先确定物业管理区域内哪些属于共用部位和共用设施。只有确定了共用部位和共用设施,才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。

  建设部在一九九八年制定的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条,用列举的方法给共用部位和共用设施下了定义,“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体,柱、梁、楼、板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”

  关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的相对性问题,在学术界还有争议,但无论产权归谁所有,根据《物业管理条例》第五十二条之规定,供水、供电、储蓄所、供热、通讯、有线电视等单位应承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。也就是说,公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者,由于这些管线和设施设备发生的伤人事故应由公用事业单位承担相应的责任。

  物业管理区域内业主违反行政法规和业主公约违章搭建的构筑物不属于共用部位和共用设施。因为私自建造行为本身就是违法的,建成后又是为了自用,虽然搭建在共用部位之上但这并不能改变其自用部位的性质。物业管理企业对这些违章搭建的行为没有行政处罚权,所以在物业委托合同未明确给物业管理企业设定诉讼义务的情况下,只要物业管理企业已通过劝告的方式加以制止、并将有关情况及时向有关行政部门做了报告,就已经尽到了管理者的义务,不存在合同违约的行为,也不存在侵权的过错,不应对事故承担责任。受害人不能苛求物业管理企业必须采取诉讼方式来制止违章搭建行为或必须实际达到了制止违章搭建的结果。

  二、共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析

  从法律关系上分析,建设单位或业委会与物业管理企业之间是委托合同法律关系,建设单位是作为最初的业主或者最大的业主与物业管理企业签订前期物业委托合同的,行政法规只是规定了前期物业委托合同对广大业主的效力并限定合同的有效期,而业委会也是代表广大业主和物业管理企业签定物业委托合同的,所以业主实际是合同的一方当事人。当业主受到伤害后存在合同法律关系与侵权法律关系的竞合,业主既可基于合同法律关系起诉,也可基于侵权法律关系起诉,而小区外的其他人与物业管理企业之间不存在任何合同关系,所以其在人身受到伤害后只能以侵权法律关系起诉物业管理企业。

  按照《物业管理条例》的规定,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”所以双方在物业委托合同中的约定是判断物业管理企业是否履行了义务,是否应承担违约责任的重要依据。

  上文已论述了共用部位和共用设施的法律规定,但法律规定并不排除当事人之间的约定,当事人可在法定的范围内有不同的约定,如果合同约定的管理范围是部分共用部位、共用设施或者管理的内容是专项服务,而发生的事故也与约定的管理范围、管理内容无关,那么物业管理企业就不应承担违约责任。例如,合同约定物业管理企业只提供保洁和绿化服务,他人在使用共用健身设施过程中受到伤害就不能要求物业管理企业承担赔偿责任。所以,物业管理企业是否应承担违约责任,要看物业委托合同的具体约定。

  受害者在侵权之诉中常常依据《民法通则》第一百二十六条和最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定要求物业管理企业承担损害赔偿责任,但适用这两条法律规定的前提必须是物业管理企业是致害部位或设施的管理人,这也要看物业委托合同的具体约定。由此可见,物业委托合同不仅在合同纠纷中有重要的意义,而且在侵权纠纷中也有非常显著的作用,合同对管理范围和管理内容的约定会直接影响侵权诉讼的成败。

  物业服务不同于一般的消费服务,建设单位或业委会与物业管理企业之间是基于相互信任建立的委托合同法律关系,物业管理企业只向特定的业主群体提供服务,小区外的其他人并不是服务的对象,其也不能仅以个人意愿就与物业管理企业订立物业委托合同。居民住宅小区是一个相对封闭的环境,小区外的其他人如未经允许或编造理由进入小区后发生事故,其本身就存在过错的情况下不应承担责任。

  三、两种特殊情形下伤人事故责任的法律分析

  1、非物业管理企业的过错未验收交接的共用部位和共用设施发生的伤人事故

  物业管理企业与建设单位须就共用部位和共用设施实行查验交接,这既是物业管理企业的义务也是建设单位的责任。但实践中物业管理企业往往尚未完成全部的交接验收,就已实际接管了小区并提供物业服务,其中的原因常常是建设单位不能够提供有关资料。

  共用部位和共用设施的资料对于维护管理有着非常重要的作用,但物业管理企业有可能因某一设施没有验收交接就不继续履行合同,在非自身原因导致不能交接的情况下,物业管理企业在保留意见的前提下先行提供服务不是失职,相反是一种负责任的表现。从合同关系分析,如未完成验收交接的责任不能物业管理企业,而是由于建设单位不能提供相应的资料或者经验收不合格,那么建设单位在履行合同中有瑕疵,其不完全履行的行为必然影响到物业管理企业管理义务的履行,这些共用部位和共用设施发生的与验收交接事项有关的事故,应由建设单位承担责任;从侵权关系分析,如不能验收交接的责任不在物业管理企业,且无法防止事故的发生,只要已将有关情况告知了业委会和公众,那么物业管理企业对事故的发生就没有过错,不需承担责任。

  2、维修资金不到位导致不能及时维修引发的伤人事故

  共用部位和共用设施的大修、改造就必然会牵涉到维修资金的运用问题,维修资金不论是由房地产行政主管部门还是由业委会管理,其运用事先都要经过审批。如果维修资金管理者坚持不予批准或长期拖延审批时间,致使共用部位和共用设施因得不到及时的大修而造成了人身伤害事故,那么物业管理企业是否应该对事故负责呢?

  首先应当肯定,共用部位和共用设施的大修、更新、改造,按照规定应当动用维修资金,物业管理企业没有任何义务在资金管理人尚未批准的情况下垫资进行大修。但对于侵权之诉而言,物业管理企业是否尽到了严格的管理义务,还要看是否已采取了措施阻止事故的发生或在不可能阻止的情况下将危险对公众进行了适当的提示。所以,提示并不是小事,物业管理企业应在平时的工作中多运用告示与业主保持沟通。

  居住小区地下室产权归谁所有?

  前不久,我所代理了一起关于居住小区公共区域经营权及经营收益的案子:某小区业主委员会将管理该小区的物业管理公司告上法庭,认为被告利用属于业主所有的地下室进行经营,侵犯了全体业主的财产收益,要求法院判令被告停止对地下室的的经营行为,将地下室的经营权交给业主委员会,返还历年的租金收入,并赔偿全体业主的经济损失。

  在代理该案的过程中,我们发现不仅是业主、物业管理公司、开发商,甚至一些著名的专家、学者在居住小区的公共区域问题上都存在一些模糊的认识。那么,地下室的的经营权和产权究竟属于谁所有?我们认为:地下室的经营权是依附于地下室产权的,谁拥有地下室的产权,谁就拥有地下室的经营权。

  关于地下室的产权归属问题,应当从地下室的建设、销售、分摊以及人防工程的权属性质等多方面来分析,而不应从单一的或笼统的角度就认为地下室的产权归业主或开发商所有。我们认为:在商品房销售时,地下室中未分摊部位和空间的产权应属于原建设单位――开发商所有;在商品房销售时,地下室中已分摊部位和空间的产权应属于全体业主所有;而地下室中人防工程的产权,应属于国家所有,由政府的人民防空办公室管理。上述观点的理由是:

  一、依据所有权原理,房屋所有权的取得,分为原始取得和继受取得两种,而居住小区的开发商作为房屋及辅助设施的建设单位,对于地下室的产权属于原始取得。因为原始取得的方法之一就是通过生产而取得产品,开发商投资建成商品楼,就是通过生产方式原始取得了商品楼中全部房屋和空间的产权。而继受取得是指因买卖、继承、赠与等法律行为,使所有权发生转移而取得的所有权,比如购房人通过购买商品房而取得所购买房屋的所有权。开发商将原始取得的包括商品房在内的房地产产品出卖给购房人,购房人按照合同支付价款后,取得了所购买房屋的所有权,成为该房屋的所有权人(业主)。但是,业主所取得的也只是所购买房屋及合同约定公摊面积的所有权,并没有取得未购买和未分摊面积的所有权。因此,地下室中未分摊的部位和空间的产权并没有转移,仍属于开发商所有。

  二、通过现行法律、法规和事实情况也可以判断出未分摊的地下室属于原建设单位所有,而不属于业主。以北京市为例:

  1、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定,可分摊的公用面积为:大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。这些规定说明了业主享有共同共有权利的范围只是分摊的各种设施、设备用房,不包含地下室的其他部位和空间。 业主在买房时仅仅支付了分摊面积的价款,没有支付未分摊面积的价款,因此,依据《民法》等价有偿的原则,业主没有支付未分摊面积的对价,当然就没有取得未分摊部位和空间的产权。

  2、依据《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的规定,不应计入的公用建筑空间是:作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营、自用的房屋。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》也规定:“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从上述这些规定可以看出,地下室有大量的空间没有分摊,也没有出售给业主,是可以由开发商销售或出租的。地下室中未分摊部位和空间并不属于公摊面积,其所有权仍然属于建设单位,建设单位有权对其自营、自用。

  3、我们收集到了北京市一些商品房项目的《商品房买卖合同》及开发商与业主在购买商品房时关于分摊面积的约定,从实践中也可以看出,业主不可能购得地下室的所有权。以北京市的商品房为例:大多数业主分摊并拥有共有权的公用部分只是:水箱间、水泵房、集水坑、风机房、管道间、电气井、设备井、正压送风井、电梯井、电梯前厅、过道、π接室、配电室、值班警卫室、垃圾间;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。上述分摊的公用部分并未包括地下室中的其他部位。因此地下室未出售以及未分摊部位的产权并没有发生变更,仍然属于原始产权人――开发商所有。

  4、法律、法规并没有关于业主购买房屋后,就自动将开发商所有的未分摊和未出售的其他房产,都无偿划拨给广大业主所有的规定。因此,业主并没有可以无偿取得地下室未出售及未分摊部位产权的法定依据。

  三、依据实务中办理产权的手续,也说明未出售、未分摊的面积不属于业主。

  实务中办理产权先是由开发商办理整栋楼房的产权,而后随着商品房的销售,各购房人取得自己所购买的房屋面积的产权,开发商在整栋楼房中的产权面积逐步扣减,未出售的产权面积,因所有权未发生变动,其产权仍属于开发商所有。

  业主购买房屋后,所办理的产权证上登记的房产面积只含有其购房的套内面积和已分摊的面积,而不含有未分摊的面积和开发商还未出售的面积。故业主要求对自己产权证中不包含的部分行使占有、使用和收益的权利,没有事实与法律依据。

  业主购房仅仅支付了其购买房屋的套内面积和已分摊面积的购房款,并未缴纳未分摊面积的购房款。因此,未分摊部分的所有权并没有发生转移,仍属于原建设单位。

  四、关于地下室中的人防工程的产权,按照《人民防空法》的规定,地下人防工程的产权归国家所有,统一由各区、县人民政府的人防办进行管理和经营,不属于业主,不属于开发商,也不属于物业管理公司管理经营的范围。

  基于上述分析,我们认为,关于地下室的产权问题应该综合分析,即将出台的《物权法》中也应对此有明确规定,以公平地保护业主、开发商、物业管理公司的合法权益,共同构建和谐社会。

  住宅区地下汽车车位的权利归属探讨

  一、目前住宅区汽车车库(位)的建设使用与权利归属观点

  1、住宅区车位(库)建设存在的基本形态

  (1)与房屋本体结构相连的底层架空、地下或半地下车位(库)。房屋底层架空层车库,指在地表与一楼房屋之间建造的,四周无围合,呈开放状态分割成的车位。地下车位,指在房屋或土地地面以下开发建设的地下层空间中设定的停车位。其中既有按规定建设的人防设施,也有人防建设指标以外,采取利用地下空间,建设用于停车的部分。

  (2)独立于房屋结构本体以外的地上的停车(位)库。主要有三种类型:

  A.地面之上的建造的独立车库,可以按房地产交易规定转让、租赁等。

  B.经批准的经营性停车设施,收益归投资者所有。该类设施明确经营性停车位的土地使用权面积,计算建筑容积率,依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记,权属归房地产权利人。

  C.地面临时停车位,由开发建设单位或物业管理公司在小区的道路两旁自行划线分割停车位,出租给业主临时停放使用,并按期收取停车费。

  2、住宅区地下汽车车位使用的一般做法

  (1)通过购买取得“使用权”。开发建设单位在房屋销售时,有的采取合同(协议)方式销售地下车位的使用权(无产权证),由于供需、区位等因素,价格差别较大,双方协商使用权年限不等,双方售买协议约定数年至数十年不等;我国现行房地产法律一是无地下车位使用权的规定;二是违反了我国《合同法》关于限定定期租赁不得超过20年的规定(超过的期限将视为无效期限),其买卖做法实质仍属租赁关系。

  (2)租赁方式使用。一般交由物业管理企业统一管理,停放车辆按期(次)支付停车费。地面临时停车位,人防工程用作车位部分,实行有偿使用,收益或用于人防工程维护,或补贴物业服务费用不足等。

  在权利归属未确定的前提下,物业管理公司所收各种名目的车辆费用中,其构成实质包括两部分,一部分是车位(库)设施占用费(折旧、收益等),一部分是车辆管理服务费。

  3、地下汽车车位使用权利归属不同的主要观点

  (1)配套建设的地下车位应归全体业主所有(共有),开发建设单位无权销售。主要理由:一是地下车位建设费用摊入房价,应属全体业主所有(共有);二是依据《中华人民共和国房地产管理法》中关于房屋“未依法登记领取权属证书的”不得转让的规定,未分摊面积的各项公共设施属于房地产项目的一部分,地下车位无产权登记,不能买卖,其所有权属于全体业主。

  (2)地下车位归开发建设单位所有,可以单独销售。主要理由:一是地下车位建设费用没有摊入房屋销售面积,可以单独销售;如果将车位成本摊入房屋销售面积,会形成“捆绑式”消费,使不需要车位的购房人强制分摊车位建设费用,引起房价上涨。二是开发建设单位首先是房地产项目权利的主体,也是地下车位的投资主体,国家法律目前没有禁止地下车位买卖,购房人购房时,也没有合同约定购买车位,车库(位)应由开发建设单位所有。三是城市土地资源供给少,国家鼓励利用地下空间,“谁投资、谁所有,谁受益,谁维护”,开发建设单位可以通过转让、租赁等方式获得收益。

  4、在判断地下车位产权归属理论上不同的几种观点

  (1)合同确定。由开发建设单位与购房人在房屋买卖合同中约定,依合同约定确定其产权归属。

  (2)推定归属。当开发建设单位与购房人在房屋买卖合同中对地下车位归属没有约定或约定不明时,推定属全体业主所有(共有)。

  (3)以建设成本分摊确权。将地下车位建设成本计入房屋面积销售的,属于全体业主所有(共有)。

  (4)按规划建设核定区分归属。规划核定不明的,或不能分割的,属全体业主所有(共有)。

  (5)按分摊面积销售登记确权。依房屋面积进行分摊销售,并经房地产登记机关确权登记的,由房地产权证持有者所有。

  二、确立我国住宅区地下汽车位权利归属的制度

  1、建立以物权为核心的房地产法律框架。物权是权利人直接支配物并排他性地享有其利益的权利,他是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。坚持公平、秩序、自由、正义、利于多建车位,降低房价,保护权益、保障交易、增进效益的价值取向,确立建筑物区分所有权的物权法律制度,完善目前房地产法律制度的缺陷,区分共用形态下地下车位的区分权利归属,对土地使用权与房屋所有权之间的行政管理冲突,房屋共用部位、共用设施设备的权利归属界定等,我国房地产法律制度应当以做出全面清晰的规定。防止人们对房地产权利的来源、确权、保护等产生不同的理解或实践,给社会经济带来矛盾,同时前瞻性的合理提高城市居住区车位(库)规划建设控制指标。

  2、地下车位区分为共用部分与自用部分。可以借鉴国(境)内外区分车位(库)的做法,可以将共用形态下地下层车库中的车位法定为共用和自用两部分,两者具体比例在房屋开盘销售登记时依法作首次确定,并分摊相应的土地使用费用。

  共用车位部分供住宅区内业主有偿使用或流动车辆临时停放使用,属全体业主共用。首次房地产转让中,共用车位不允许设定抵押权或分割处分。

  自用车位由住宅区内部分业主根据需要购买。在设定自用部分的专用权的情况下,权利的基础仍然是共用权,只是部分经租售约定之后归特定的共用人或第三人使用。自用车位部分,允许开发建设单位在出售房屋时进行约定,并视为已取得其他权利人的默认。

  自用车位的交易随同房屋专有权转让、抵押,也可以单独向住宅区内的其他业主或使用人转让、租赁。地下层车库的使用、维修等权利与义务,由持有共用权利的全体业主与持有自用权利车位的业主共同承担。住宅区交付使用后,共用车位与自用车位的比例发生调整、转让、租赁等,由区域内相关业主和成立的业主大会决定。

  无论共用车位还是自用车位,其权利义务均随同房屋专有权实现,业主大会决定共用和自用车位的比例变化,应同时在住宅区内进行公示,并经法定管理部门登记,发生转让或租赁的对象,限于住宅区域内的业主(使用人)。

  3、规范地下车位租售行为。开发建设单位以出让或转让方式获得土地使用权建设的地下车位,可以取得首次租售权。

  地下车位的销售与房屋销售应一同办理销售许可登记。销售时应明示地下车位共用部分与自用部分的比例,权利归属与租售的方法,并在前期物业服务合同、业主临时公约约定。鉴于双方信息不对等,开发建设单位销售时如果与购房人不约定,或约定不明,以及不能证明其享有所有权(使用权)的,视作一并转让,由区域内全体购房人所有(共有)。

  4、确定地下空间利用的使用权。地下空间所利用的,作为独立存在、使用周期较长,处于土地围合中的不动产设施,其权利归属应明确登记,并享有与土地使用期相同的使用权,可以实行有限转让、租赁。

  人防工程作为特定物,其成本(国家法定)摊入房屋销售价格的,和平时期则由开发建设单位交付物业管理企业管理,可以用作业主汽车停放等租赁共用,收益主要用于人防工程的维护修缮,完善车库设施,补贴相关费用不足等。如果开发建设单位能够证明国家法定可以摊入房价的人防建设费没有摊入房价销售,则由开发建设单位享有等同土地使用期限的人防设施使用权,可以享有使用、收益等。

  5、完善地下车位的确权登记公示。作为不动产的要式登记的确权保护,直接关系到车位财产权利的保护。对地下车位未予记载登记的方式,财产权利人将无法借助所持有的《房地产证》,通过完全物权的绝对权直接对抗违法、违规的合同条款,保护自身的合法权益。根据区分所有权原理,共用车位部分,应登记为住宅区内全体业主共用;而自用的专有车位部分应在购买人的房屋所有权证书中附记并标注车位图。

  6、不能随意改变汽车车位(库)的规划设计用途。共用车位可按车辆停放期(次)租赁管理,拥有自用车位的业主虽然无须缴纳车位(库)设施占用费,仍应按物业服务合同的约定,按期缴纳车辆管理服务费。

  物业费构成及服务标准分析

  专家认为:服务好坏决定收费标准

  自从1月1日《北京市物业服务收费管理办法(试行)》(以下简称《办法》)正式实施以来,有人反映说不清楚物业费的具体构成和应该采用怎样的物业服务标准,所以在和物业签订合同的时候,也只能糊里糊涂地就把字给签了。希望我们能把物业由哪些项目构成以及大致服务标准给做做解读和分析。为此我们邀请物业管理专家――北京市物业管理商会秘书长刘玉慧女士,就物业费构成及服务标准为大家分析一二。

  服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚

  管理人员费用

  费用名称:《办法》对于物业服务成本和物业支出构成共列举了九个部分,其中第一项就是:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。在之前的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》里,这部分费用叫“综合管理费”。

  费用构成:这其实就是物业管理企业的人力资源成本。物业管理企业的人员大致可分为两部分,一是管理人员,二是技术人员。其中管理人员负责企业日常事物管理和与业主的沟通交流,而技术人员则负责公共设备维护保养和业主个人设施维护等事物。

  其工资也从1000元到4000元不等,一般而言,技术人员工资在2000~4000元左右,管理人员2000~4000元不等。而一个30万平方米的社区需要配备的技术人员10~20人,管理人员10人。

  除工资外,社会保险大概占工资额的40%,比较正规的物业管理企业还需要支出员工用餐费、服装费等其他福利费用,这部分浮动范围较大,没有硬性规定。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》中,参考价格为0.32元/平方米/月。

  服务标准:其服务标准可以参照市建委第950号文件:1.负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;2.每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查结果制定维修计划,组织实施;3.白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务,受理住户的咨询和投诉;夜间有人值班,处理急迫性报修,水、电等急迫性报修半小时内到现场;4.协助组建业主委员会并配合其运作;5.管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;6.与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续,公开服务标准、收费依据及标准;7.应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理;8.全体员工统一着装,持证上岗。

  公共部分运行费

  费用名称:《办法》所列费用第二项:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

  费用构成:物业共用部位指的是:小区道路、外墙、活动场地和公共房屋等。共用设施设备则包括:护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施以及供水、供暖、供电、照明、中控系统等公共设备。在有的小区还包括中水系统、地热水循环系统、可视对讲系统等。刘玉慧秘书长指出这些系统的维护费用就是笔不小的数目,而能耗费用更是占据绝大部分,主要包括水耗和电耗,在采用锅炉供暖的小区还包括燃汽耗费等。其中电梯费用,请参看链接。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》中,参考价格为:0.31元/平方米/月。

  服务标准:1.楼房及小区内共用部位设施设备的日常养护和小修,执行《房屋及其设备小修服务标准》;2.保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用;道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整,边沟涵洞通畅;3.确保雨水、污水管道保持通畅,定期清掏化粪池、雨水井,相关设施无破损;4.负责小区智能化设施的日常运行维护;5.定期清洗外墙。

  服务好坏决定收费标准 物业费一条一条算清楚

  清洁卫生费用

  费用名称:《办法》所列费用第三项:物业管理区域清洁卫生费用。在之前相关文件中,该费用为“保洁费”。

  费用构成:该部分费用主要包括:保洁人员工资,一般在每人400~600元左右;清洁用品费用;垃圾清运费用等。由于分工的高度专业化,很多小区的清洁卫生工作都采用外包的形式,由专门的保洁公司负责。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》中,参考价格为0.08元/平方米/月。

  服务标准:刘玉慧认为,从费用名称的变化,可以看出服务标准的变化,以前强调“保证”的责任,而现在更强调“清洁”这一行为。

  基本的服务标准为:1.有健全的保洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围;2.设定垃圾集纳地点,并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站,对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;3.每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫,做到服务范围内无废弃杂物;4.对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等,进行一周一次清扫;5.按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;6.在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

  秩序维护费用

  费用名称:《办法》所列费用第五项:物业管理区域秩序维护费用,之前称为“保安费”。

  费用构成:物业管理区域秩序维护费用主要包括:安保人员工资一般在1000~1700元不等,服装费用及安保器具费用,此外还包括消防用具的检验维护费用等。

  在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》中,参考价格为0.05元/平方米/月。

  服务标准:基本服务标准为:1.做到小区主要出入口全天有专人值守,车辆行驶通畅,危及人身安全处有明显标志和防范措施;2.维护交通秩序:包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理;3.看管公共财产:包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等;4.夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻,巡逻不少于2人,做到有计划、有记录;5.发生治安案件、刑事案件、交通事故时,应及时报警,并配合公安部门进行处理。

  绿化养护费用

  费用名称:《办法》所列费用第四项:物业管理区域绿化养护费用。

  费用构成:绿化养护费用主要包括:购买苗木的成本,日常护理用药费用,日常护理用具费用,冬季防寒费用等。普通住宅小区所占比例不大,但在高档公寓和别墅住区,绿化护理费用是物业管理的主要支出项目。在此前颁布的《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》中,参考价格为0.07元/平方米/月。

  服务标准:一般小区都采用北京市园林局规定的《二级养护标准》,而高档公寓和别墅住区,可以特别约定。

  其他费用

  《办法》所列费用第六项为办公费用。刘玉慧指出这里所说的办公费用是指物业企业的办公费用,这项费用在以前的相关文件中较少出现,因为它所占比例不大。主要包括办公用品成本,其中一些价值较高的设备还可以作为固定资产进行折旧,一般按5年期进行折旧。

  《办法》所列费用第八项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用,主要是对公共用房等公共设施的责任险。这是以前文件中从未提到过的费用项目,在年初的《办法》讨论稿中,曾有提议将责任险标准定为0.04元/平方米/月。最后一项为经业主同意的其他费用,如组织各类活动所需的费用等。

  链接包干制和酬金制

  在《办法》中,指出了物业管理企业可以采用两种酬金形式:包干制和酬金制。

  所谓包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。所谓酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  通常,实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  专家分析认为,这两种收费方式各有利弊。目前本市的住宅小区主要采取的是包干制。因为售后公房小区物业管理费为政府定价,只能是包干制;一些中低档商品房小区物业管理收费较低,如果采取酬金制,势必要提高物业管理服务费用。目前,在售后公房小区和中低档商品房小区,虽然物业管理服务费较低,物业公司主营业务亏损,但他们会通过采取其他延伸服务来弥补亏损,对业主较有利。专家建议,商办楼、高档商品房住宅小区可以选择酬金制,中低档住宅小区尽量选择包干制。

  出租屋物业服务费由谁承担

  一、 案件经过:

  某小区业主孙某在2004年1月将自己在小区的房子租给张某居住,双方约定由张某向管理处交纳物业服务费。2005年1月,孙某收到小区管理处的欠费催缴函,要求其承担租户张某所拖欠的物业服务费用。孙某就以其与张某签订的合同中约定的物业服务费用由张某承担为由拒绝交纳。

  二、法律评析:

  业主将自己的房屋出租给他人,是否还应承担物业服务费用呢?《物业管理条例》第四十二条第一款明确规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。”根据该条规定,业主应当根据物业服务合同向物业管理公司交纳物业服务费,业主与物业使用人有约定由物业使用人交纳物业服务费的,从其约定,业主承担连带交纳责任。

  因此,如果物业使用人不交纳物业服务费的,业主有义务进行交纳而不得以双方的约定对抗物业管理公司,业主在交纳该费用后,可以依据合同向物业使用人进行追缴。

  小区里丢车由谁担责?

  1999年3月18日,市民孙某购买了万泉家园的一套住宅,与辽宁三利房地产实业有限公司(以下简称三利公司)签订一份委托物业管理合同,三利公司对该小区承诺全封闭式庭院管理,24小时保安系统,防火、防盗监控系统管理。2003年12月31日,孙某购置一台价值1950元的助力自行车(未办理牌照)。2004年1月9日,孙某发现助力车在小区车棚内丢失。孙某报案后,三利公司与孙共同观看了事发时的监控录像。对录像显示情况,孙称当时录像中图像显示为空白,而三利公司称录像显示并无异常,因该录像资料无保留价值,已经删除。

  孙某于2004年11月4日诉至沈河区法院,以三利公司安全防护管理不善为由,要求赔偿其丢失的车辆损失1950元。法院审理后认为,双方签订的《管理公约》不能视为保管合同。三利公司对孙某的自行车不具有合同保管的义务,自行车丢失原因是因犯罪行为所致,与三利公司无因果关系。一审法院判决,驳回原告的诉讼请求。

  孙某不服,上诉至沈阳中法。沈阳中法认为,三利公司疏于安全防范管理,违反了双方管理公约的约定,但孙自行车的丢失并不是该违约直接造成的,且安全保卫工作是整个物业服务管理中的一个方面,故三利公司不负有全部赔偿责任,可视其违约情况,应适当做出赔偿,法院终审判决:三利公司赔偿孙某390元。

  评析:《物业管理条例》明确规定:“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应依法承担相应的法律责任。”本案判决对于这类案件的审判及物业公司规范管理具有很大的借鉴意义。

  自行车丢失能否拒交物业费?

  一、案件经过:

  小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后,拒绝交纳物业管理费,在多次催缴无果的情况下,物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。

  二、审理及判决:

  庭审中,被告李某辩称:自己交纳的物业管理费中包含保安费,可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称,保安只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理,对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件,应由公安机关负责处理,与物业公司无关。

  最后,法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。

  三、法律评析:

  本案中,物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费,但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围,盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪,应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下,这一责任不应由物业公司承担。

  小区共有部位收益归谁所有

  眼下,上海的各处独立的小区,都涉及小区共有部位出租取得收益问题,这些额外的收益部分该由谁获取呢?这在各自小区具体做法上不尽相同。从法律角度来看,既然是小区共有部位的收益,应该归属于小区全体业主所有。近日,上海静安法院对南阳小区业委会起诉主开发商上海展览中心和下属上海展览中心招待所,要求返还出租收益案件作出一审判决。由上海展览中心执行所给付该小区业委会63万元租金收益,上海展览中心对该笔款不承担连带责任。

  地处静安辖区内的南阳小区,由两幢高达28至29层高楼组成,该小区由上海展览中心等8家单位集资共建,其公用面积是按照全幢建筑面积与全幢使用面积之比分摊的,共有部位包括:全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房、屋顶层等(屋顶层包括机房等部位4层和两个阳台)。1991年初,上海展览中心利用其所有的该小区内两幢大楼底层部分房屋,开办了上海展览中心招待所,企业类型为集体企业。在1994年7月,上海展览中心招待所与上海长途电信局(1999年8月改制为上海移动通信有限责任公司)签订《协议书》一份,约定:上海展览中心招待所将该南阳小区内1号楼26-29层(层顶层)面积约200平方米,出租给上海市长途电信局安装移动无线电话机站设备及办公,并在顶层平台架设天线6副,租赁期限自1995年1月1日起至2009年12月31日止共计15年,1995年-1996年每年租金24万元,1997年起每年租金递增1万元。从1995年至2004年,上海展览中心招待所共收取上述租金人民币276万元。1995年7月至1998年6月,上海展览中心招待所又将该小区内的2号楼28-29层(屋顶层)出租给静安区有线电视中心,收到租金计人民币13万元。

  为解决共有部位的收益处置问题,南阳小区业委会以原告的身份起诉到法院,诉称南阳小区内的1-2号大楼,是由8家单位集资共建,作为上海展览中心是主建单位。自1994年10月成套公房出售产权起至1995年1月,该小区已有330户居民购买了房屋产权。两年后,小区业主委员会依法成立。

  该小区业委会还说,上海展览中心和上海展览中心招待所擅自将大楼的共有部位,包括屋顶层、地下室、门厅占为已有,开设招待所牟取经济利益。但是,共有部位的维修养护费、电梯运行费、照明用电费却全部由全体业主共同分摊。1995年起,两被告又擅自将侵占的共有部位出租给5家公司和个人,要求判令共有部位收益342.2万元,支付电梯运行费、照明用电费、保安费及保洁费8.8万余元。在法院审理中,该小区业委会又变更了诉讼请求,要求上海展览中心招待所返还收益290.3万元。

  法院认为,业主委员会是经小区全体业主推选成立,对小区管辖区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。作为南阳小区内的1、2号楼全幢扶梯走道、电梯、水箱间、门房及屋顶层,属于该小区的共有部位,从业主公共利益出发,业主委员会代表着全体业主出租共有部位,并享受承担出租人的权利和义务。作为上海展览中心招待所擅自将1、2号楼屋顶层及1号楼的南门厅出租给他人,侵犯了小区全体业主的合法权益,应当将侵权所得租金收益返还给南阳小区业主委员会。

  从法律角度说,侵权之诉的诉讼时效为两年,从小区业主委员会知道或应当知道权利遭侵害时起计算。上海展览中心招待所自1995年、1999年起先后出租1、2号楼屋顶层及1号楼南门厅,1998年之前南阳小区业主委员会尚未设立,不享有权利。但自小区业主委员会成立之后,就应当知道该项权利遭受侵害,但却从未向上海展览中心招待所主张过任何权利。至于业委会提供的写给上海展览中心的信函,也仅是要求停止侵权、恢复原状,则没有要求返还租金收益。那么,南阳小区业委会在2004年6月提起的确认之诉,与本案属于是两个性质不同的法律关系,不能引起案件的诉讼时效的中断。

  本案中,南阳小区业委会所主张的收益290.3万元中,只有移运通信2003年、2004年的租金63万元尚在诉讼时效之内,其余部分均系超过了两年诉讼时效。上海展览中心招待所属非公司的集体企业法人,上海展览中心作为其开办单位和上级主管单位,仅在其被吊销营业执照、被依法撤销、被核准歇业的情况下,才能成为上海展览中心招待所的清算责任人,鉴于上海展览中心招待所的企业状态仍属依法确立,上海展览中心可以不承担连带还款责任的法律义务。遂作出了上述判决。

  本案的判决是一篇经典之作,毕竟在目前社会上开发商侵占业主权益的事情屡有发生,特别是在小区划定的车位归属等问题上,开发商认为是他们投资建造的,便以为所有权和收益部分应该归于自己。从表面上看好像是蛮有道理的,但从实质上看一些停车位恰恰是建在小区业主共有的公共面积上,而这种处在公共面积上的收益能说该归开发商或物业公司所有吗?

  一些小区共有面积上的搭建物,从投资搭建角度上说,可能是开发商投资建造的,由开发商无偿交给自己下属成立的物业公司(子公司),但从物业公司的性质上讲,它对小区众多业主是提供物业服务上的保证,岂能依靠职权把本应归属于全体业主的共有面积上的附属物收益,归属于自己的名下呢?更何况有些附属物完全属于不动产性质,无法随着开发商或物业公司的离去而带走。

  从本起案件的审判来看,小区业主委员会代全体业主行使权利,为小区全体业主讨回了本应该属于业主的收益部分。这起案件,开了一个小区业主维权的“先河”,它至少给人以这样的一种启迪,那就是小区业主委员会的组成成员,既要有能够出于公心,为全体业主服务的态度,也要有一定的法律知识,要懂得如何来维护小区业主的权益。因为从打官司的角度讲,有一个技巧的问题,切不可在维权方面因时间上的耽搁,而丧失了诉讼时效。

  房屋质量有问题,业主可以拒交管理费吗?

  胡女士看中了某处商品房的顶层,在一次性付清全部房款后顺利入住,同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,胡女士发现天花板有水洇湿的现象,后来竟然发展到漏雨的地步,胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发商协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

  胡女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发商造成的,所以准备不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。

  开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿胡女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋,自己和胡女士之间没有纠纷。

  物业管理公司认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果胡女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果胡女士不交纳供暖费他们要受到经济损失。

  由于三方对于债权、债务没有任何异议,胡女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由开发商向物业管理公司支付了胡女士下年度的物业管理费,胡女士不再向开发商要求赔偿,同时胡女士向物业管理公司支付本年度供暖费。

  案例分析:

  胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

  本案中,首先要弄清开发商、胡女士、物业管理三者的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务;胡女士与物业管理公司之间存在合同关系,如果物业管理公司如约履行自己的义务,胡女士不交纳物业管理费那么是胡女士对物业公司负有债务;关于供暖费的问题,一般是业主和物业管理公司单独签有供暖协议,应当依照执行,如果胡女士拒绝交纳供暖费,那么胡女士对物业管理公司负有债务;开发商与物业管理公司之间没有债权、债务关系。这样看来。胡女士开始主张抵消是不妥的,因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。然而,最终的方案的产生也是依据法律作出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下,胡女士要以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后,开发商对胡女士的赔偿义务就可以认为履行完毕,本案中,因胡女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当,所以胡女士自己还要交纳供暖费。

  律师提示:

  经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率,本案中各方对于债务都没有争议,分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱,物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位,如果希望减少不必要的财务转换环节,例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的,但是不要忘记事先协商一致,以免日后无法说明白。

  物业公司是否有权收取装修管理费?装修管理费该不该收?

  问题解答:

  现在,当住户、租户进行装修时,几乎全部的物业管理机构都要收取一些费用。这些费用总体看来,分为两种类型,一是可以退还的,二是不退还的。要退还的部分,主要是装修押金,而不退的费用部分,则往往被称为装修管理费。

  述两种费用往往都没有一个数额标准的,不同的小区、不同的物业管理公司标准差别不小,就是同一个小区、同样的物业管理机构,情况也有很大不同。

  这主要是因为,国家对于装修管理费等并没有一个明确的规定,所以各家物业管理机构就根据自己的情况来制定标准,互相之间差别就很大,随意性也比较大。正是因为这样,很多的业主有意见,不少人认为,既然国家没有规定,物业管理公司就不能收这钱。还有些人认为,这些费用随意性大,所以对这钱的使用、效用等情况表示不信任。每个小区恐怕都能见到业主与物业管理公司之间,因为这些问题而发生争吵。

  我们分析这些问题,需要结合实际生活。首先,对于装修队伍的押金,还是应该收取的。实际生活中,确实有不少的装修工人在进行装修时,不考虑他人生活的方便、安全,也不顾及对建筑物、设施设备的保护,野蛮施工,随意抛掷垃圾,在不恰当的时间、地点进行施工等等,引起了其他业主的极大不满。

  事先,由装修公司、装修队伍向物业管理机构提供一笔装修押金,如果在装修过程中出现损坏物业、破坏物业设施设备等、给其他人造成生命、健康、财产方面的损失等情形时,从这笔押金中支付。如果装修过程一切平安,没有出现上述情形,物业管理机构将把收取的押金奉还。应该说,这是一个比较好的监督、控制、补救的好办法。

  麻烦的是不退还的装修管理费部分,物业管理公司普遍认为,装修时,他们要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督,而这些工作当然会有人力、物力开支。这些工作应当是正常的物业管理工作以外的增加量,所以这些开支不能在物业管理费中列支,而要额外单独收取。

  这笔钱到底该不该收,不能绝对地以有没有相关的法规为标准,毕竟法规存在着一定欠缺。由于物业管理公司与业主间是平等的民事主体,他们之间存在着服务合同关系。物业管理公司提供服务,业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务,并被业主接受,那么物业管理公司就有理由要求相应的对价。反之,如果并没有额外的服务,就不可巧立名目收费。

  物业管理公司的本职工作就是管理物业,业主支付物业管理费并不是要求物业管理公司成为自己家庭私用仆人,装修如果只是在业主屋里与世隔绝地进行,也没有进行管理的必要。物业管理公司是为全体业主服务的,所以他们一般并不管装修工作是否经济实惠、是否漂亮美观、是否合乎业主自己的要求等等,只有当装修行为可能会对整个物业、相邻部位、其他业主造成损失,才需要物业管理公司进行管理。恐怕任何物业管理公司都不会声称自己只管不进行装修的物业,对装修工作的管理应该是物业管理公司工作的一部分。

  况且,收益与责任是相对应的,物业管理公司如果收取了装修管理费,如果装修工作出现对物业的损坏,那么物业管理公司是否承担管理不善的责任呢?实践中大都是只收钱不负责,除了问题推到装修公司、工人身上,还要扣他们的押金,这是非常矛盾了,也很不合理。也有些物业管理公司称:装修时候,必然有很多工人,也就必然增加工作量,所以要另外收钱,按照这样的理论,很难说服业主。

  所以装修押金就基本上解决问题了,不应该收取什么管理费。其实大多数的业主也都意识到,物业管理机构对于房屋装修等活动加以管理是很有必要的。问题是,管理是不是就等于收钱。上述情形的出现,反映出很多物业管理公司还是没有把自己置于与业主平等的民事主体地位,习惯于用各种强制性、武断的规定来解决新问题,但是这样实际上是不可能解决问题的。

  业主大会越权业主该怎么办?

  小区的业主大会难以召开,即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题,也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时,由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制订修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利,在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷。

  [解读]

  现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单,没有对无业主大会非讼程序进行配套的相关法律法规,执行中存在诸多问题,比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督,对业主大会选任事项意见不一,业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

  总的来说,业主作为物业管理区域内物业的所有权人,不仅对建筑物专有部分享有专有权,对共用部分享有共用权,同时作为小区成员还享有成员权,业主通过业主大会的形式,在物业小区的框架的范围内进行民主管理、自我管理,通过民主协商,个人利益服从共同利益,少数人的利益服从多数的利益,采取多数决或绝对多数决的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。

  [解决方法]

  业内人士建议,业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主大会的越权行为等

  封阳台要得到物管同意吗?

  日前,某大型楼盘的王小姐遇到这样一桩麻烦事:买来的房子,现在搞装修时想把阳台封起来,但是物业公司拿出当初在交房前签订的业主临时公约中关于禁止封阳台的条款,说不能封阳台,并且说如果擅自封阳台,物业有权起诉。遇到像王小姐这种麻烦的业主还真不少。现在一些新的小区,在《临时业主公约》中往往会有封阳台的条款,而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。很多业主提出质疑:1、物业禁止封阳台是否有法理依据?2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台?3、物业是否有权告业主私自包阳台?

  物业说法:不许封阳台,早就说好了

  一位不愿意透露姓名的物业公司负责人表明,一般开敞式阳台在销售时是按一半面积计算,而封阳台则是算全面积,因此业主购买开敞式阳台的住宅后自行包阳台,其实获得了面积差额的利益。

  他还认为,包阳台涉到建筑的外立面,属于公共部分,牵涉到全体业主的利益,因此现在一些物管公司都对业主私自包阳台有所限制。物业公司之所以禁止私自包阳台,也是考虑到整个小区住宅的整体规划统一。对私自封阳台的住户,物管公司一般采用劝说的方式,物业告业主的事例比较少。

  该市建设局物业管理中心副主任表示,根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第二十二条:建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

  第二十三条还提到,建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  “因此,如果业主购房时已签了该《临时业主公约》,则需要遵守,擅自包阳台,物业可以告业主。”副主任提醒业主在签订购房合同前,一定要看清楚《临时业主公约》,如果有疑义及时提出来,签约后便要遵守公约相关规定。

  律师说法:看业主公约怎么约定

  “这个问题比较复杂。”一名知名律师介绍说,一般购房者在收房时会签订《临时业主公约》。但是如果业主对《临时业主公约》条款有疑问,可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。

  不过,根据该律师的经验看来,哪怕业主真的违反业主临时公约,封了阳台,物业还是无权告业主的。

  “如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动,可以自行封闭阳台。因为《临时业主公约》属于格式合同,合同的主体应属于全体业主,违反《临时业主公约》,就是违反全体业主的权益。物业公司做为第三者,无权告业主。并且 《临时业主公约》有效期应在小区成立业主大会为止。业主委员会成立之后中,有权对《临时业主公约》认为不合理的条款进行修改。业主委员会还有权利决定聘请新的物业公司,也可以制定新的公约。”

  如果业主封闭阳台要对墙体进行变动,则要具体对待。倘若房屋本身设计中的承重要求不能承受封闭阳台,业主不得自行封闭阳台,这部分业主如果自行封闭阳台,需要相关设计单位以及建设行政主管部门的相关行政审批。

  房子没住,交不交管理费

  问:本人购买了一套期房,在办理入住手续时,对房屋内部提出了不少细部质量问题,认为该房没有达到入住条件,但因要举家出国,就在入住交接单上提出了自己的意见,并收了房门钥匙。半年后,该女士回国发现,有关的细部质量问题仍未解决,而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。觉得很冤,当初收房时就对房子不满意,这半年自己了也没住,怎么还要缴纳这么多物业管理费?请问认为房屋有问题,并提出了自己的意见,但又收取了房屋钥匙,该女士的这种做法是否意味着房屋已经交付使用了呢?

  律师解答:

  房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准,因为根据有关规定,只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中,由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房,而房屋在验收交接后到产权证办理下来,往往有一个较长的周期,这就使标的物的实际交付和相对性证明的取得无法完全同步。因此,入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节,买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

  在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中,均对房屋交接的程序做了约定的规范,如:要求开发商在交付房屋时,向购房人提供房屋验收合格的证明;开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全,购房人有权拒绝接收,由此产生的延期交房责任由开发商承担。

  具体到该女士,虽然她对开发商的交付提出了自己的意见,但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房根本未经正式验收合格等),同时又收下了房门钥匙,则说明该女士对房屋的交付已表示认可,她提出了对细部问题继续要求开发商进行修补,但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此,对于其后的物管费应交付。

  装修漏水到底该找谁?

  自从楼上开始装修后我家(我家是1楼)开始漏水,可2楼业主却总是见不着人,好几次明明看见他上楼了,而且听见他家有声音,去敲门他就是不开,要么就是赶我们和物业的人走,不理我们。最近刘女士遇上了这样的麻烦,那么她该怎么办?到底该找物业公司还是找楼上理论?

  物业无直接责任

  记者通过咨询法律界以及物业公司相关人士发现,依据相关法律,物业公司对业主室内装修的质量问题并不承担法律责任。因此,如果楼上漏水,您应该保留证据,尽快与楼上业主理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题,都应由楼上业主找相关责任人。

  很多人认为,楼上漏水与物业公司监管不善有关,所以引发损失就去告物业公司,但官司很少有胜诉的。因为在现实中,室内装修是业主自主进行的,作为物业公司,其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题,物业公司不予以监管,也不承担责任。但是物业公司在楼上业主装修申报时必须履行告知其不得改变房屋结构的义务。

  谁有过错谁赔钱

  楼上漏水经常会造成业主之间产生纠纷和矛盾。大家还应互谅互让,妥善处理,但责任到底是谁的呢?该谁掏钱呢?

  《中华人民共和国民法通则》规定:“不动产的相邻备方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”由楼上漏水产生的物业管理纠纷可根据民法中的过错责任原则来判定责任。

  记者通过查询公开的司法判例发现:实际审判中,法官多认为房屋共用墙壁、地板(天花板)及专有部分的管线,维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方的业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时,费用应由该业主负担。比如,漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的,显然应由楼上业主承担翻修费用,并赔偿楼下业主损失。

  业主在消防疏散楼梯内堆放杂物物业管理企业能否进行干涉?

  案例:某商厦五楼是家百货公司,公司职员了图个方便,将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内,打算堆积到一家数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后,提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的,不能将纸箱堆放在楼梯内,双方就此问题产生了矛盾。

  解答:消防疏散楼梯是物业区域内共用设施,有特殊的用途,百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内,物业管理公司应当对此行为进行制止。

  《物业管理条例》第50条规定,“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续。”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。其设计对于物业管理区域内来讲是一体的,因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途,不仅不能发挥其规划设计的功能,而且还会造成事故隐患。例如,共用走廊、楼梯是用于正常通行的,不得堆放杂物,否则会妨碍通行,还可能会引起火灾;客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用;停车场是用于停车用的,也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等;消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的在正常情况下不得作为通行楼梯使用,也不得堆放杂物,造成堵塞等。百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内,存在安全隐患,该行为应予以制止。《物业管理条例》第66条,违反本条例的规定,擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的,“由县级以上地方政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的,处1000元以上1万元以下的罚款;行为人为单位的,处5万元以上20万以下的罚款。

  对物业管理区域内的违规行为进行制止,是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,行为人应当发纠正。

  业主在消防疏散楼梯内堆放杂物物业管理企业能否进行干涉?

  案例:某商厦五楼是家百货公司,公司职员了图个方便,将公司废纸箱堆放在消防疏散楼梯内,打算堆积到一家数量时再搬回仓库处理。物业管理公司发现后,提出消防疏散楼梯适用于消防事故发生时紧急疏散人群的,不能将纸箱堆放在楼梯内,双方就此问题产生了矛盾。

  解答:消防疏散楼梯是物业区域内共用设施,有特殊的用途,百货公司不得将纸箱堆放在楼梯内,物业管理公司应当对此行为进行制止。

  《物业管理条例》第50条规定,“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法需要改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续。”物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,是满足业主正常的生产、生活需求所必需的。其设计对于物业管理区域内来讲是一体的,因而其用途不得随意改变。如随意改变其用途,不仅不能发挥其规划设计的功能,而且还会造成事故隐患。例如,共用走廊、楼梯是用于正常通行的,不得堆放杂物,否则会妨碍通行,还可能会引起火灾;客用电梯不得作为专门运输货物的工具使用;停车场是用于停车用的,也不得堆放杂物或者建设违章建筑等等;消防疏散楼梯是用于消防事故发生时紧急疏散人群的在正常情况下不得作为通行楼梯使用,也不得堆放杂物,造成堵塞等。百货公司将纸箱子堆放在消防疏散楼梯内,存在安全隐患,该行为应予以制止。《物业管理条例》第66条,违反本条例的规定,擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的,“由县级以上地方政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、剩余部分按照业主大会的决定使用。”行为人为个人的,处1000元以上1万元以下的罚款;行为人为单位的,处5万元以上20万以下的罚款。

  对物业管理区域内的违规行为进行制止,是物业管理公司的职责范围。《物业管理条例》第46条第1款规定:“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业管理企业应当制止,行为人应当发纠正。

  物业管理公司有权以业主不交物业管理费而停水电吗?

  问题解答:

  某小区物业管理公司由该小区开发商组建成立,具有相应的物业管理资质,系独立核算、自负盈亏的企业法人。

  某日,开发商给该物业管理公司发来一份通知,称该小区某住户系分期付款购房,但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求对该住户采取停水、停电、停气的措施,以迫使该住户及早交款。

  该物业管理公司遂照此办理,使得该住户无法正常生活,导致该住户的强烈不满。

  分析这个案例,在房屋买卖法律关系中,买家承担支付房价款的义务,享有取得房屋所有权的权利。而在物业管理法律关系中,业主承担支付物业管理费的义务,享有接受物业管理企业服务的权利。在任何一个法律关系中,责、权、利均应一致。履行了相关合同义务,就应该享有相应的权利,反之,则应按照合同的约定承担相应的责任,这就是责权利一致。可是两种法律关系混淆就不行,不能说没有履行这个法律关系中的义务就不能享有另外一个法律关系中的权利,这样做就会导致责权利不一致。

  上述案例中的住户,同时是房屋买卖关系以及物业管理关系的主体。他未按期交纳购房款,说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务,那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定,要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。可以双方谈,也可以打官司。

  但如果该住户已经按照物业管理合同的规定交纳了物业管理费等,这就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务,那么他就应该得到完善的物业管理服务,包括水、电、气、暖等设施设备的良好使用等。物业管理公司应该保证其权利的实现,而其他人(包括开发商)则不能对这种权益进行侵害。

  现在开发商要求物业管理公司用停水、电的方式使住户按时交款,其实质就是:由于住户未履行房屋买卖关系中的义务而不能享有物业管理法律关系中的权利。这显然是对住户合法行使权利的阻挠,是不对的。

  而物业管理公司按照其要求对住户停水、电,则违背了其法定职责与义务,更是不对的。假设该住户欠交物业管理费或欠交水电费,物业管理公司在这时候可以按照物业管理协议的内容停止水、电等的供应。但即便是这个时候,也是物业管理公司依据合同及法律行事,而不是听命于开发商的调遣。

  物业管理公司有权罚款吗?

  问题解答:

  从法律角度来讲,罚款就是一种行政处罚行为,而不存在所谓“行政处罚罚款”与“经济处罚罚款”之分。除行政处罚之外,所有的相似情形都不能再称之为“罚款”。既然罚款是一种行政处罚行为,那么设定和实施罚款行为就必须以《中华人民共和国行政处罚法》为法律依据,不能违反法律的规定。《行政处罚法》第十五条规定:“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施”,而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织,不是行政机关,所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为,这种行为是违反《行政处罚法》之规定的。

  其一,很多物业管理企业的心态和指导原则不对,没有把自己当作提供服务者而当作了管理者,所以在工作中就有很多与其职能不符的做法,随意罚款就是其中之一。消除其对职能、权利的错误理解,将对其正确定位自己、理顺关系、提高服务质量,都有一定的意义。其二,一些装修人员在施工区域吸烟以及搬家公司损坏了电梯都可能被罚款,这些行为只是违反安全规定的行为或民事损害行为,物业管理公司可以制止,也可以要求他们支付违约金或赔偿金,但不能罚款。违约金或赔偿金以实际损失和违约责任为准。

  综上所述,物业管理公司确实无权实施罚款等行政处罚行为。即使对业主的违约行为,物业管理公司只能使用违约金和赔偿金进行管理。

  居民应该交纳哪些垃圾处理费用,如何交纳?

  问题解答:

  住户需交纳垃圾的清扫、清运、处理等三项费用。

  ⑴保洁费:196号文件规定,由住户向物业管理公司交纳,每月每户标准在2-5元之间,具体标准由各区县物价部门制定。其服务内容为房屋及小区保洁。

  ⑵垃圾清运费:根据市物价局、财政局颁布的《关于调整委托清运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》(京价收字{1999}第三产业53号)的规定:居民生活垃圾外运费为每户每年30元,由产权人向环卫局交纳,可由物业公司代收代缴。服务内容是环卫部门从小区垃圾中转站将垃圾运到垃圾消纳场。

  ⑶生活垃圾自理费:根据北京市人民政府办公厅1999年第68号文件《北京市人民政府办公厅关于转发市环卫局等部门制定的北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法(试行)的通告》的规定:本市居民应交纳生活垃圾处理费,标准为每户每月3元。按规定办理暂住证的来京人员,每人每月2元。费用由街道办事处和乡、镇人民政府收取,可委托居委会收取,该费用主要用于城市生活垃圾的处理。

  房改房该交哪些物业管理费?

  发布: 2008-06-12 14:29   文章来源: 中国物业管理协会   查看: 796次

  房改房该交哪些物业管理费?

  问题解答:

  房改房属于普通住宅,其物业管理费标准执行《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价房字[1997]196号)。但是,196号文件中规定的产权人交费项目,即绿化费、维修费、化粪池清淘费、管理费、公共设施维护费、电梯与水泵运行费仍由原售房单位承担。

  物业公司是否有权以业主拒签《物业公约》为由扣押房屋钥匙?

  问题解答:

  北京的绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景:业主去办理入住手续的时候,被告知要找物业管理公司办理。物业管理公司让业主填表、签订物业管理公约、交费、给钥匙等等。顺利办下来倒也无事,但有时就可能出现问题。

  有些物业管理公司要求业主一次性交齐一年或更长时间的物业管理费,引起业主不满而拒绝交费;有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约;有些业主则是由于其他问题与物业管理公司发生矛盾或争执。在这种情况下,有些物业管理公司就会采取不给钥匙的做法。

  这种做法的欠妥之处在于,业主购买房屋,就与房屋的开发商之间形成了一种房屋买卖关系,房屋买卖合同就是他们之间这种法律关系的反映。在这一法律关系中,业主与物业管理公司双方各有多种权利、义务,但是对于开发商而言,最根本的权利是收取业主的购房款项,最根本的义务是向业主交付房屋。

  业主已经按照房屋买卖合同的约定,向开发商付了全部的购房款,开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。什么是交付房屋,就是给业主办理入住手续,给业主钥匙,使得业主能够占有、使用该房屋,这样才是履行了开发商的义务。

  既然是合同义务,开发商就应该按照我国《合同法》的约定来履行之。我国《合同法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。这里面最少有两个意思,一是当事人应该自己履行,二是当事人应该全面履行。

  先说“自己履行”,房屋买卖合同是业主与开发商签订的,购房款也是交给了开发商,那么开发商就应该自己交付房屋,不能让物业管理或其他机构来履行交付房屋的义务。如果确实有困难,可以让其他机构代理办理入住手续,那么,作为代理人的其他机构不能以自己的名义出现,而只能以开发商的名义交付房屋。

  再说全面履行,只要业主没有违约情形,开发商就应该向业主交付房屋,不能增加业主的责任与义务,而物业管理公司作为代理交付房屋的机构,只是替开发商完成交房事务,不能在此过程中加入自己的权利内容,增加业主的责任义务。

  现在我们可以发现问题了,从法律角度上讲,房屋买卖关系与物业管理法律关系是两种独立的法律关系,不应该互相混淆。不管业主与物业管理公司之间如何,都是物业管理法律关系的内容,与房屋买卖法律关系无关。作为房屋买卖关系当事人的开发商,必须向业主交付房屋,而不能把物业管理法律关系中的内容再强加到房屋买卖关系中来。如果开发商以业主完成物业管理法律关系中的义务作为交付房屋的条件,这就是变相增加业主的合同义务与责任,是不符合《合同法》等法律的规定的。广大的业主之所以不满,往往就在于此。

  总的说来,无论是开发商也好,物业管理公司也好,都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等,这种行为构成开发商对业主的违约,也是对业主权益的侵害。

            

 

 
   
   
 
 
   

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