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买房子要注意什么?
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http://www.bynrzjw.gov.cn 2015-06-17 来源: 房产物业科
 
 

  买房子要注意什么?

  注意一:

  一、了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量、合同签署、产权办理等方面均有保障。

  二、社区周边的大环境和配套。市政的发展方向直接影响楼盘的升值。

  三、社区内部规划。1,供暖转换站、垃圾处理房、车库出入口、配电间等位置对所选房屋是否有影响。 2,楼宇的布局,有没有再建的可能,楼间距及采光的影响。

  四、投资业主要分析社区内及周边居室数量比例,自住业主看个人需要。

  五、开发项目采用新技术、新材料、新产品、新工艺“四新”技术情况,全装修、住宅性能认定、绿色建筑和康居示范工程等情况。

  六、注意合同中的权利义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填好的合同文本大多存在着约定的权利义务不对等的情况,形成霸王条款。发现这种情况,买房人要提出自己的意见,决不能草率行事。特别如面积确认及面积差异处理、付款方式、交房日期、交房条件、产权办理时间和违约责任,购房者在签订合同时应当特别注意。

  注意二:

  1.交钱时要注意收据上每笔金额的用途(如购房款、水电气闭路电话等的初装费等)要一一写明。如遇开发商代收大修基金、契税等税费,买房人应当注意是否经有关部门授权,是否属乱收费行为,请谨慎为之。

  2、签购房合同要注意对已交或所欠金额的大小写,各项违约责任的赔付条件,交付时房屋的达标要求包括内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等的说明。

  3、检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。面积涨缩不能超出3%。超3%以内买方按买房时单价据实补付给开发商;缩3%以内开发商按买房时单价的双倍赔付给买方;面积误差不管涨缩买方都可以要求退房,3%以内按银行同期活期利息退款。 若买期房,首先要看下“五证”:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。

  还需考查:

  1.楼盘品性,即指楼盘档次的高低。具体表现为楼盘所属内在配置的多少及好坏,楼盘的朝向和环境,楼盘户型设计是否合理等。

  2.楼盘质量,即建筑物的质量。大致有建材质量、装潢质量、楼盘新旧程度。对于大多数消费者来说,对楼盘质量好坏较难清楚地把握,但有时可根据个人经验进行推测。要认真仔细地察看天花板是否潮湿,日后就很可能会渗水,还要认真察看卫生间是否容易排水,厨房是否可以改造装潢等。

  注意三:签订合同

  1.您要注意在签订合同时必须是网签合同。由国家住房和城乡建设部和国家工商行政管理总局监制的标准合同文本;

  2.对于房产商自编自印的不规范协议合同文本您绝对不能签,无论对方给出的条件有多优惠;

  3.签合同前请检查合同的附件是否齐全,是否载明了应有的主要内容,如:转让当事人的姓名或者名称、住所;

  4.土地所有权性质以及土地使用权获得方式和使用期限;

  5.房地产的规划使用性质;

  6.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况;

  7.房地产的价格、支付方式和期限;

  8.房地产交付日期、违约责任、 争议的解决方式。

  由于正式购房合同有时不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况,买卖双方往往根据需要订立补充协议。有些开发商常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更,最大限度地减轻卖方的责任,形成不公平补充条款,事实上违背了签订合同所应遵循的平等自愿原则。

  注意四:房屋交付

  您将房款付清或办妥分期付款手续后,可到由物业主管部门备案的物业服务企业交纳物业管理费,办理入住手续,向开发公司领取房屋钥匙,对房屋进行验收。如发现问题,尽可能将所有问题--列出,通知房地产商限期整改。

  验房后如未发现房屋质量问题或发现的问题已在限期内改正,您就可以立即办理入住手续了,但须提供户主及家人基本信息资料,如非户主本人,则须持个人身份证复印件及户主委托书、户主身份证复印件办理相关手续。

  通常情况下,房屋验收合格的条件有如下几条:

  1.房屋必须有质监站核发的房屋质量合格证明或建设主管部门的竣工验收备案证明。

  2.凡竣工的工程,一般须做到"五通一平"(上下水、电、气、暖通,路平)。

  3.高层住宅楼电梯,必须具有质监部门核发安全运行合格证。

  4.高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。

  5.房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,手续完备。

  注意五:

  目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种。

  商品房预售是指房地产开发企业在商品房尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。

  购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:

  一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件

  《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:

  1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。

  2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

  3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。

  4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。

  二、了解商品房预售合同基本的内容

  1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。

  2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

  3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

  4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

  6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

  7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

  8、房地产权属登记义务。

  9、物业管理条款。

  10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

  11、其他条款或当事人约定的条款。

  下面说说购买现房应注意的事项:

  一、注意房地产开发企业出售商品房的条件

  2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:

  (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

  (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

  (四)已通过竣工验收或竣工验收备案;

  (五)拆迁安置已经落实;

  (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

  (七)物业管理方案已经落实。

  还需注意:

  不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

  二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容

  (一)当事人名称或者姓名和住所;

  (二)商品房基本情况;

  (三)商品房销售方式;

  (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

  (五)交付使用条件及日期;

  (六)装饰、设备标准承诺;

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  (八)公共配套建筑的产权归属;

  (九)面积差异的处理方式;

  (十)办理产权登记有关事宜;

  (十一)解决争议的方法;

  (十二)违约责任;

  (十三)双方约定的其他事项。

  还需注意:

  按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理:

  1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款;

  2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

  还要注意以下方面:

  一是开发商的五证二书,这是最重要的。一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。

  二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.

  三是交房时,先验房后办手续一看房子质量,二查“两书一表”(住宅质量保证书,住宅使用说明书,竣工验收备案表),三签《房屋验收单》。办理入住手续是收楼的正常程序,但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

  对所购商品房进行验收主要应注意以下几点:

  第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;

  第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符;

  第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;

  第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题;

  第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题;

  第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

  最后还需注意:

  索要“两书一表”。向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

  按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,开发商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是开发商的过失,可以追究其责任。

  签收《房屋验收单》。在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先详细了解前期物业服务合同和临时管理规约,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。

  其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具房屋测绘报告,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。

            

 

 
   
   
 
 
   

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